Nous faisions rĂ©cemment le constat, au cours dâune rĂ©union interbailleurs, du paradoxe suivant : « Comment, des sites rĂ©cemment rĂ©habilitĂ©s, peuvent-ils faire lâobjet de coĂ»ts de maintenance Ă©levĂ©s, et dâune insatisfaction importante des locataires ? »
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Extrait et (trÚs) librement traduit du site internet DILBERT ©
Comment lâexpliquer ? Pour vous, nos consultants ont menĂ© lâenquĂȘte !
Projets de gestion de site (PGS) : osez les projets réellement terrain
AprĂšs investigations auprĂšs de vos confrĂšres, nous pouvons tracer le portrait des rĂ©sidences dont le bailleur ne maĂźtrise plus totalement lâexploitation :
 de nombreuses dĂ©gradations, rĂ©parĂ©es mĂ©caniquement, en permanence, Ă lâidentique âŠ
 des Ă©quipements coĂ»teux (porte dâaccĂšs de hall, platine dâascenseurs, interphone âŠ)
 une concentration de risques de fragilitĂ© sociale : proportion Ă©levĂ©e de foyers en impayĂ©s, difficultĂ© Ă assurer la mixitĂ© sociale lors de lâattribution,
 une gestion des dĂ©chets, faisant honte aux habitants, nuisant Ă lâimage du bailleur et de la commune.
 Les difficultĂ©s pour redresser la barre de ces sites en souffranceÂ
PlongĂ©es dans leur quotidien et leurs automatismes, vos Ă©quipes de proximitĂ© ne parviennent plus Ă prendre le recul nĂ©cessaire Ă lâexploitation efficiente de ces immeubles :
 Elles sont ancrĂ©es dans leur routine, dans les procĂ©dures enseignĂ©es depuis de nombreuses annĂ©es, qui constituent la bible du « parfait collaborateur » : constat sur place de la dĂ©gradation dâun Ă©quipement, commande de la rĂ©paration, suivi et contrĂŽle de la bonne rĂ©alisation des travaux, bon Ă payer de la facture, sollicitation des forces de lâordre en cas dâexcĂšs des trafics illicites âŠ
 Ces Ă©quipes sont historiquement en charge des sites : elles posent donc un Ćil usĂ©, trop habituĂ© sur lâĂ©tat dâentretien des parties communes, sur les locataires, sur la qualitĂ© des interventions des prestataires âŠ
De mĂȘme, les quelques locataires fauteurs de trouble, habituĂ©s Ă ce fonctionnement, continuent le jeu du chat et de la souris, par automatisme ou mimĂ©tisme.
 Le projet de gestion de site, en tant que levier dâinnovation et de diffĂ©renciationÂ
Aux dires de notre panel de bailleurs rencontrés, un projet de gestion de site réussi doit coupler les leviers suivants :
 lâinnovation et le changement : ils permettent de faire rĂ©agir Ă la fois vos Ă©quipes de proximitĂ© et vos locataires : pour cela, un Ćil extĂ©rieur est indispensable : Ă©quipe du siĂšge, Ă©quipe dâune agence, ou ⊠nos experts J,
 le mode de management des effectifs de proximité :
> La rotation des effectifs, sur les secteurs permet de casser les habitudes et de retrouver de lâacuitĂ© sur la dĂ©tection des situations anormales.
> La responsabilisation des effectifs, dans le cadre dâune autonomie contrĂŽlĂ©e, incite Ă la recherche de nouvelles solutions : sortir du cadre, retrouver un esprit critique, ne plus se satisfaire du statu quo … doivent faire partie des nouveaux fondamentaux des agents de terrain.
> Cela suppose de placer la confiance envers les Ă©quipes de terrain comme un principe fondateur, et dâautoriser un certain degrĂ© dâinitiative Ă la frontiĂšre de vos processus Ă©tablis.
 la parfaite maßtrise du management transversal est indispensable pour lever les problématiques au caractÚre éminent transverse (au regard des organisations classiques en vigueur dans le logement social) :
> En interne : rĂ©novation urbaine, rĂ©sidentialisation, encombrant, propretĂ© des parties communes âŠ
> En externe : ordures mĂ©nagĂšres en partenariat avec les collectivitĂ©s, coordination des interventions des entreprises, voiture ventouse en partenariat avec les forces de lâordre …
> Dans le cadre de lâanimation des dispositifs inter-bailleurs : mĂ©diateurs partagĂ©s, surveillants, configuration des sites, recyclerie partagĂ©e, jardins partagĂ©s âŠ
lâaction, en tant que clĂ© de lâamĂ©lioration continue, devient le leitmotiv des Ă©quipes. Avec notre impulsion :
> Lâaction donne un timing au projet, pour vous contraindre Ă des dĂ©lais de rĂ©solutions et dĂ©ployer les efforts pour la mise en Ćuvre de solutions nouvelles.
> Les interventions (techniques, sociales, managériales, sécuritaires, concertatives) sont coordonnées : vos incendies sociaux résidentiels ne seront circonscrits que par des attaques conjuguées.
 la capitalisation et le partage de « boite Ă idĂ©es » facilitent vos progrĂšs : par dĂ©finition, des solutions inconnues sont testĂ©es sur des sites pilotes, et peuvent ĂȘtre Ă©tendues en cas de succĂšs. Cela inclut notamment lâensemble de la dimension achat, pour le recensement des besoins Ă lâĂ©chelle du parc, pour la connaissance des prescriptions dâinstallation et dâusage des nouveaux Ă©quipements âŠ
 la mise en place dâune animation de site, fondĂ©e sur le juste Ă©quilibre entre lâimplication du bailleur sur le thĂšme du vivre ensemble et la responsabilisation des locataires sur leur contribution Ă ce vivre ensemble.
 Notre plus-value, Ă vos cĂŽtĂ©s, pour mener vos projets de gestion de siteÂ
Nous aidons vos Ă©quipes de terrain Ă progresser sur les projets de gestion de site :
Soit nous coanimons vos projets de gestion de site, sous forme dâaccompagnement renforcĂ© de vos Ă©quipes :
Nous objectivons lâĂ©tat du site et mettons en perspective votre situation, au regard de nos observations issues de nos projets auprĂšs de vos confrĂšres.
 Nous parcourons les sites, en long et en large, pour diagnostiquer en marchant les anomalies de maniĂšre exhaustive et objective (photos Ă lâappui comme tout bon enquĂȘteur).
 Nous vous prĂ©sentons le panel des idĂ©es innovantes, sous forme de benchmark, afin de complĂ©ter votre boite Ă idĂ©es et votre portefeuille de leviers dâactions.
 Nous bĂątissons le plan dâactions correctives avec vos Ă©quipes.
Soit nous assurons uniquement le pilotage des projets de gestion de site, pour tĂ©moigner, par lâexemple, de la nĂ©cessaire autonomie et implication de vos Ă©quipes terrain dans le projet :
 Nous structurons lâanimation des projets de site par le siĂšge ou la hiĂ©rarchie des agences.
 Nous réorganisons localement les équipes de proximité sur des sites de plusieurs centaines de logements.
 Nous prĂ©parons les plans de communication et de concertation Ă mettre en Ćuvre face Ă vos partenaires, Ă vos locataires âŠ
 Nous sensibilisons les Ă©quipes back-office Ă leur contribution possible Ă ces projets de site (rĂŽle dâexpert et de capitalisation) : un projet de site nâest pas lâĆuvre dâun gardien, ou dâune agence : câest une entreprise collective, presque sous forme de projet dâentreprise. Quelle tĂąche plus noble que dâĆuvrer concrĂštement pour le mieux vivre de nos locataires ?
 Nous établissons les tableaux de bord et les modalités de pilotage des projets par le Comité de Direction : un projet de site crédible passe par des ambitions, par des objectifs, par des indicateurs : vous aurez ainsi les clés du pilotage et de la communication.
Soit nous maximisons lâimplication de vos Ă©quipes sous forme dâune intervention lĂ©gĂšre, basĂ©e sur un transfert de compĂ©tences et une formation / action :
 Nous formons vos Ă©quipes Ă la mĂ©thodologie dâanimation et de rĂ©alisation dâun projet de site.
 Nous les sensibilisons aux bonnes pratiques du management transversal et de lâautonomie contrĂŽlĂ©e.
 Nous les initions aux mĂ©thodes de crĂ©ativitĂ©, qui leur permettront demain dâinnover.
 Comment progresser dans cette rĂ©flexion ?Â
Si vous dĂ©sespĂ©rez de rĂ©tablir certaines situations sur votre parc, ou si, au contraire, vous avez dĂ©cidĂ© de vous y attaquer de maniĂšre volontariste, nâhĂ©sitez pas Ă nous contacter. Nous aurons grand plaisir Ă Ă©changer sur vos prĂ©occupations. Vous trouverez Ă©galement davantage dâinformations sur http://www.aatiko.fr/nos_offres.html.