Bonjour,
Avant toute chose, présentons-nous : le cabinet Aatiko Conseils accompagne depuis 8 ans les bailleurs sociaux dans les projets de transformation de leurs métiers, dont il maîtrise l’ensemble des rouages (voir le panel de nos expertises ici).
Nous constatons aujourd’hui que vous, acteurs du logement accompagné, êtes confrontés à certains enjeux similaires à ceux de vos collègues bailleurs sociaux. Et si vous agissez au quotidien auprès de populations différentes et dans un écosystème bien spécifique, plusieurs signaux nous poussent aujourd’hui à oser ce parallèle.
C’est pourquoi nous souhaitons partager avec vous, acteurs du logement accompagné, notre vision des défis auxquels vos structures vont être confrontées ces prochaines années et vous proposer nos expertises pour les aborder plus sereinement.
C’est l’objet de ce premier billet d’information.
Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©
Soyons francs, nous portons encore un regard jeune, curieux et neuf sur le monde du logement accompagné.
Alors qu’observe-t-on ?
Une période de redevances versées aux bailleurs sociaux durablement orientées à la baisse dont on peut se dire qu’elle touche progressivement à sa fin, Des coûts de construction ou d’entretien en augmentation croissante, Des interrogations sur l’évolution de certains dispositifs publics qui pourraient être demain moins favorables aux acteurs du secteur (APL foyer, taux du livret A…), Des restrictions budgétaires qui conduisent à des réformes du financement des secteurs voisins (par exemple les activités d’hébergement relevant de l’ARS avec la mise en place progressive des CPOM dont les effets commencent déjà à se faire sentir …) et qui peuvent interroger la pérennité du modèle actuel du logement accompagné (en témoignent les difficultés récentes de certains gestionnaires importants), Une reconfiguration des jeux d’acteurs qui se dessine :
> Les grands acteurs du logement accompagné qui tissent des partenariats étroits avec des bailleurs sous différentes formes : capitalistique (Hénéo et la RIVP, ADOMA et CDC Habitat…), coopération (AMLI et Batigère, ALFI et le Groupe ARCADE) autour de structures de mutualisation (un GIE pour ARALIS et Est Métropole Habitat…),
> Certains bailleurs qui manifestent un intérêt pour la gestion des foyers, il est vrai plutôt orienté sur le logement étudiant ou les résidences autonomie pour l’instant,
> De nouveaux acteurs qui se disent prêts à investir ce champ d’activité : on a pu voir par exemple Nexity avancer dans cette direction. Et, en toile de fond, une évolution du public accueilli, avec des profils de plus en plus fragiles et qui nécessitent un accompagnement de plus en plus conséquent mais pour lesquels les financements, eux, ne sont pas en croissance.
Bref, le modèle économique du logement accompagné nous paraît être, si ce n’est en fin de cycle, en plein renouvellement. Et là, bien malin celui qui pourra dire si le plan « logement d’abord » vient temporiser une mutation plus profonde du secteur ou bien s’il participe à l’accélération de cette même mutation. Et, quelque part, quelle importance ? Autant regarder devant plutôt que derrière…
Notre parti pris est dès lors de considérer que votre cœur de métier (constitué de gestion locative, d’accompagnement social et de gestion patrimoniale et assez proche de celui des bailleurs sociaux) est potentiellement à l’aube d’une évolution du secteur dont on ne connait pas les tenants et aboutissants. Comme vos cousins, ne faudra-t-il pas demain réinterroger vos métiers et vos process, aller chercher plus d’efficience encore dans le système d’information, les achats, voire réinterroger votre positionnement stratégique ?
Alors, que faire ?
Dans ces périodes d’incertitude, il existe plusieurs stratégies qui peuvent être poursuivies de manière indépendantes ou concomitantes, selon les contextes…
Le premier levier consiste à travailler sur la qualité de la gestion : interroger vos processus, capitaliser sur les bonnes pratiques de la profession et gagner en efficacité.
Nous pensons en effet qu’il est maintenant temps de requestionner les activités de gestion quotidienne de votre patrimoine, comme par exemple :
> Le système d’information: est-il un levier de la qualité de service rendu aux résidents ? Facilite-t-il les tâches quotidiennes des collaborateurs ? Permet-il de supprimer du papier et, avec, des tâches chronophages et sans réelles plus-values ? Est-il un outil au service de la mesure et du pilotage de votre utilité sociale sur un territoire ? … Et si vous répondez NON à ces questions, un portefeuille de projets de digitalisation de vos activités est-il en place ?
> Des procédures très opérationnelles comme le traitement des punaises de lit, le nettoyage des parties communes ou le pilotage des contrats d’entretien
> Le dialogue de gestion avec le/les bailleur/s afin de regagner en visibilité sur l’utilisation des fonds de GE/GR ou PCRC,
> La politique patrimoniale pour regagner des marges de manœuvre financières et mobiliser vos ressources sur les territoires à enjeux,
> Les processus de remise en location ou de recouvrement: Sont-ils utiles ? A quels coûts et pour quels résultats ?
> Le processus de quittancement des redevances : suis-je bien certain d’avoir facturé l’ensemble de mes locaux ? Selon les bonnes règles de calcul ?
> La politique d’achats et de suivi de vos fournisseurs pour progressivement construire une relation où vous avez des partenaires au service d’une qualité de service rendu à vos résidents plutôt que des intervenants qui absorbent votre énergie en contrôles, suivis et relances…
Le second levier interroge la dimension du « faire autrement ». Quand « faire plus de la même chose » n’apporte pas de résultat, comment prendre une orientation alternative ?
On parle ici de réinterroger le cadre de votre action :
> L’organisation est-elle la plus pertinente pour conduire les évolutions qui s’annoncent ? La relation entre les équipes métiers du siège et celles terrain des différentes résidences est-elle pertinente ou à réinterroger ? Poser la question de la responsabilisation et de la délégation ne permettrait-il pas de faire évoluer certaines postures ou de libérer certaines énergies endormies ?
> La répartition des rôles, des coûts et des risques entre les gestionnaires et leur(s) bailleur(s) social(aux) n’est pas immuable et certains gestionnaires ont posé des règles de gestion qui peuvent être vues comme alternatives, au service d’une gestion optimisée ou tout au moins plus transparente.
> La digitalisation croissante des métiers de la gestion immobilière, quand elle est au service d’un objectif d’entreprise, apparaît comme une véritable locomotive du changement.
Le troisième levier c’est interroger l’identité de la structure et les mutualisations possibles. S’atteler à ce genre de chantier demande du courage … mais – et les bailleurs sociaux pourront vous le confirmer – c’est aussi le genre de chantier sur lequel il est préférable de commencer à travailler avant que le législateur ne vous oblige à le faire !
Les questions sont alors :
> Le projet de la structure est-il lisible et pertinent pour les années qui viennent ? Le Conseil d’Administration et les équipes ont-ils une vision partagée des enjeux et des solutions à y apporter ? Le changement à conduire est-il purement opérationnel ou nécessite-t-il de retravailler sur les valeurs et la culture de la structure ?
> Le périmètre d’intervention et d’activité de la structure doit-il être réinterrogé ? Comment répondre à une demande de positionnement du Conseil d’Administration sur d’autres activités ? Comment rebondir quand on constate le déclin d’une activité historique ?
> Comment se positionner dans ce nouveau contexte ? Quelles alliances construire ? Avec qui : des homologues ou des partenaires complémentaires (bailleurs sociaux, ETTI, foncières sociales…) ? Et sous quelles modalités (GIE, fusion, convention de partenariat ponctuel…) ? Pour faire quoi ? Avec quel objectif ?
Notre proposition d’accompagnement :
Expert de l’accompagnement des bailleurs sociaux depuis sa création en 2010, le cabinet Aatiko est régulièrement sollicité par les acteurs du logement accompagné, des gestionnaires de foyers, des acteurs du logement collectif… et nous réalisons régulièrement combien les chantiers organisationnels, stratégiques ou informatiques des acteurs du logement accompagné peuvent, au-delà de spécificités réglementaires ou métier évidentes, ressembler à ceux de vos collègues bailleurs sociaux.
Dès lors, notre conviction est que nos expertises sont pleinement en mesure de rencontrer vos attentes et de vous accompagner dans l’approfondissement de vos enjeux :
Virage numérique: Audit du Système d’information, Mutualisation des Systèmes d’information, Digitalisation d’activité métier… Management: Projet de structure, Formation, Conduite du changement… Patrimoine: Plan stratégique de patrimoine, Propreté, Punaises de lit, Diagnostic immobilier… Anticipation : Mutualisation, Regroupement, Evolution du périmètre d’activité, Diversification… Achats : Stratégie Achat, AMO achats, Audit de processus de commande… Qualité et performance: Mise en place de plans d’actions qualité, vacance, recouvrement, traitement des réclamations techniques…
Nous accompagnons par exemple actuellement Hénéo dans la définition de son plan de digitalisation des métiers et dans la mise en œuvre de son projet « zéro papier » sur la chaîne de factures et Habitat et Humanisme Rhône dans la définition de sa nouvelle organisation de gestion.
Vous avez des projets pour le second semestre ? Vous préparez votre budget pour l’année prochaine et souhaiteriez prévoir une mission d’accompagnement ? N’hésitez pas à nous solliciter dès maintenant ou à partager avec nous vos questionnements.
Nous sommes à votre écoute,