Gestion en flux et cotation de la demande

Derrière les grands chantiers de la refonte du tissu des organismes ou ceux non moins titanesques de la rénovation urbaine qui transforment le parc social depuis plusieurs années, il en est un plus silencieux, mais qui bouleverse lui aussi en profondeur les pratiques du secteur HLM. Avec les enjeux de mixité sociale et d’équité dans l’accès au parc social, les mécanismes d’attribution connaissent une véritable révolution avec la mise en œuvre à venir de la cotation de la demande et de la gestion en flux, dont les décrets d’application sont parus respectivement le 17 décembre 2019 et le 20 février 2020.

Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©

Avec la gestion en flux, toutes les parties prenantes ont à y gagner !

Pour les bailleurs, le passage d’une gestion en stock à une gestion en flux entraine une obligation de résultat, tout en lui apportant plus de souplesse pour équilibrer l’occupation sociale de son parc. Ce n’est pas juste une charge de travail supplémentaire que transfèrent les réservataires. S’il est possible que les bailleurs aient plus de volume à traiter avec une gestion en flux, ils le feront plus rapidement – il n’y a pas d’aller-retour nécessaire sur les candidatures. Une gestion en flux déléguée bien calibrée pourrait leur faire gagner un temps considérable dans la relocation de leurs logements.

Les demandeurs des réservataires pourront avoir des propositions davantage en adéquation avec les caractéristiques de leurs demandes, ces propositions porteront sur l’ensemble du parc social, et non plus sur la partie réservée.

Les réservataires pour leur part passent d’une posture de gestionnaire – présentant des demandes au fil de la libération des lots réservés – à une posture plus pro-active de pilote, en charge du suivi des objectifs d’attributions sur leur contingent. Si la gestion en flux n’est pas déléguée, les réservataires devront continuer à transmettre des dossiers aux bailleurs, et ce au fil de l’eau, mais dans tous les cas, les réservataires devront acquérir les compétences nécessaires au pilotage et au suivi de leur contingent.

Si le point d’arrivée est clair, le chemin pour y parvenir reste à construire

Convertir du stock en flux annuels nécessite de déterminer des objectifs, qui devront être fixés à partir du nombre de logements réservés inscrits dans les conventions. Mais les écarts entre les baux signés par réservataires, les lots libérés, et les lots réservés dans les conventions peuvent aujourd’hui varier du simple au double : comment s’organiser pour définir les modalités de réservations en flux à inscrire dans les conventions ? Après celles de l’Etat, les conventions de réservation avec les autres réservataires devront être élaborées concomitamment. En tant que chef de file de la politique locale de gestion de la demande et des attributions, les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) auront un rôle central à jouer pour organiser les négociations entre bailleurs et réservataires. 

Ensuite, comment s’organiser pour respecter les futurs objectifs ? Un bilan annuel de l’année N-1 devra être présenté par les bailleurs aux réservataires avant le 28 février de chaque année. La relation de confiance qui prévaut entre nombre de bailleurs et de réservataires ne pose pas moins la question du suivi de ces objectifs : se base-t-on sur le déclaratif des bailleurs ? Est-il pertinent d’utiliser un outil dédié comme tiers de confiance entre tous les acteurs de l’attribution du territoire ? Si oui, quel outil ? Et comment le financer ?

À la libération d’un logement, le bailleur devra pouvoir lui attribuer une destination en fonction de ses objectifs d’attributions. Les bailleurs ont tout intérêt à définir des processus clairs pour statuer sur la destination du lot à sa libération, au risque de devoir arbitrer au coup par coup des microdécisions -et de perdre du temps- ou de voir persister un fonctionnement en stock masqué : un lot historiquement réservé à tel réservataire continuera à être proposé à des demandeurs de ce contingent, au risque de perdre toute la flexibilité offerte par la gestion en flux. La gestion en flux ne sera alors plus qu’un transfert de charge de travail, celle du rapprochement offre-demande.

C’est là qu’un système de cotation de la demande, paramétré chez le bailleur pour prendre en compte les objectifs d’attribution par réservataire et les critères par EPCI, prend tout son sens et apporte une vraie valeur ajoutée dans le processus d’attribution : c’est que les termes de l’équation seront nombreux, et qu’il faudra les restituer de manière claire !

La construction de la grille de cotation revient en effet aux EPCI. Si la Loi ELAN et son décret d’application fixent un cadre à la construction de la grille de cotation, les parties prenantes pourront l’ajuster pour prendre en compte la situation de peuplement du parc social. Parce qu’elle concerne directement l’installation de population sur le territoire inter-communal, cette démarche est à la fois sensible et stratégique pour les élus locaux, qui ne manqueront pas de s’y investir. C’est alors qu’il faudra faire preuve de pédagogie et d’écoute pour concilier leurs attentes et celles du cadre réglementaire.

La cotation de la demande est une garantie d’équité pour le demandeur dans la juste instruction de sa demande, et donc un argument de plus pour faire valoir l’impartialité des parties prenantes de l’attribution. Les critères et surtout les pondérations pourront varier d’un territoire à un autre. Dans les territoires détendus, sa valeur ajoutée est moins évidente. Tout l’enjeu sera de répondre à l’obligation réglementaire de manière pragmatique, sans construire d’usine à gaz. Dans ces territoires détendus, la grille de cotation devra tenir compte de la rareté des candidats et de la fragilité de certains dossiers historiques dans le stock.

Pour certains territoires, elle pourra éventuellement constituer la première brique pour la mise en place d’un système de location choisie, à même de redynamiser les processus commerciaux des bailleurs, et de faire concurrence aux plateformes de locations privées : l’offre sera plus visible, et le demandeur plus acteur de sa recherche.

Mais à court terme, la difficulté pour un bailleur sera d’intégrer les grilles de cotation de chaque EPCI dans son processus d’attribution, en prenant en compte ses objectifs annuels vis-à-vis de ses réservataires, et ceux de l’Etat par rapport à la Loi Egalité et Citoyenne. D’où l’intérêt de disposer d’un outil de pilotage et de suivi.

2021 c’est maintenant !

Les échéances réglementaires étant fixées pour l’année 2021 [1], les démarches pour y parvenir doivent être amorcées en 2020. Pour aborder ces enjeux en toute sérénité, nous mettons à votre service toute notre expérience auprès des acteurs du logement social – tant auprès des bailleurs que des EPCI- et notre expertise sur la gestion de la demande et des attributions de logements sociaux.

Nous proposerons un accompagnement adapté à votre avancement sur ces sujets et à vos enjeux, au travers d’une démarche pragmatique et sur-mesure.
Ensemble, faisons en sorte que ce changement de décennie puisse être le début d’une nouvelle dynamique pour l’attribution des logements sociaux, vers plus d’équité, plus de transparence et plus d’efficacité !

Nous sommes à votre écoute,

Olivier Carillo
Consultant

06 19 83 21 11
o.carillo@aatiko.fr


[1] 1er septembre 2021 pour la cotation de la demande, 24 novembre 2021 pour la gestion en flux.

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