DerriĂšre les grands chantiers de la refonte du tissu des organismes ou ceux non moins titanesques de la rĂ©novation urbaine qui transforment le parc social depuis plusieurs annĂ©es, il en est un plus silencieux, mais qui bouleverse lui aussi en profondeur les pratiques du secteur HLM. Avec les enjeux de mixitĂ© sociale et dâĂ©quitĂ© dans lâaccĂšs au parc social, les mĂ©canismes dâattribution connaissent une vĂ©ritable rĂ©volution avec la mise en Ćuvre Ă venir de la cotation de la demande et de la gestion en flux, dont les dĂ©crets dâapplication sont parus respectivement le 17 dĂ©cembre 2019 et le 20 fĂ©vrier 2020.
Extrait et (trÚs) librement traduit du site internet DILBERT ©
 Avec la gestion en flux, toutes les parties prenantes ont Ă y gagner !Â
Pour les bailleurs, le passage dâune gestion en stock Ă une gestion en flux entraine une obligation de rĂ©sultat, tout en lui apportant plus de souplesse pour Ă©quilibrer lâoccupation sociale de son parc. Ce nâest pas juste une charge de travail supplĂ©mentaire que transfĂšrent les rĂ©servataires. Sâil est possible que les bailleurs aient plus de volume Ă traiter avec une gestion en flux, ils le feront plus rapidement â il nây a pas dâaller-retour nĂ©cessaire sur les candidatures. Une gestion en flux dĂ©lĂ©guĂ©e bien calibrĂ©e pourrait leur faire gagner un temps considĂ©rable dans la relocation de leurs logements.
Les demandeurs des rĂ©servataires pourront avoir des propositions davantage en adĂ©quation avec les caractĂ©ristiques de leurs demandes, ces propositions porteront sur lâensemble du parc social, et non plus sur la partie rĂ©servĂ©e.
Les rĂ©servataires pour leur part passent dâune posture de gestionnaire – prĂ©sentant des demandes au fil de la libĂ©ration des lots rĂ©servĂ©s – Ă une posture plus pro-active de pilote, en charge du suivi des objectifs dâattributions sur leur contingent. Si la gestion en flux nâest pas dĂ©lĂ©guĂ©e, les rĂ©servataires devront continuer Ă transmettre des dossiers aux bailleurs, et ce au fil de lâeau, mais dans tous les cas, les rĂ©servataires devront acquĂ©rir les compĂ©tences nĂ©cessaires au pilotage et au suivi de leur contingent.
 Si le point dâarrivĂ©e est clair, le chemin pour y parvenir reste Ă construireÂ
Convertir du stock en flux annuels nĂ©cessite de dĂ©terminer des objectifs, qui devront ĂȘtre fixĂ©s Ă partir du nombre de logements rĂ©servĂ©s inscrits dans les conventions. Mais les Ă©carts entre les baux signĂ©s par rĂ©servataires, les lots libĂ©rĂ©s, et les lots rĂ©servĂ©s dans les conventions peuvent aujourdâhui varier du simple au double : comment sâorganiser pour dĂ©finir les modalitĂ©s de rĂ©servations en flux Ă inscrire dans les conventions ? AprĂšs celles de lâEtat, les conventions de rĂ©servation avec les autres rĂ©servataires devront ĂȘtre Ă©laborĂ©es concomitamment. En tant que chef de file de la politique locale de gestion de la demande et des attributions, les Etablissements Publics de CoopĂ©ration Intercommunale (EPCI) auront un rĂŽle central Ă jouer pour organiser les nĂ©gociations entre bailleurs et rĂ©servataires.Â
Ensuite, comment sâorganiser pour respecter les futurs objectifs ? Un bilan annuel de lâannĂ©e N-1 devra ĂȘtre prĂ©sentĂ© par les bailleurs aux rĂ©servataires avant le 28 fĂ©vrier de chaque annĂ©e. La relation de confiance qui prĂ©vaut entre nombre de bailleurs et de rĂ©servataires ne pose pas moins la question du suivi de ces objectifs : se base-t-on sur le dĂ©claratif des bailleurs ? Est-il pertinent dâutiliser un outil dĂ©diĂ© comme tiers de confiance entre tous les acteurs de lâattribution du territoire ? Si oui, quel outil ? Et comment le financer ?
Ă la libĂ©ration dâun logement, le bailleur devra pouvoir lui attribuer une destination en fonction de ses objectifs dâattributions. Les bailleurs ont tout intĂ©rĂȘt Ă dĂ©finir des processus clairs pour statuer sur la destination du lot Ă sa libĂ©ration, au risque de devoir arbitrer au coup par coup des microdĂ©cisions -et de perdre du temps- ou de voir persister un fonctionnement en stock masquĂ©Â : un lot historiquement rĂ©servĂ© Ă tel rĂ©servataire continuera Ă ĂȘtre proposĂ© Ă des demandeurs de ce contingent, au risque de perdre toute la flexibilitĂ© offerte par la gestion en flux. La gestion en flux ne sera alors plus quâun transfert de charge de travail, celle du rapprochement offre-demande.
Câest lĂ quâun systĂšme de cotation de la demande, paramĂ©trĂ© chez le bailleur pour prendre en compte les objectifs dâattribution par rĂ©servataire et les critĂšres par EPCI, prend tout son sens et apporte une vraie valeur ajoutĂ©e dans le processus dâattribution : câest que les termes de lâĂ©quation seront nombreux, et quâil faudra les restituer de maniĂšre claire !
La construction de la grille de cotation revient en effet aux EPCI. Si la Loi ELAN et son dĂ©cret dâapplication fixent un cadre Ă la construction de la grille de cotation, les parties prenantes pourront lâajuster pour prendre en compte la situation de peuplement du parc social. Parce quâelle concerne directement lâinstallation de population sur le territoire inter-communal, cette dĂ©marche est Ă la fois sensible et stratĂ©gique pour les Ă©lus locaux, qui ne manqueront pas de sây investir. Câest alors quâil faudra faire preuve de pĂ©dagogie et dâĂ©coute pour concilier leurs attentes et celles du cadre rĂ©glementaire.
La cotation de la demande est une garantie dâĂ©quitĂ© pour le demandeur dans la juste instruction de sa demande, et donc un argument de plus pour faire valoir lâimpartialitĂ© des parties prenantes de lâattribution. Les critĂšres et surtout les pondĂ©rations pourront varier dâun territoire Ă un autre. Dans les territoires dĂ©tendus, sa valeur ajoutĂ©e est moins Ă©vidente. Tout lâenjeu sera de rĂ©pondre Ă lâobligation rĂ©glementaire de maniĂšre pragmatique, sans construire dâusine Ă gaz. Dans ces territoires dĂ©tendus, la grille de cotation devra tenir compte de la raretĂ© des candidats et de la fragilitĂ© de certains dossiers historiques dans le stock.
Pour certains territoires, elle pourra Ă©ventuellement constituer la premiĂšre brique pour la mise en place dâun systĂšme de location choisie, Ă mĂȘme de redynamiser les processus commerciaux des bailleurs, et de faire concurrence aux plateformes de locations privĂ©es : lâoffre sera plus visible, et le demandeur plus acteur de sa recherche.
Mais Ă court terme, la difficultĂ© pour un bailleur sera dâintĂ©grer les grilles de cotation de chaque EPCI dans son processus dâattribution, en prenant en compte ses objectifs annuels vis-Ă -vis de ses rĂ©servataires, et ceux de lâEtat par rapport Ă la Loi EgalitĂ© et Citoyenne. DâoĂč lâintĂ©rĂȘt de disposer dâun outil de pilotage et de suivi.
 2021 câest maintenant !Â
Les Ă©chĂ©ances rĂ©glementaires Ă©tant fixĂ©es pour lâannĂ©e 2021 [1], les dĂ©marches pour y parvenir doivent ĂȘtre amorcĂ©es en 2020. Pour aborder ces enjeux en toute sĂ©rĂ©nitĂ©, nous mettons Ă votre service toute notre expĂ©rience auprĂšs des acteurs du logement social – tant auprĂšs des bailleurs que des EPCI- et notre expertise sur la gestion de la demande et des attributions de logements sociaux.
Nous proposerons un accompagnement adaptĂ© Ă votre avancement sur ces sujets et Ă vos enjeux, au travers dâune dĂ©marche pragmatique et sur-mesure.
Ensemble, faisons en sorte que ce changement de dĂ©cennie puisse ĂȘtre le dĂ©but dâune nouvelle dynamique pour lâattribution des logements sociaux, vers plus dâĂ©quitĂ©, plus de transparence et plus dâefficacitĂ©Â !
Nous sommes Ă votre Ă©coute,
Olivier Carillo
Consultant
06 19 83 21 11
o.carillo@aatiko.fr
[1] 1er septembre 2021 pour la cotation de la demande, 24 novembre 2021 pour la gestion en flux.