Produire du logement social en VEFA : un processus a priori vertueux mais dont les limites interrogent

La part de la production de nouveaux logements sociaux réalisée en VEFA est devenue majoritaire sur l’ensemble du territoire (52% en 2021).

Cette possibilité, rendue opérationnelle depuis 2000, a été largement utilisée et, en quelques années, on a vu des bailleurs assurer l’essentiel de leur développement de cette manière. Nous voyons maintenant la possibilité pour les bailleurs de faire de la VEFA inversée. Pour autant, cette profonde modification du modèle de production mérite qu’on s’y attarde un peu.

Une maîtrise d’ouvrage, bien sûr, mais pour quelle création de valeur ?

Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©

 Un cercle vertueux en apparence…

Incontestablement, ces acquisitions ont permis d’accroître la production annuelle de logements sociaux et de répondre à une demande toujours plus importante. Sans ces projets des promoteurs privés, il est probable que les organismes de logement social n’auraient pas répondu aux objectifs fixés par le gouvernement, principalement pour des difficultés d’accès au foncier. De plus, cette production se fait à un coût normalement maîtrisé (parfois avec une péréquation entre accédants et organismes, au bénéfice de ces derniers) et en s’affranchissant de certaines procédures (jury, appel d’offres…).

De même, quand l’offre libre s’est faite pléthorique et difficile à écouler, les promoteurs ont pu maintenir un certain niveau d’activité, dans des conditions satisfaisantes, grâce aux ventes aux organismes de logement social. Et ils trouvent là le moyen de commercialiser rapidement une part non-négligeable de leurs opérations. Il serait ainsi simple de conclure que la « VEFA HLM », qui s’est considérablement développée ces derniers temps, a été bénéfique tant pour les organismes de logement social que pour les promoteurs, mais c’est également le cas pour la puissance publique dans le cadre des politiques de l’habitat ou pour l’emploi. Le décloisonnement entre ces deux mondes de l’immobilier, qui s’ignoraient royalement auparavant, a des côtés favorables et participe à la dé-stigmatisation du logement social notamment : l’idée première était de faire progresser la mixité sociale (vue comme un remède aux phénomènes de ghettoïsation et de communautarisme exacerbé), tant au niveau des résidences elles-mêmes qu’au niveau des secteurs d’habitat.

En achetant des logements au sein d’un programme de promotion privé, les organismes de logement social contribuent en principe à une certaine mixité sociale au sein de la résidence, habitée par des « locataires HLM » et des accédants ou « locataires privés ». Comme les projets des promoteurs sont, en principe, situés sur des secteurs commercialement attractifs, les logements acquis par les organismes de logement social permettent à des locataires aux conditions modestes d’y résider ; c’est la mixité sociale à l’échelle du quartier, telle que définie dans les PLH.

 …qui montre quelques limites…

Car le dynamisme des promoteurs, l’opportunisme des organismes de logement social et les options prises par les collectivités locales ou territoriales, ont abouti à des constats relativement paradoxaux par rapport aux intentions premières.

De fait, une analyse des opérations montre que :

• Certains promoteurs se sont, pour autant, spécialisés sur ce créneau de la « VEFA 100% », avec la bienveillance des collectivités et de l’administration locale,
• Les orientations de l’État ou le positionnement des intercommunalités sur l’utilisation de la VEFA 100%, ou sur celle de l’usufruit locatif, sont très variables sur l’ensemble du territoire.
• Bien souvent, les programmes proposés ne sont pas situés dans des secteurs dissuasifs en termes de prix du foncier, pour les organismes.

Au-delà de la nécessaire et souhaitable clarification du cadre réglementaire par l’État, les questions posées par la VEFA, ou l’ULS, sont plus larges :

• Dans les opérations de ce type, l’organisme devient en principe copropriétaire, sauf cas particulier. Le statut de copropriétaire nécessite une organisation adaptée, pour travailler avec les syndics ou développer une activité de syndic, réinterrogeant de manière massive les modes de gestion (adaptation de la communication aux locataires, de la gestion de la sécurité des immeubles, du service d’astreinte etc.)
• Le risque de généralisation de cette pratique pose aussi la question de la perte de compétence du métier de maitre d’ouvrage de l’organisme de logement social. Pourtant, l’identité des bailleurs sociaux et une part de leur légitimité dans la relation aux collectivités résident dans ce savoir-faire de maître d’ouvrage. Et cela reste un élément fort de leur chaine de valeur.
• Des programmes moins connectés aux besoins des locataires et des gestionnaires – état de fait lié à la fragmentation entre celui qui produit et celui qui exploite
• Un certain appauvrissement du langage architectural puisque les promoteurs privés et leurs architectes se cantonnent souvent à des projets acceptés du plus grand nombre.

C’est dans ce sens que certains organismes, conscients de ces risques, se sont fixés des limites quant au recours à ce mode de production, par exemple en veillant à ce que pas plus de 30 ou 40% de leur production annuelle de logements soient issus d’acquisitions en VEFA.

Car, de fait, l’approche produit est naturellement différente entre une production en VEFA et une autre en maitrise d’ouvrage directe. Mais là encore, le partenariat entre organismes de logements sociaux et promoteurs privés permet de viser un équilibre entre la « qualité de satisfaction immédiate » et la « qualité durable ». De plus en plus, les promoteurs, pour qui le produit investisseur type Pinel a souvent été la référence, sont amenés à prendre en considération la qualité durable voulue par les organismes acquéreurs, au détriment de la « qualité de satisfaction immédiate » qui était historiquement centrale.

De fait, il existe toujours quelques effets de bord dans ce partenariat où les intérêts ne sont pas toujours convergents, notamment quand se discute la question du prix et des prestations.

 Quels enjeux pour les bailleurs sociaux ?

Dans ce contexte, les organismes ont pour enjeux de  :

• Définir une stratégie de développement permettant de répondre aux besoins des territoires tout en mobilisant les différentes filières de manière adaptée
• Construire une organisation performante et mettre en place les outils de prospection/de développement liés à ces filières de production – ce qui peut impliquer de reconstituer ou de renforcer les compétences de prospection foncière
• Développer des process spécifiques et des outils de cadrage de la relation avec les promoteurs – dans le cadre des VEFA ou ULS
• Structurer l’activité de gestion locative et de relation client afin d’intégrer avec succès ce nouveau patrimoine
• Accompagner les collectivités et les services déconcentrés dans leur compréhension et dans l’élaboration de leurs orientations

 Notre proposition d’accompagnement

Au regard de ces enjeux majeurs, nous accompagnons les organismes à travers 4 grandes dimensions  :

• La structuration d’un plan de développement permettant de concentrer vos efforts et mobiliser de manière adaptée les différents modes productifs,
• L’adaptation de l’organisation et des moyens de la MOA en fonction des objectifs de développement – intégrant le niveau de production en VEFA,
• L’optimisation du process de production, en MOD et en VEFA notamment, en identifiant les poches de sous-performance et les enjeux d’amélioration,
• L’adaptation des process de MOA, de gestion locative et de relation client afin de garantir une mise en gestion optimale des ces programmes.