Maitrisez les parcours résidentiels : 4 idées reçues à déconstruire sur la mobilité résidentielle

Dans les grandes Métropoles, où le marché est le plus tendu, de nombreux bailleurs constatent une sous-occupation des logements de leur parc. Locataires âgés qui ont vu leurs enfants grandir, puis quitter le cocon familial ou encore parents divorcés qui n’ont plus la garde de leurs enfants, la conclusion est la même : leur logement n’est plus adapté et pourrait bénéficier à des ménages qui sont dans l’attente d’un logement plus grand.

Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©

Sur les secteurs moins tendus ou ruraux, la question se pose différemment. Entre une offre pavillonnaire sous-occupée, avec des ménages dont les enfants ont quitté la commune, et une offre collective moins attractive, les bailleurs et les élus sont face à des choix cornéliens :
Construire de nouveaux pavillons pour favoriser l’implantation des familles sur la commune (et donc le maintien de l’école) au risque de siphonner l’offre collective,
Ne pas engager une nouvelle étape de l’étalement urbain au risque de se faire doubler par la commune limitrophe ou le bailleur concurrent et de voir siphonner l’offre collective sans récolter les bénéfices d’une opération neuve…
Les pressions et les enjeux sont importants… et la sous-occupation encore une fois au cœur du débat.

Cette sous-occupation est d’ailleurs de plus en plus mal perçue
. La presse et l’opinion publique interpellent régulièrement les bailleurs sociaux sur cette question et ne renvoient pas une bonne image du secteur : un patrimoine mal géré, mal optimisé, qui prête ainsi le flanc à de nombreuses critiques et fantasmes, et une perception d’argent public mal valorisé…
Pourtant, force est de constater que les bailleurs restent frileux sur la mobilité résidentielle : elle est perçue comme un coût pour le bailleur, est difficile à accepter par les locataires et demande beaucoup d’énergie aux équipes de l’organisme.

La question de mettre en place une politique en faveur de la mobilité résidentielle se pose donc pour de nombreux bailleurs sociaux, soucieux d’optimiser et de maîtriser leur parc tout en maintenant le niveau de satisfaction de leurs locataires.

Pour répondre à ce dilemme et éclairer les bailleurs sociaux sur les choix qui s’offrent à eux en matière de stratégie de mobilité, cet argumentaire mi-ange, mi-démon permettra de nuancer plusieurs idées reçues sur la mobilité résidentielle.

 4 idées reçues à déconstruire sur la mobilité résidentielle 

1. La mobilité résidentielle coûte cher

Promouvoir la mobilité est une démarche coûteuse pour les bailleurs sociaux : la remise en état des logements engendre des frais conséquents avant de pouvoir les commercialiser de nouveau. Quel intérêt le bailleur aurait-il à faire muter un ménage qui paie son loyer, alors que cette mutation entrainera nécessairement des coûts de remise en état ?

Si la remise en état des logements est coûteuse, mettre en place une réelle politique incitative en faveur de la mobilité peut porter ses fruits à plus long terme :
– Plus un logement est occupé longtemps par un même locataire, plus les coûts de remise en état du logement seront importants. Tout logement doit être entretenu régulièrement, et les bailleurs auront intérêt à lisser les coûts d’entretien dans le temps plutôt que de procéder à une importante remise en état qui immobilisera le logement sur une plus longue période, et fera perdre des mois de loyer.
– Grâce aux mutations et à des entretiens plus réguliers, le bailleur maintient l’attractivité du logement, et l’image du parc d’une manière générale, ce qui fait un argument commercial supplémentaire.
– La mutation permet de libérer des logements occupés depuis de nombreuses années par un même ménage, permettant ainsi au bailleur d’ajuster à la hausse le niveau de ses loyers lors de leur prochaine commercialisation.
– La mobilité résidentielle est un moyen d’améliorer la satisfaction des locataires, en permettant aux locataires du parc de muter vers un logement plus adapté à leurs besoins. Sur des secteurs tendus, la mobilité résidentielle est synonyme de fidélisation des locataires sur le parc et prévient un départ chez un concurrent.

2. La mobilité résidentielle demande trop d’énergie aux équipes

La mobilité résidentielle est perçue comme contraignante, car elle nécessite de l’énergie. La mutation est en effet mal perçue : la mission du logement social n’est pas toujours connue et comprise des locataires. En plus d’être attachés à leur logement, ils s’en sentent quelque part propriétaires après 10 à 15 années d’occupation. Lorsqu’ils ne sont pas en demande, il est délicat pour le bailleur de s’adresser à eux pour leur proposer un relogement, dans un bien souvent plus petit avec un niveau de loyer équivalent, voire plus élevé. S’ajoutent à cela les contraintes liées au déménagement, car en plus de ces coûts, se posera la question du mobilier et des effets personnels. Il n’est pas évident de passer d’un T4 ou T5 à un T3 ou T2 et notamment de faire le tri dans les affaires et meubles à garder ou pas…
Les équipes préfèrent de fait concentrer leurs efforts sur la recherche de nouveaux clients et la commercialisation plutôt que sur la mobilité résidentielle.

Ces contraintes, auxquelles tout bailleur est confronté, sont à prendre en compte, car elles influent sur la satisfaction des locataires du parc. Les propositions de mutation peuvent toutefois apporter une réponse aux besoins des locataires du parc. La mobilité résidentielle est en effet l’un des leviers possibles pour accompagner les locataires dans leur parcours de vie en proposant par exemple un logement et des services adaptés à des locataires de plus de 60 ans. L’énergie déployée par les équipes est donc, dans ce cas, porteuse de sens et de valeur ajoutée pour les locataires.
Par ailleurs, la loi ELAN a remis sur le devant de la scène la stratégie en faveur de la mobilité, notamment à travers les Commissions d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL). La mise en place d’une politique de mobilité pourrait ainsi s’articuler avec cette obligation réglementaire et la mise en place de process et d’outils dédiés à l’examen de l’occupation des logements. De la même manière, l’ensemble des dispositifs existants en faveur de la mobilité (bourse d’échange de logements par exemple) représente une palette d’outils à laquelle les bailleurs peuvent adosser leur propre politique de mobilité.
Au-delà de ces nouveaux outils, réglementaires ou non, dont le bailleur peut se saisir, la définition d’une politique en faveur de la mobilité résidentielle peut faire d’une pierre deux coups : répondre aux demandes de mutation des locataires du parc, mais aussi mieux connaître son parc pour l’adapter aux nouveaux besoins identifiés.

3. La mobilité résidentielle entraîne une hausse de la demande sur les T2 et les T3, des typologies de logement qui font déjà l’objet d’une forte pression

Si l’on prend l’exemple de logements sous-occupés par des personnes âgées, la politique de mobilité adaptée à ce type de public est de leur proposer un relogement dans des logements de plus petite taille, de type T2 ou T3. Or, ce sont précisément sur ces typologies que les demandes de logement sont les plus importantes. En suivant cette logique, inciter les mutations vers ces logements entraînerait une demande encore plus forte sur ces T2 et T3.

Si la demande est la plus conséquente sur les petites typologies, il faut relativiser l’idée que la lutte contre la sous-occupation renforce la pression sur le segment le plus tendu (les T2/3) : la rotation sur les grandes typologies est plus faible. Sur la durée, avec un même nombre de T2/3, un bailleur répond à plus de demandes qu’avec le même nombre de T4 et plus. C’est évident.
En outre, la libération de logements plus grands (T4 ou T5, pavillons) induite par la politique de mobilité résidentielle permettra aussi des mutations de ménages occupant des T2 et T3 vers des T3 ou T4, augmentant de fait le turnover sur les T2 et T3 qui subissent le plus de pression.
Plus largement, promouvoir la mobilité résidentielle est aussi une opportunité pour mettre en avant la prise en compte par le bailleur des enjeux d’habitat et de peuplement sur son territoire en répondant à l’attente sociétale de plus en plus forte de limiter l’étalement urbain et d’augmenter l’efficience au mètre carré. Plutôt que de construire un deuxième lotissement, pourquoi ne pas optimiser l’occupation du premier lotissement et réhabiliter un collectif de logements de petites typologies pour reloger les locataires en centre-bourg ?

4. Augmenter la mobilité résidentielle augmente la vacance

En favorisant la mobilité au sein de son parc, le bailleur libère des logements jusqu’ici occupés, pour les proposer à la location. Ce choix entraîne inévitablement de la vacance commerciale qui n’aurait pas eu lieu d’être et, par conséquent, un manque à gagner en termes de loyers perçus.

Encore une fois, cet argumentaire va à l’encontre d’une politique de maîtrise à long terme du parc. Une stratégie de mobilité pro-active permet d’éviter les effets de génération au sein du parc : prenons l’exemple d’une résidence dont les logements sont occupés par des ménages arrivés sur la même période et de même génération, ceux-ci libéreront leur logement plus ou moins à la même période, créant ainsi une phase de fragilité pour le groupe : renouvellement de l’occupation, cohabitation des « anciens », porteurs de l’histoire du groupe, et des « modernes , plein d’énergie et d’envie de s’approprier le groupe avec de nouveaux usages… pas toujours adaptés. Et tous les troubles que cela génère. Il est préférable de contrôler la rotation résidentielle en la lissant dans le temps, plutôt que de la subir et de devoir renouveler l’occupation de tout un groupe sur une courte période.

 Nos convictions pour mettre en place une politique de mobilité résidentielle 

La sous-occupation et la baisse de la rotation du parc social ne sont pas une fatalité. Si la situation économique et l’évolution du marché immobilier freinent la mobilité résidentielle des ménages du parc social, les bailleurs peuvent stimuler cette mobilité résidentielle ! Entre la CALEOL, les dispositifs de bourses d’échange de logements, une politique d’accession sociale davantage ciblée sur les locataires qu’elle ne l’est actuellement, des leviers existent. Encore faut-il vouloir les actionner, et le faire de manière efficiente.

Conviction n°1 Pour maximiser les effets des moyens mobilisés pour recréer de la mobilité résidentielle, il faut cibler les logements et les situations sur lesquels la mobilité est la plus pertinente.
La première étape est d’identifier les groupes sur lesquels cibler les efforts de promotion de la mobilité, en procédant à une cartographie et à une caractérisation des situations de sous-occupation.
Ensuite, il faut y associer une diversification de l’offre proposée par le bailleur. Quels produits proposer à ces ménages qui occupent des grands logements sous-occupés ? Que leur proposer en matière de qualité de service pour que le déménagement soit perçu comme une opportunité plutôt que comme une contrainte ? Qu’ils se projettent dans ce qu’ils y gagnent plutôt qu’ils ne s’accrochent à ce qu’ils y perdent ? Quels sont les besoins du territoire, car il est probable que vous puissiez développer une offre de services qui réponde à des besoins d’autres ménages que ceux de votre parc ?
Les initiatives autour de l’habitat sénior sont une des pistes à explorer pour ajuster le produit et les services aux besoins des locataires ciblés par la stratégie de mobilité. Encore faut-il le faire au bon moment, celui du passage à la retraite, après quoi la fenêtre d’opportunité se referme[1].

Conviction n°2 : Il faut mettre les moyens en priorité là où la stratégie de mobilité y trouvera des alliés de premier ordre et des relais de terrain sans égaux : les élus. Tout comme les personnels de la gestion locative des bailleurs, les élus auront probablement à dialoguer avec ces locataires, et constitueront un appui utile pour les convaincre. Ils sont légitimes à exprimer et défendre les enjeux d’attractivité résidentielle et d’occupation sociale de leur commune, qui seront au cœur de la stratégie de mobilité portée par les bailleurs. Le dialogue entre les bailleurs sociaux et les élus sur ces questions a toute sa place au sein des Commissions de Coordination dans le cadre de la Conférence Intercommunale du Logement (CIL). Les élus concernés auront d’ailleurs tout intérêt à s’investir au sein des CALEOL[2] pour pousser à l’examen de l’occupation des logements sous-occupés.

[1] Tant juridiquement avec le maintien dans les lieux au-delà de 65 ans, qu’en termes de dynamique et d’acceptabilité pour le locataire.
[2] Commissions d’Attribution des Logements sociaux et d’Examen de l’Occupation Sociale des Logements

Fort de son expérience et de ses convictions sur ces enjeux, Aatiko accompagne les bailleurs sociaux et les EPCI dans la définition et la mise en œuvre de leur stratégie de mobilité. En vous apportant des outils techniques – en termes d’analyse de données, de cartographie, de gestion de dispositifs – au service d’une approche pragmatique basée sur l’excellence opérationnelle, nous savons mobiliser vos équipes et vos partenaires pour bâtir une stratégie de mobilité ajustée à vos besoins, à vos ambitions, et à vos moyens. En gardant en ligne de mire que la mobilité résidentielle bénéficie, avant tout, aux locataires et aux demandeurs de logements sociaux.

Nous sommes à votre écoute :

Alizée RICHIER
Consultante senior

07 83 37 16 89
a.richier@aatiko.fr

Olivier CARILLO
Consultant confirmé

06 19 83 21 11
o.carillo@aatiko.fr

Tristan CANAT
Manager

06 72 89 06 47
t.canat@aatiko.fr