Par trois fois depuis 2015, la date du dépôt de votre CUS a été reportée alors que nombre d’entre vous étaient déjà bien engagés dans sa rédaction… Décalage pouvant être diversement apprécié selon l’ambition et l’investissement que vous aviez pu mettre dans l’élaboration du document : de la simple gêne à la franche exaspération… en passant par le « ouf » de soulagement.
Dernier en date d’une longue liste de changements donc, le projet de loi ELAN (dans sa version votée en 1ère lecture ces derniers jours). Couplé à la RLS, ce projet impacte certains principes structurant le fonctionnement de vos organismes et les engagements pris lors de précédentes CUS deviennent naturellement caduques.
Le projet de loi ELAN propose de modifier le cadre même de la CUS, avec trois aspects à considérer :
Le processus de création de votre CUS Son contenu Sa forme
Nous vous présentons ici un panorama précis de ces évolutions et vous aidons à poser quelques perspectives pour se remettre au travail. En espérant que ce nouveau départ soit le bon.
Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©
La Convention d’Utilité Sociale… ou l’arlésienne du mouvement Hlm
Le projet de loi ELAN sous l’angle de la CUS
Sur le processus à l’origine de la Convention
La date de dépôt du projet de Convention, donc non nécessairement signé par tous les partenaires, est légalement reportée au 1er Juillet 2019.
Remarquons que le texte n’évoque aucune échéance pour le dépôt de la Convention validée par toutes ses parties prenantes.
Pour les organismes concernés par un projet d’intégration à une société anonyme de coordination (ou « SAC ») :
> La SAC élabore un « cadre stratégique d’utilité sociale » à l’échelle de l’ensemble des organismes associés. Dans la hiérarchie des documents, ce cadre prévaut sur la Convention propre de chaque organisme. Le cadre stratégique de la SAC inclut des orientations générales et objectifs chiffrés, sur :
– La qualité de service rendu,
– La politique patrimoniale,
– La gestion sociale,
– La concertation locative
– Et, le cas échéant, les politiques d’hébergement et d’accession.
> Les organismes peuvent solliciter un report d’un an du dépôt de la CUS de chacun des organismes associés (soit un dépôt au 1er juillet 2020). La convention en vigueur est alors prorogée d’une nouvelle année ou amendée par avenant
Remarquons que le texte de loi n’évoque pour l’instant pas la période effective de la CUS ainsi reportée. Cela implique que, potentiellement, l’Etat sera confronté à des bailleurs calés sur la période 2020-2025 et d’autres sur 2021-2026. Cela complexifie cet outil notamment pour les partenaires locaux.
En cas de modifications d’ampleur du périmètre d’activité, du patrimoine, de l’organisation, un bailleur peut solliciter la conclusion d’une nouvelle Convention. Cela pourrait par exemple concerner une fusion d’organismes.
Sur le contenu engageant de la Convention :
La CUS et son « plan de mise en vente » devient le document de référence pour connaître les ambitions de l’organisme en matière de ventes de logements Hlm : tant dans ses objectifs volumétriques que dans l’officialisation (via la signature du Préfet valant autorisation préfectorale pour la durée de la Convention) de la liste des ensembles immobiliers mis en commercialisation.
Remarquons que le gouvernement projette une ordonnance pour traiter spécifiquement de la vente de logements Hlm.
La Nouvelle Politique des Loyers sous sa forme actuelle ainsi que le mode de calcul du supplément de loyer de solidarité (SLS) dépendront d’une ordonnance :
> A compter de la publication au JO de la loi ELAN, le gouvernement se donne 6 mois pour publier l’ordonnance permettant aux organismes de mettre en œuvre une politique des loyers expérimentale « qui prenne mieux en compte la capacité financière des nouveaux entrants du parc social »
> L’ordonnance est ensuite ratifiée dans les 3 mois, soit
– Pour une promulgation en septembre 2018,
– … une ordonnance publiée avant février 2019,
– … puis une loi sur la politique des loyers ratifiée avant mai 2019.
Remarquons que le projet de loi ELAN ne précise rien en particulier sur la mécanique de la politique des loyers à établir. Cela dépend donc de la précision avec laquelle sera rédigée l’ordonnance et/ou la partie réglementaire qui s’en suivra.
Sur la forme : Le « cahier des charges de gestion sociale » disparaît, sans modification de la portée des engagements qui deviennent plus prosaïquement « engagements pris par l’organisme en matière de gestion sociale ».
Quelques perspectives pour se remettre au travail !
Indépendamment du calendrier réglementaire, revenons-en à des préoccupations plus simples. Par exemple, voyez-vous l’été qui pointe son nez entre deux orages ? Temps idéal pour un petit test estival !
Parmi les quatre approches de la CUS que nous avons imaginées, y en a-t-il une qui pourrait vous ressembler ?
La CUS, c’est un devoir avant tout ! L’Etat l’exige un point c’est tout.
Votre stratégie d’élaboration consiste de prime abord à bien comprendre le texte de loi et ses ramifications.
Il y a de prime abord le livrable final : le projet de Convention à proprement parler – avec ses contenus qualitatifs, ses engagements quantifiés – que votre préfet de région attend sur son bureau à compter du 1er juillet 2019
Mais ce n’est pas tout, la Convention, c’est aussi un processus à développer : des jalons à respecter et des partenaires à solliciter. Evidemment les cas d’étude sont pléthoriques : du bailleur implanté à 100% sur sa commune de création jusqu’à l’interrégional. Chaque cas est à traiter avec ses spécificités locales ou au contraire à traiter dans sa complexité de territoires aux contraintes hétérogènes.
Si vous vous reconnaissez dans cette approche, votre questionnement est avant tout réglementaire. C’est la raison pour laquelle nous avons développé nos compétences en 2017 – et que nous restons sur le qui-vive en 2018 ! – pour apporter les réponses à toutes vos questions.
Nous adoptons une approche pragmatique et réaliste des exigences réglementaires, approche forgée et confirmé au contact de vos confrères à travers la France. Ce brassage des témoignages et les cas d’école que nous analysons nous permettent d’affûter nos réponses à vos problématiques.
Nous enrichissons nos interventions en agissant sur toutes les étapes de l’élaboration de votre projet de Convention. Aucun aspect ne doit nous échapper pour vous aider à planifier au mieux l’élaboration et la restitution de votre projet au représentant de l’Etat :
> La formation de vos chefs de projet CUS
> L’élaboration de votre plan d’actions
> Le pilotage du projet avec vos équipes
> La rencontre avec vos partenaires
Et, bien évidemment :
> La rédaction de tout ou partie de votre projet de Convention
Faire d’une pierre deux CUS.
Pourquoi ne pas articuler ce projet à votre ambition plus vaste de finaliser le projet structurant de l’entreprise ? ou parachever la démarche qualité ?
C’est avec une énergie renouvelée que vous abordez cette obligation, pour rendre une copie créative et inspirée, digne de vos efforts. Votre stratégie de CUS ? Elle consiste avant tout à motiver votre microcosme : constituer en interne l’équipe CUS – dynamique et dévouée – capable de mener de front les projets structurants des prochaines années.
Car le temps imparti, avec le report de 2017… puis de 2018, vous permet de rédiger un sinon LE document phare de votre entreprise. Stratégie développée et partagée en interne, connue de toutes et tous, avec une vision claire des objectifs à tenir et des moyens pour y parvenir.
Votre CUS, ce doit être un phare dans la tempête, votre fantaisie visionnaire qui illuminera, qui donnera à voir – à vos équipes, à vos partenaires – le chemin parcouru et à parcourir pour les 6 années à venir.
> Quels besoins sur mon territoire et quel effort de ma part ? Quels moyens me donné-je pour y parvenir ?
> Quelle est ma politique de qualité de service rendu, mes engagements, mes réalisation concrètes et mon plan d’actions ?
Si vous vous reconnaissez dans cette approche, votre questionnement est avant tout réglementaire. C’est la raison pour laquelle nous avons développé nos compétences en 2017 – et que nous restons sur le qui-vive en 2018 ! – pour apporter les réponses à toutes vos questions.
Nous adoptons une approche pragmatique et réaliste des exigences réglementaires, approche forgée et confirmé au contact de vos confrères à travers la France. Ce brassage des témoignages et les cas d’école que nous analysons nous permettent d’affûter nos réponses à vos problématiques.
Nous enrichissons nos interventions en agissant sur toutes les étapes de l’élaboration de votre projet de Convention. Aucun aspect ne doit nous échapper pour vous aider à planifier au mieux l’élaboration et la restitution de votre projet au représentant de l’Etat :
> La formation de vos chefs de projet CUS
> L’élaboration de votre plan d’actions
> Le pilotage du projet avec vos équipes
> La rencontre avec vos partenaires
Et, bien évidemment :
> La rédaction de tout ou partie de votre projet de Convention
La CUS, une opportunité d’animation et de coordination terriroriale
Votre stratégie d’élaboration ? Elle consiste à associer vos partenaires au plus tôt, les rendre acteurs de votre démarche. La loi n’invite-t-elle pas à approfondir les liens avec votre territoire ? Oui, bien sûr, la CUS, c’est du contenu. Mais à quoi bon le résultat sans le chemin parcouru pour y parvenir ? Finalement, cette nouvelle échéance du 31 décembre 2018, c’est l’occasion de déployer sereinement votre stratégie de partage auprès des partenaires.
Et les sujets à débattre ne manquent pas ! La rencontre avec les institutions locales, c’est l’occasion d’argumenter, expliquer ou ré-expliquer votre situation, vos enjeux, vos contraintes…
> N’oublions pas : tous vos partenaires ne sont pas des professionnels de l’immobilier – encore moins social ! La CUS est donc une occasion immanquable pour développer vos arguments avec pédagogie, tisser votre réseau institutionnel et apprendre à travailler de concert avec les acteurs montants de la politique de l’Habitat.
Car qui peut dire si la démarche partenariale de la CUS n’aboutira pas à des arbitrages en votre faveur, du fait que vous êtes mieux identifiés localement ?
Si vous vous reconnaissez dans cette approche, votre questionnement est avant tout partenarial. C’est la raison pour laquelle nous insistons sur les opportunités de communiquer mieux ou plus souvent avec vos parties prenantes.
La Convention se voit adossée à un processus d’élaboration sommairement défini par le législateur. C’est aussi une opportunité d’exporter le débat localement sur les thématiques qui structurent désormais l’activité de bailleur social. Vos territoires sont en effervescence eux aussi : avec la création de la CIL et l’élaboration de la CIA pour gérer les attributions, du PPGDLSID pour la demande… Vous avez face à vous des partenaires qui doivent tout apprendre et créer parfois ex nihilo. Nous sommes aguerris à la pratique quotidienne de ces sujets en intervenant auprès des EPCI, avec la capacité à mieux comprendre les enjeux de chacun pour une transmission plus aisée.
Notons un dernier point : nous excellons en matière de bureautique. En particulier Excel® ! Or, l’Etat (par la DHUP) a mis à disposition (et quelque peu tardivement l’an passé) des outils bureautiques de renseignement des indicateurs… qui ne facilitent hélas pas l’inscription ou la visualisation des informations.
Encore moins par territoire.
Encore moins de façon synthétique !
Ce qui peut s’avérer frustrant quand vient l’heure de la confrontation entre les objectifs côté bailleur et les souhaits de vos partenaires. L’informatique devrait vous assister et vous simplifier la vie, non ?
> C’est pourquoi, en 2018, profitez de nos compétences pour vous équiper d’un outil de réflexion et de suivi de la CUS digne de cette fonction !
Nous partîmes de cinq cents logements ; mais, par un prompt renfort, nous nous dépassâmes les quinze mille en constituant la SAC.
… et parce que la simplicité manque de relief, il reste désormais à intégrer à nos réflexions votre situation face à la loi ELAN. Vous vous regroupiez ? J’en suis fort aise. Eh bien, discourrez maintenant !
En premier lieu : si votre projet de regroupement est bien défini, ne perdez pas de temps. Apportez-en les preuves manifestes à vos services départementaux pour solliciter le report du dépôt au 1er juillet 2020.
Une fois ce délai accordé, ne faites pas la cigale et prenez le temps nécessaire à la construction de votre cadre stratégique commun. Pas besoin de viser le Goncourt toutefois : l’essentiel revient à consolider vos objectifs multipartites, afficher vos ambitions…
Et n’oublions pas de réinsuffler de la cohérence territoriale pour être clair sur votre ancrage et alimenter intelligemment la discussion avec vos partenaires locaux.
La CUS vous apparait encore lointaine et vos questionnements tournent naturellement autour de votre stratégie de regroupement et de la constitution éventuelle d’une SAC.
L’occasion de vous poser quelques questions sur le sens de la SAC (voir notre billet : l’affaire est-elle dans la “SAC” ?) puis de faire de la construction de votre cadre de CUS un de vos premiers chantiers commun structurant.
Notre accompagnement
Vous l’aurez compris, quelle que soit la situation dans laquelle vous vous reconnaissez le plus, nous sommes en mesure de vous assister dans la formulation de votre stratégie de reprise en main de votre projet de CUS, tant dans l’optique d’y arrimer une dynamique novatrice que dans un stricte et simple objectif réglementaire.
A vous de nous décrire vos envies en la matière !