Chez Aatiko comme dans beaucoup d’entreprises aujourd’hui (pas toutes, hélas), le changement climatique nourrit débats passionnés et réflexions croisées : faut-il que l’on continue à se déplacer loin ? comment diminuer l’impact carbone de nos activités ? comment nous structurer pour mieux intégrer le sujet auprès de nos clients ?
Il faut dire qu’il est plus que temps que le sujet devienne central dans les stratégies d’entreprise, après 30 ans d’alerte par les experts du GIEC et 20 ans après qu’un Président a déclaré que « notre maison brûle ».
Au-delà de l’image – marquante – qu’elle convoque, cette toute dernière expression est l’occasion de rappeler que le secteur du bâtiment représente plus de 25% des émissions de gaz à effet de serre en France et que la Stratégie Nationale Bas Carbone fixe comme objectif une décarbonation quasi-totale du secteur en 2050 (-94% par rapport à 1990).
Quand le logement social représente 5,6M logements et que 63% de ceux-ci ont des étiquettes DPE entre D et G, le sujet climatique apparaît évidemment majeur pour les bailleurs sociaux.
De quoi parle-t-on concrètement ?
On parle d’un changement climatique à l’œuvre, avec un impact plus ou moins fort suivant les choix politiques et sociétaux qui permettront – ou non – de l’atténuer :
Ce qui est sûr, c’est qu’il sera nécessaire d’adapter les logements pour qu’ils restent confortables (voire vivables ?) en été comme en hiver, pour atténuer leurs impacts sur le climat, pour anticiper les risques auxquels ils seront soumis et enfin pour accompagner les locataires dans l’évolution de leurs comportements.
Ce qui est sûr également, c’est que, pour un bailleur, le coût de l’action sera toujours bien inférieur à celui de l’inaction.
Enfin, autre certitude, les impacts du changement climatique ne seront pas ressentis de manière uniforme et les populations les plus vulnérables, notamment les personnes âgées, seront touchées de manière disproportionnée. Les bailleurs sociaux, en tant que propriétaires des logements les plus défavorisés, ont par conséquent un rôle crucial à jouer.
Pourquoi nous croyons fermement que le PSP constitue la pierre angulaire d’une stratégie climat
Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est l’outil qui permet de cadrer les évolutions du parc de logements (construction de nouveaux logements, sorties de parc par des ventes ou des démolitions) et les interventions de remise ou de maintien à niveau du patrimoine existant.
Il est connu de tous dans l’organisme, c’est un outil rassembleur et parlant pour les collaborateurs. Malheureusement – et c’est dommage – il est aussi souvent une photographie à un instant T qui ne vit pas dans le temps.
Nous sommes convaincus que c’est précisément par cet outil que le bailleur doit amorcer ses réflexions climat, les prioriser et les programmer. En rentrant par l’angle du patrimoine et des logements, il s’agit de prendre à bras le corps ce qui constitue le cœur de métier du bailleur. C’est également le moment de croiser la question climatique avec d’autres sujets mobilisant des investissements, par exemple l’adaptation des logements au vieillissement ou l’aménagement des espaces non-bâtis.
A la lumière de toutes nos interventions sur le sujet ces dernières années, nous constatons qu’il y existe actuellement deux types de PSP :
- Un PSP « traditionnel » d’une part, qui prévoit une décarbonation réglementaire et l’éradication progressive des étiquettes E, F et G du parc ;
- Un PSP « résilient » d’autre part, qui anticipe l’évolution du patrimoine dans son environnement et cherche à interroger les enjeux au-delà du seul aspect énergétique.
Chez Aatiko, nous nous positionnons fortement en faveur de la deuxième option. Pourquoi ?
Parce que le PSP est un outil de prospection à 10 ans ; il doit intégrer les scénarios climatiques pour arbitrer au regard des caractéristiques bâtimentaires et de l’évolution de l’environnement du patrimoine.
Ne pas le faire pourrait entrainer des surcoûts ou des dépenses sur des patrimoines dont l’environnement est en déclin : par exemple, une importante réhabilitation qui ne prévoirait pas le traitement du vecteur énergétique et où il serait nécessaire de revenir à court / moyen terme, ou encore de forts investissements sur un groupe immobilier exposé à des risques de retraits argileux.
Parce que le PSP doit considérer l’humain et sa vulnérabilité : le patrimoine existe pour y loger des locataires, c’est la raison d’être des bailleurs sociaux.
Ainsi, il paraît essentiel de tenir compte des enjeux sociaux et démographiques dans les arbitrages patrimoniaux : par exemple, en considérant – au même titre que les travaux énergétiques – les besoins d’adaptation des logements pour une population âgée de plus en plus importante (25% de + 65 ans dans le parc social à horizon 2040).
Parce que le PSP est aussi l’occasion de considérer le patrimoine dans son ensemble, au-delà des logements, en travaillant également sur les espaces non-bâtis.
Le potentiel des espaces non-bâtis nous parait un enjeu essentiel et d’avenir dans un contexte de raréfaction du foncier et de la politique de ZAN, dans une perspective de densification et de développement de nouveaux logements ou au contraire dans une perspective de préservation voire de valorisation des écosystèmes (pour lutter contre l’effet d’îlot de chaleur, par exemple).
Parce que le PSP doit être un outil d’arbitrage et de pilotage tenant compte de l’ensemble des enjeux patrimoniaux, et assurant une dynamique soutenable pour l’organisme.
Il est impératif de permettre une prise en main simplifiée de l’outil par l’ensemble des équipes, croisant au même endroit l’ensemble des orientations et leurs incidences (en termes financiers, d’organisation, d’outils, etc.) pour permettre à la fois des choix stratégiques éclairés et une mise à jour annuelle de la stratégie (suivi et reprise des orientations si nécessaire).
Soyons plus ambitieux !
Si le PSP nous parait la bonne porte d’entrée pour avancer sur les sujets climatiques, il nous paraitrait dommageable de s’arrêter là.
En effet, au-delà des aspects patrimoniaux, le changement climatique interroge également l’action de l’organisme au quotidien et à tous les niveaux : stratégie (projet d’entreprise), déclinaison opérationnelle (labellisation, (ré)organisation, outillages spécifiques notamment SI…), mise en place et suivi d’actions (études thématiques spécifiques, recrutements, AMU à destination des locataires, etc.)
L’approche PSP que nous proposons
Votre livrable
Un PSP réglementaire qui répond aux exigences légales de décarbonation… et qui va au-delà :
- Construction d’une base patrimoine complète ;
- Fiabilisation des DPE ;
- Cotation de 4 axes :
- attractivité,
- technique (dont volet décarbonation),
- marché,
- climat (risque d’exposition patrimoniale, espaces non-bâtis, habitants & adaptabilité)
- Définition et programmation des orientations patrimoniales : RC, réhabilitation, développement, vente, démolition ;
- Simulation financière à 10 ans sur une base Visial pour valider la soutenabilité du plan.
Notre plus-value
Elle repose à la fois sur les outils que nous avons construits – intuitifs et vivants, utilisables en autonomie pour effectuer des mises à jour – et sur la dimension stratégique du PSP :
- Une stratégie co-construite, avec des temps de travail collectifs (ateliers et/ou séminaires), depuis la cotation jusqu’à l’arbitrage. “Celui qui sait est celui qui fait” : la démarche participative assure que les projections seront adaptées, et embarqueront vos équipes.
- Un PSP durable et soutenable : process d’itération entre une programmation initialement envisagée et la programmation finale, cohérente sur le plan financier.
- Un dimensionnement sur mesure : selon vos enjeux, pour pouvoir vous accompagner pour produire votre PSP dans un premier temps puis le faire évoluer au fil des ans, pour structurer vos évolutions.
On en discute ?
Léa BROCHET
Consultante senior
l.brochet[at]aatiko.fr – 06 07 87 77 14
Carl ABBOUD
Manager
c.abboud[at]aatiko.fr – 06 35 54 69 96