Car le dynamisme des promoteurs, l’opportunisme des organismes de logement social et les options prises par les collectivités locales ou territoriales, ont abouti à des constats relativement paradoxaux par rapport aux intentions premières.

De fait, une analyse des opérations montre que :

Certains promoteurs se sont, pour autant, spécialisés sur ce créneau de la « VEFA 100% », avec la bienveillance des collectivités et de l’administration locale,
Les orientations de l’État ou le positionnement des intercommunalités sur l’utilisation de la VEFA 100%, ou sur celle de l’usufruit locatif, sont très variables sur l’ensemble du territoire.
Bien souvent, les programmes proposés ne sont pas situés dans des secteurs dissuasifs en termes de prix du foncier, pour les organismes.

Au-delà de la nécessaire et souhaitable clarification du cadre réglementaire par l’État, les questions posées par la VEFA, ou l’ULS, sont plus larges :

Dans les opérations de ce type, l’organisme devient en principe copropriétaire, sauf cas particulier. Le statut de copropriétaire nécessite une organisation adaptée, pour travailler avec les syndics ou développer une activité de syndic, réinterrogeant de manière massive les modes de gestion (adaptation de la communication aux locataires, de la gestion de la sécurité des immeubles, du service d’astreinte etc.)
Le risque de généralisation de cette pratique pose aussi la question de la perte de compétence du métier de maitre d’ouvrage de l’organisme de logement social. Pourtant, l’identité des bailleurs sociaux et une part de leur légitimité dans la relation aux collectivités résident dans ce savoir-faire de maître d’ouvrage. Et cela reste un élément fort de leur chaine de valeur.
Des programmes moins connectés aux besoins des locataires et des gestionnaires – état de fait lié à la fragmentation entre celui qui produit et celui qui exploite
Un certain appauvrissement du langage architectural puisque les promoteurs privés et leurs architectes se cantonnent souvent à des projets acceptés du plus grand nombre.

C’est dans ce sens que certains organismes, conscients de ces risques, se sont fixés des limites quant au recours à ce mode de production, par exemple en veillant à ce que pas plus de 30 ou 40% de leur production annuelle de logements soient issus d’acquisitions en VEFA.

Car, de fait, l’approche produit est naturellement différente entre une production en VEFA et une autre en maitrise d’ouvrage directe. Mais là encore, le partenariat entre organismes de logements sociaux et promoteurs privés permet de viser un équilibre entre la « qualité de satisfaction immédiate » et la « qualité durable ». De plus en plus, les promoteurs, pour qui le produit investisseur type Pinel a souvent été la référence, sont amenés à prendre en considération la qualité durable voulue par les organismes acquéreurs, au détriment de la « qualité de satisfaction immédiate » qui était historiquement centrale.

De fait, il existe toujours quelques effets de bord dans ce partenariat où les intérêts ne sont pas toujours convergents, notamment quand se discute la question du prix et des prestations.