Stratégies et dispositifs d'accès au logement abordable
Cotation de la demande : notre partage d’expérience
Le champ des attributions a longtemps été perçu par le demandeur de logement social comme vague, peu lisible, pour ne pas dire opaque et subjectif…
Les réformes successives (ALUR, E&C, Elan) ont pour objectifs – parmi d’autres – 1/ de rendre la chaine d’instruction de la demande plus équitable et transparente pour le demandeur et 2/ de rendre le demandeur plus acteur de sa demande et de ses choix, en lui partageant l’état de l’offre disponible, l’estimation des délais d’attente et demain, sa cotation.
La cotation de la demande est ainsi un dispositif qui s’inscrit pleinement dans ces évolutions, et ça y est, l’échéance réglementaire est fixée ! Rendue obligatoire par la loi ELAN, la cotation devra être mise en œuvre au plus tard d’ici fin 2023 à l’échelle de chaque EPCI. Cela consiste à attribuer des points à chaque dossier sur la base de critères objectivés afin d’ordonnancer les demandes de logement social[1].
Et non, on va vous le démontrer, ce n’est pas une usine à gaz !
[1] Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter notre premier mailing dédié à la cotation de la demande ici.
Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©
La cotation de la demande ? Un dispositif qui fait evoluer le rôle des communes et des EPCI dans les attributions
Un levier pour les communes et les EPCI dans les attributions
Certaines communes ont le sentiment d’être dépossédées de leur droit d’attribution sur leur contingent. Or, c’est un outil au service des communes et des EPCI permettant d’affirmer leur politique locale d’attribution en fonction des enjeux identifiés sur leur territoire, conciliant l’accès au logement pour les plus démunis avec les mixités sociales sur leur territoire.
L’élaboration d’une grille de cotation s’appuie donc sur la définition des priorités à l’échelle locale. Au-delà des publics prioritaires définis par les 16 critères obligatoires du CCH[1], nous pensons que la cotation doit prendre en compte les priorités propres à chaque réservataire : mutations internes au parc social, personnes âgées, jeunes actifs, demandeurs d’emploi, etc.
Le rapprochement habitat-emploi qui constitue par exemple une priorité pour la Communauté d’Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines a été fortement valorisé dans la grille de l’EPCI.
Autre exemple, les situations de divorce ou de séparation, de plus en plus fréquentes, ont été davantage valorisées dans la grille de Perpignan Méditerranée Métropole lorsqu’un enfant était présent au sein du foyer, notamment pour éviter le changement d’école.
Nous avons aussi accompagné certains territoires où les communes avaient peu de droits de réservation. L’étroitesse de leur contingent communal ne leur permettait pas de répondre convenablement aux situations et enjeux dans l’accès au logement de certains publics.
En coconstruisant le système de cotation, les collectivités peuvent avoir une influence sur l’attribution des logements au-delà de leur parc de logements réservés, et de manière plus large que l’expression d’un avis dossier par dossier en commission d’attribution.
[1] Code de la Construction et de l’Habitation.
Garantir la transparence des attributions de logements sociaux
Le demandeur de logement social connaîtra la note associée à sa demande, pourra comparer sa demande à des demandes similaires et obtenir une estimation du délai d’attente moyen pour obtenir un logement correspondant.
Toutes les demandes seront cotées de la même manière à l’échelle de l’EPCI, à partir des critères de priorité définis sur le territoire entre les parties prenantes. Finies donc les suspicions de favoritisme dans l’attribution des logements.
À titre d’exemple, les maisons individuelles, plus rares que les logements collectifs dans le parc social, sont particulièrement convoitées par les demandeurs, créant ainsi de fortes tensions et du ressentiment chez les demandeurs vis-à-vis des attributions. Si la cotation ne permet pas de répondre à la demande sur les maisons individuelles, elle permet en revanche un traitement identique et équitable pour l’ensemble des demandeurs de logement social.
Sécuriser le travail des services en charge de l’attribution des logements sociaux et diminuer les tensions qui peuvent s’exercer auprès d’eux
Rares sont ceux (qu’ils soient agents d’un guichet enregistreur, élus ou maire) qui n’ont jamais été confrontés à un demandeur insistant, faisant pression pour obtenir un logement ou contestant les décisions d’attributions. Si le droit à la protection des agents est précisé par la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983 et les sanctions en cas d’injures ou de menaces précisées par l’article 433-5 du Code pénal, la cotation permettrait en quelque sorte de « protéger » les personnes impliquées dans les attributions de logements sociaux grâce à un système objectif et transparent. Le système de cotation de la demande permettrait aux agents de se mettre à distance des choix d’instruction et d’attribution, et d’apporter des réponses objectivées aux demandeurs.
Cela nécessite un temps de sensibilisation et de formation auprès des agents afin qu’ils soient en mesure d’expliquer le fonctionnement de la cotation et son application effective. Une explication claire et simple permettra ainsi de limiter les incompréhensions, le sentiment d’injustice et de diminuer la pression que les demandeurs peuvent parfois exercer sur les services en charge de l’instruction des logements sociaux.
Disposer d’une aide à la décision tout en conservant un regard humain
Le système de cotation est un outil d’aide à la décision permettant de guider la désignation des candidatures examinées en commission d’attribution et la décision d’attribution. Il n’y a pas d’automaticité dans son application, la personne ayant la note la plus élevée ne sera pas systématiquement celle à qui le logement social sera attribué. Certains pourraient alors s’inquiéter de comment le justifier auprès du demandeur arrivé « en tête du classement » qui n’obtiendrait pourtant pas le logement, mais là encore, une information claire, transparente et harmonisée permettra d’atténuer les éventuelles tensions et frustrations. Puis cette marge d’appréciation laissée aux réservataires est la condition sine qua non pour conserver un regard humain dans le traitement et la priorisation des dossiers des demandeurs.
Accélérer le rapprochement de l’offre et de la demande
Le travail de rapprochement offre-demande repose bien souvent sur un premier tri parmi les dossiers des demandeurs pour retenir uniquement ceux dont la situation correspond aux caractéristiques du logement (localisation géographique, typologie, niveau de loyer). S’ensuit un travail méticuleux et chronophage en utilisant des filtres successifs pour identifier les dossiers prioritaires. La cotation permettrait alors de faire une première sélection en faisant remonter les profils avec des notes élevées et cibler la liste des candidats potentiels. Les agents pourraient ensuite trouver plus rapidement des candidats pertinents qu’ils départageraient après une analyse plus qualitative des situations.
Favoriser l’accès au logement social pour les publics « invisibles » ou « silencieux »
Si certains demandeurs peuvent solliciter à de nombreuses reprises les réservataires et se montrer insistants, d’autres à l’inverse se font très discrets. Des personnes autonomes dans leur demande de logement social, en mesure de remplir seules par exemple leur demande sur le Portail Grand Public, et qui attendent patiemment qu’on leur attribue un logement. Se pose alors la question de l’égalité des chances dans l’accès au parc social pour ces publics dits « invisibles ».
De plus, la politique intercommunale d’attribution vise à favoriser l’accès au logement social pour les publics les plus fragiles, certes, mais pas que ! Elle vise également à favoriser la mixité sociale et on peut imager que ces publics « silencieux » pourraient justement permettre de travailler les équilibres de peuplement au sein du parc social.
La cotation apporte alors une réelle valeur ajoutée en garantissant l’examen de tous les dossiers, cotés à l’identique à partir de la même grille de cotation. Devraient ainsi remonter les dossiers les plus prioritaires, quel que soit le degré de sollicitation du demandeur vis-à-vis des services en charge de l’instruction des dossiers soumis en CALEOL.
Nos convictions et notre approche
Un système à coconstruire en associant l’ensemble des parties prenantes
Les parties prenantes doivent se saisir des opportunités offertes par le cadre réglementaire pour répondre aux enjeux identifiés à l’échelle de leur territoire. Ce dispositif couvre une réelle dimension stratégique pour les élus locaux puisqu’il influe directement sur la population du territoire intercommunal. C’est pourquoi nous privilégions lors de la phase de conception de la grille une démarche de coconstruction en associant les communes, les services de l’Etat et l’ensemble des partenaires (bailleurs sociaux, inter-bailleur, Action Logement). Cela permet de concilier les attentes et les enjeux de chacun.
Un dispositif en cours d’expérimentation qui pourra être amené à évoluer
Rien n’est gravé dans le marbre. Les grilles de cotation élaborées sur chaque EPCI seront évaluées et évolueront sans aucun doute au fil du temps en fonction des retours d’expérience et de la réalité du moment. Les priorités identifiées aujourd’hui seront peut-être différentes de celles de demain. Les effets attendus de l’application de la grille ne se retrouveront peut-être pas forcément dans les faits. C’est pourquoi il est indispensable d’évaluer la grille à intervalles réguliers pour qu’elle soit efficace et s’adapte à la réalité du terrain et dans le temps.
Un tiers de confiance
Aatiko Conseils a déjà accompagné de nombreux EPCI, qu’il s’agisse de communautés de communes, de communautés d’Agglomération ou de Métropoles, aux caractéristiques très diverses.
Nous travaillons également avec les bailleurs sociaux sur leurs pratiques de gestion de la demande et d’attribution, ce qui nous permet d’avoir une vision complète des enjeux propres à chaque acteur.
Cette expérience enrichie nous permet de prendre du recul en fonction du contexte local et notamment du jeu d’acteurs et des rapports de force qui s’opèrent. Alors que les bailleurs sociaux poussent plutôt à l’harmonisation des grilles à des échelles parfois départementales, que les services de l’Etat peuvent être davantage vigilants à la prise en compte des publics fragiles qu’à la diversité des situations permettant de travailler les mixités sociales, que les communes ont parfois du mal à s’inscrire dans un cadre inter-communal, Aatiko Conseils se positionne comme un tiers de confiance pour accompagner les territoires de manière pragmatique dans leur politique d’attribution.
Nos méthodes et savoir-faire pour vous accompagner
Une méthode solide qui a déjà porté ses fruits
Cette démarche partenariale s’organise en deux temps afin de donner l’initiative aux élus : un premier temps leur est donc dédié pour qu’ils s’impliquent pleinement dans la démarche et donnent leur avis sur les critères à retenir et les pondérations à appliquer. Puis nous associons dans un second temps les partenaires (bailleurs, inter-bailleur, Action Logement) pour qu’ils puissent nous faire part de leurs remarques et procéder aux éventuels ajustements.
Un outil de simulation pour tester les effets de la grille de cotation
Pour évaluer au mieux un projet de grille de cotation, nous avons développé un outil permettant de tester la grille sur les demandes en stock sur votre territoire. Il s’agit d’identifier les effets dans l’ordonnancement des demandes, en prenant notamment en compte les effets de cumul entre critères. Ces tests permettront d’identifier les publics sur-représentés après application de la cotation parmi les dossiers les mieux cotés, et ceux à l’inverse sous-représentés. Il s’agit d’une élaboration itérative : on expérimente, on teste, on ajuste puis on teste de nouveau ! Et comme expliqué précédemment, la grille de cotation n’est pas figée et a vocation à évoluer au fil du temps pour s’adapter aux enjeux du territoire.
L’animation d’ateliers collaboratifs
Aatiko Conseils favorise la démarche partenariale proposée à travers l’organisation et l’animation d’ateliers de co-construction, aussi bien en présentiel qu’à distance. Nos techniques d’animation dynamique et collaborative permettent une forte implication des participants et favorise leur expression.
Le dispositif de cotation devra être mis en œuvre au plus tard le 31 décembre 2023. Pour impliquer chacun et trouver les points d’équilibre entre acteurs, c’est une démarche qui nécessite du temps. Et nous sommes prêts à vous accompagner pour vous permettre de travailler un système de cotation qui réponde à vos enjeux et tirer parti des opportunités offertes par ce dispositif amené à s’ancrer durablement dans le champ des attributions.
Nos références sur le sujet
Pays de Gex agglo – Mise en œuvre de la réforme des attributions de logements sociaux : remobilisation des acteurs locaux, réalisation du document-cadre et de la CIA, définition de la cotation de la demande
CC Terres des Confluences – Formation des personnels d’accueil des demandeurs dans le cadre de la mise en place de la cotation de la demande.
Premier EPCI à avoir mis en place la cotation dans le cadre réglementaire de la loi ELAN.
Luberon monts de Vaucluse – Accompagnement à la réforme des attributions : définition du système de cotation de la demande et sensibilisation à la gestion en flux des réservations
Communauté d’Agglomération Grand Montauban – Cotation de la demande, PPGDID et CIA : définition du système de cotation de la demande, réalisation du document cadre et de la CIA, tenue de deux CIL et réalisation du PPGDID
CC du pays réuni d’Orange – Mise en place d’un système de cotation de la demande
CCEL – Définition d’un système de cotation de la demande : cadrage et feuille de route, définition du système de cotation de la DDE et adoption de la cotation
Communauté d’Agglomération de Saint Quentin en Yvelines – Accompagnement à la définition d’un système de cotation de la demande et à sa mise en œuvre : entretiens avec les parties prenantes, ateliers partenariaux de définition de la grille, test sur le stock de la demande, observations en guichet enregistreur, définition co-construire de la mise en œuvre — avec MLN-conseil
Arche Agglo – Élaboration du PPGD et de la CIA : réalisation du diagnostic général, du PPGD et de la convention de mise en œuvre, du document cadre et de la CIA et tenue de deux CIL
Perpignan Méditerranée Métropole – Assistance à maîtrise d’ouvrage pour l’élaboration du plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs (PPGDID) – comprenant la cotation de la demande – et de la Convention Intercommunale des Attributions (CIA) — avec MLN-conseil
Métropole de Lyon – Définition d’un système de cotation de la demande : identification des enjeux, définition des critères et des pondérations, réflexions sur les modalités de mise en œuvre — avec Julien Leplaideur