Le traitement de la demande de mutation… un autre des serpents de mers qui ressort régulièrement dans les réunions partenariales, mais aussi dans les réunions internes… Avec des arguments usés jusqu’à la corde :
• Le stock de la demande de mutation est important (33% des demandes au niveau national), mais traiter les mutations coûte cher (2 remises en état de logement au lieu d’une, temps passé par les équipes…),
• L’attribution d’un logement mieux situé à un locataire en place permet le parcours ascendant au sein du parc, mais comment relouer le logement peu attractif qu’il libère ?
• Les demandeurs de mutation sont plus exigeants, mais ne pas traiter leur demande présente des risques réels : départ pour un concurrent en marché détendu ; suroccupation et tout ce que cela implique en marché tendu…
Car si le traitement de la primo-demande est intégré et relativement rôdé dans le secteur, ce n’est pas le cas de celle de la demande de mutation…Bref, les choses sont en place pour le statu quo et cela peut se voir dans les chiffres ! Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si l’Etat creuse ce sujet dans les CUS, dans la loi ALUR, dans la loi ELAN…
Alors, que fait-on ? On continue comme avant ? Ou on fait un pas de côté ?
La bourse d’échange de logements, une solution clé en main pour résoudre la question de la mutation ?
Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©
A. La mobilité résidentielle au sein de votre parc, l’inaccessible étoile ?
Lorsque nous accompagnons des bailleurs sur des conventions d’utilité sociale, nous voyons bien l’intérêt que vous avez de renforcer votre politique mutation. Mais en général, dans la même conversation, on identifie aussi rapidement tous les freins et autres obstacles qu’il faut surmonter…
Les avantages d’une politique favorable aux mutations sont évidents :
• Proposer un parcours résidentiel à vos locataires et être en capacité de répondre à l’évolution de leurs besoins et les fidéliser,
• Avoir une meilleure adéquation entre le logement et le locataire (taille/typologie, loyer/ressources…) et optimiser l’occupation du parc,
• Limiter les effets désastreux de la suroccupation (dégradation des logements, humidité dans les logements, annexion des parties communes…),
• Répondre aux attentes du territoire concernant la baisse du stock de demande de logements en travaillant un levier qui concerne un tiers des demandes,
• Lever le verrou psychologique des demandeurs à l’attribution de logement (refus du logement proposé), lié à la crainte d’une « assignation à résidence ».
Pour autant, le traitement d’une demande de mutation soulève de nombreux défis qui ne sont pas nécessairement le pendant des avantages existants :
• L’attribution d’un logement à un locataire en place engendre un doublement des coûts de gestion: celui de la remise en état, du temps administratif de commercialisation / attribution, d’état des lieux…,
• Une gestion inter-bailleur ou partenariale des mutations quasi inexistante sur la plupart des territoires, même si elle est souvent identifiée comme un enjeu,
• Un vivier de logements vacants réduit sur lequel les demandes de mutation sont en concurrence avec les primo-demandeurs (particulièrement en territoire tendu avec un faible taux de rotation),
• La mise en place de procédures internes peu faciles à faire vivre pour encadrer les mutations : visites préalables chronophages, processus peu vendeur, priorisation des demandes de mutation peu lisible…
B. Une bourse d’échange de logements, ou la promesse concrète d’une plus grande mobilité ?
Alors, comment sortir de cette impasse ?
La mise en place d’une bourse d’échange peut permettre d’apporter une réponse aux difficultés identifiées ci-dessus.
1/ Le locataire acteur de son parcours résidentiel
L’une des idées fortes pour une bourse d’échange aboutie est de créer une plateforme en ligne (site internet) accessible à vos locataires. Il s’agit de renverser la mécanique et de laisser le locataire trouver lui-même le logement qui correspond à son besoin. Ainsi, s’il ne trouve pas de logement correspondant à ses souhaits, il ne pourra pas « incriminer » le bailleur mais sera amené à réaliser des concessions, à reconsidérer ce qui peut être formulé par ailleurs comme des « exigences ». Cette solution permet ainsi de responsabiliser vos locataires et de garantir une meilleure communication et transparence. C’est un service en plus pour lui, des efforts et du temps en moins pour vos équipes sur cette étape de rapprochement offre/demande.
2/ Une offre de logement plus importante
La première étape d’une inscription sur la bourse est de permettre aux locataires souhaitant changer de logement de mettre à disposition leur propre logement lors de l’inscription. Ainsi, l’offre de logement ne se limite pas aux seuls logements vacants mais englobe également l’ensemble des logements des locataires souhaitant muter.
Le volume de logement dans le périmètre de la bourse au logement est un facteur clé de réussite de votre projet. Alors n’hésitez pas à l’ouvrir à vos collègues bailleurs du territoire ou même à vos réservataires. Ils sauront valoriser cette bourse au logement comme un outil de mobilité et de parcours résidentiel auprès de leurs bénéficiaires…
3/ Un coût et des ressources maîtrisés
La bourse repose sur un échange de logement entre deux locataires. De fait, cela implique un déménagement sur une même courte période (un ou deux jours !!) et donc une absence de vacance pour le bailleur. Au regard de ce nouveau service proposé aux locataires, rien ne vous empêche de définir des conditions visant à limiter le coût de la mutation comme par exemple la non prise en charge par le bailleur de travaux de remise en état ; le locataire accepte le logement de l’autre en l’état.
Au final, une bourse au logement permet donc d’élargir l’offre, de limiter les coûts techniques et administratifs de la mutation, de mettre en place un partenariat gagnant-gagnant en transparence autour d’une plateforme. Bref, la plateforme lève la majorité des freins que pouvait connaître votre politique mutation.
C. Et pourquoi pas vous ?
Vous vous retrouvez dans les constats présentés, mais ne savez pas par quel bout commencer ? Vous êtes séduit par l’idée d’une bourse d’échange mais vous vous questionnez quant à la faisabilité pour votre organisme et sur votre territoire ?
Nous nous ferons un plaisir de vous partager notre retour d’expérience sur la mise en place de la Bourse d’échange de l’Ile-de-France « Echanger Habiter » !
Nous retenons comme facteur clé de succès de ce dispositif :
• Identifier des partenaires de votre territoire intéressés par le projet (bailleur, réservataire, collectivités…)
• Construire l’architecture du partenariat (établissement d’une charte, communication, établir la gouvernance du projet…)
• Définir le cahier des charges fonctionnel de l’outil en ayant un regard « usager »
• Préparer vos équipes à l’appropriation de ce dispositif (écriture de procédures, formation…)
• Communiquer sur ce nouveau service auprès de vos locataires
• Définir les modalités de suivi et de pilotage du dispositif (instances, animation et communication…)
Nous pourrons également répondre à vos questions, dont quelques-unes que nous imaginons déjà :
• Comment fonctionne concrètement une bourse d’échange Comment les locataires peuvent-ils la rejoindre ? Qui peut s’inscrire ? Comment les locataires cheminent-ils depuis la recherche d’un logement à un déménagement effectif ?
• Qu’est-ce que cela implique en termes d’organisation pour mon organisme ? Comment suivre et sécuriser cette bourse ? Comment suivre l’avancée du cheminement de mes locataires ? Comment sont gérés les dossiers de ces « demandeurs » ? Y a-t-il une validation, un suivi du bailleur ? Comment s’organisent concrètement l’échange, le déménagement ?
• Comment mettre en place une démarche partenariale inter-bailleur et avec les réservataires ? Quels arguments pour les convaincre de rejoindre le projet ? Quelles difficultés et questions à lever pour un partenariat réussi où tout le monde est « gagnant »
• Quel coût le déploiement et la pérennisation d’un telle solution représente ? Quel est le coût de la mise en place d’une plateforme ? Quels risques à développer l’outil sans la mise en place d’un dispositif de suivi et de pilotage ? Quels avantages et quel coût pour bénéficier d’un accompagnement sur la mise en œuvre et la vie du dispositif ?
D. Et pourquoi pas vous ?
Aatiko Conseils et Actimage travaillent en étroite collaboration pour vous proposer un dispositif clé en main.
Actimage développe votre bourse d’échange de logements :
• Une solution déjà développée sur plusieurs territoires et facilement adaptable à votre situation et vos besoins.
• Un outil compatible mobile et tablette
• Une interface de suivi pour l’administrateur
• Des « matchs » entre annonces compatibles pour faciliter la recherche de vos locataires
Aatiko vous accompagne du développement du dispositif à son déploiement et pilotage :
• Appui au développement de l’outil avec l’éditeur pour aboutir à un cahier des charges adapté à vos besoins spécifiques
• Définition de l’organisation et du fonctionnement du dispositif pour sécuriser le déploiement entre les différents partenaires
• Gestion et maintenance de la plateforme (mise à jour du contenu, résolution des dysfonctionnements, coordination avec l’éditeur, évolutions fonctionnelles, modération…) pour garantir la pérennité de la solution
• Assistance quotidienne aux utilisateurs par mail et par téléphone pour permettre une bonne utilisation et appropriation de l’outil et du dispositif
• Pilotage et animation du dispositif (reporting, formations, comités de pilotage, suivi des dossiers, communication…) pour assurer la fluidité des échanges
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