Projets d’évolution stratégique et de diversification

Proposez de nouvelles offres d’accession avec le bail réel solidaire (BRS)

L’autre jour à la machine à café, petite discussion entre nous :
– Et toi, comment tu l’appelles le ‘preneur du BRS’ quand tu es en clientèle ? C’est moche ‘preneur’ quand même !!
– Oui, ça n’est pas facile. Je bricole en disant « propriétaire du logement et locataire du foncier », c’est nul…
– Le titulaire des droits réels ???
– Ah ah ah… moi, je dis juste « le ménage » !!

Bref, le BRS et les OFS sont à la mode, mais le dispositif nous prend à rebrousse-poil. Pas vraiment dans notre culture…

Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©

OFS ou Organisme de Foncier Solidaire : cela fait plusieurs mois que j’entends régulièrement ce sigle en réunion, sur des projets aussi divers que la redynamisation de centres bourgs en Haute-Loire, les plans d’évolution stratégique de sociétés d’aménagement en Occitanie ou d’organismes HLM dans le Grand Est, au cours d’échanges commerciaux avec des collectivités ou dans les projets stratégiques de Sociétés de coordination…

Il faut dire que le modèle, relativement récent, est en plein essor : plus d’une cinquantaine d’OFS agréés à ce jour et de nombreux autres en projet, des premières opérations livrées, plus de 9 000 logements sous BRS prévus en 2024 partout en France et un réseau d’acteur (Foncier Solidaire France) qui se structure…

 Un nouveau mode d’accession qui bouscule nos habitudes

Vous êtes nombreux à vous pencher sur ce nouveau mode d’accession, anti-spéculatif par nature, qui offre la perspective de proposer des logements abordables sur des secteurs où il est devenu compliqué de faire de l’accession sociale. Tout l’objectif de l’intervention d’un OFS est là : permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété avec un logement peu cher, confortable et bien placé.

Sur le papier, le mécanisme est assez simple. Le ménage, éligible sous conditions de ressources, achète seulement la partie bâtie de son logement et loue le foncier sur lequel il est implanté à une structure dédiée, l’OFS donc. Un bail spécifique, le bail réel solidaire (BRS), encadre le tout et en fixe les conditions (durée, conditions de revente, etc.). L’OFS reste propriétaire du foncier malgré les reventes du logement, ce dernier restant de ce fait abordable.

Objet de ferveur, voire de militantisme, pour la plupart des initiés qui n’ont pas fini d’en explorer toutes les applications possibles, le sujet laisse souvent les autres plus perplexes. Entre le concept lui-même et le vocable utilisé pour en parler (OFS, BRS, dissociation foncier / bâti, droits réels, etc.), il faut avouer qu’on peut vite s’y perdre et se décourager.

 Concrètement, de nombreux enjeux

En pratique, l’apparition d’un nouvel acteur dans le montage des opérations et la vie des logements change en effet le paradigme de l’accession auquel nous sommes habitués… et soulève nombre de questions de tous ordres :

  • L’opportunité du modèle sur mon territoire : le système est avant tout pertinent sur les territoires où le marché de l’habitat est tendu et les prix du foncier élevés : grandes métropoles, littoraux… mais le besoin de proposer des logements durablement abordables et de qualité existe partout. Une offre BRS est-elle pertinente sur le marché sur lequel je me positionne ? Quelle plus-value offre-t-elle pour les ménages par rapport aux autres formes d’accession ? Les habitants accepteront-ils de ne pas être propriétaires de tout ?
  • Les opérations à privilégier : le montage privilégié porte sur la construction neuve. Plusieurs études ont pourtant montré l’intérêt du modèle pour intervenir sur l’habitat ancien, pour lutter contre les copropriétés dégradées ou débloquer des opérations en cœur de villes moyennes. Mais sur quoi intervenir et pourquoi ; sur quelques lots pour solvabiliser des ménages et permettre l’engagement de travaux d’amélioration ? Ou sur un immeuble dans son ensemble pour lancer des travaux de requalification lourde ? L’OFS apparait de même être un outil intéressant pour réaliser de la vente HLM, tout en conservant la vocation sociale des logements.
  • Le montage juridique et économique : concrètement qui fait quoi ? L’OFS achète le foncier, un opérateur réalise les travaux, un ménage s’y installe à la livraison du logement. Dans quel cadre intervient le constructeur et qui commercialise les logements ? Faut-il privilégier de constituer son propre OFS (les organismes HLM peuvent être agréés directement) ou s’associer entre organismes et collectivités pour construire un outil plus structurant ? Comment organise-t-on alors le fonctionnement et la gouvernance d’une telle structure ?
  • Les impacts métiers : les missions d’OFS sont dans le prolongement des activités de la plupart des organismes HLM (montages d’opérations, accompagnement de ménages, gestion locative…). Pour autant, n’y a-t-il pas un changement de posture ? Comment les métiers sont-ils impactés ?
  • La communication autour du dispositif et l’accompagnement des ménages : comment sécuriser les ménages et répondre à l’obligation de rachat du logement en cas de besoin ?

Souvent, les réflexions se bornent aux aspects les plus visibles des enjeux (niveaux de redevances, besoins de financement…) et se limitent au périmètre de l’organisme HLM ou sur un territoire bien précis.

 Notre accompagnement

Nous sommes convaincus que le dispositif donne sa pleine mesure en étant travaillé à plusieurs, en coordonnant les démarches des organismes HLM intervenant sur le même bassin de vie, en associant les collectivités locales.

Nous sommes aussi convaincus qu’il s’agit d’un modèle adapté pour réguler la hausse des prix de l’immobilier, apporter plus de mixité sociale dans les quartiers et permettre de nouveaux parcours résidentiels.

Pour vous aider à y voir plus clair et répondre à tous ces enjeux, nous vous accompagnons à tous les niveaux de votre réflexion :

  • Opportunité et faisabilité du modèle OFS / BRS :
    • Etudes de marché, positionnement d’une offre en BRS par rapport aux autres formes d’accession et notamment d’accession sociale
    • Identification des cibles de ménages et des types d’opération pertinents (neuf, ancien, vente HLM)
    • Simulations d’opérations
    • Montage juridique et économique : gouvernance et choix du statut juridique en cas de création d’une nouvelle structure, modèles économiques associés, rédaction des pièces constitutives
    • Fonctionnement de l’activité d’OFS et organisation de sa prise en charge
  • Accompagnement pour l’agrément par les services de l’Etat d’une nouvelle structure ou de l’organisme HLM en tant qu’OFS
  • Analyse de projet (bilans d’opération, modèle économique de l’OFS) et accompagnement à l’engagement des opérations

Nos dernières références sur ces sujets 

Agrément de la SEM en tant qu’OFS (en partenariat avec la Scet)

Opportunité et faisabilité d’un OFS (en partenariat avec la Scet)

 

 

Sur ces sujets, nous travaillons régulièrement avec la Scet et Mercat.

On en discute ?

Etienne BALEY

Consultant senior

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