« Et si l’on donnait une dimension stratégique à la gestion des foyers ? »… ???
Le jour où vous avez entendu ce commentaire en CODIR, vous vous êtes sûrement dit que vous aviez là un collègue iconoclaste… car le modèle des foyers est un quasi non-sujet pour beaucoup d’organismes HLM. Et pour cause, la redevance finance elle-même l’opération et les travaux éventuels de maintenance. Le métier du bailleur est alors d’optimiser le calcul de la redevance au vu des coûts, de l’occupation et de la capacité de la structure à la porter.
Bref, un sujet à priori sans complication et qui est quasi transparent pour l’organisme (enfin un !). Et relativement sécure.
Et si, pour une fois, on parlait des foyers !
Mais dans un contexte globalement insécurisant pour les bailleurs, les foyers qui étaient un actif peu risqué et neutre pourraient bien se retrouver sous peu dans la catégorie des actifs sur lesquels il faudra statuer…
… et quand la diversification est sur toutes les lèvres, quand la gestion de portefeuille d’actifs se profile comme le métier de demain pour les bailleurs, ne serait-il pas opportun d’amorcer le virage à partir d’un sujet maison qui pourrait être sur la table plus vite que prévu ?
Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©
Des opportunités à saisir
Nous constatons plusieurs dynamiques de fond qui invitent à requestionner votre stratégie de gestion des foyers :
1/ la possibilité, donnée par le projet de loi ELAN (art. 28), de filialiser les activités de construction et gestion d’équipements locaux d’intérêt général. Cela peut ouvrir la porte à une gestion directe de certains des services assurés par vos gestionnaires, que vous en ayez la propriété ou non, par vos soins et mérite d’être soigneusement étudié (voir plus bas).
2/ dans le champ de l’hébergement ou de l’insertion, la mise en place des CPOM (Contrat Pluriannuel d’Objectifs et de Moyens) qui aboutit directement à la contractualisation pluriannuelle des gestionnaires sur leur frais immobiliers. Dès lors, les ARS auront une vision globale des redevances par foyer et pourront fixer des objectifs d’économies à chacun. Et par ailleurs, la contractualisation étant pluriannuelle, les ajustements de redevance seront plus difficiles à réaliser au fil de l’eau… La pression sur les redevances les plus élevées va être forte !
3/ le Plan quinquennal pour le Logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme, lancé en 2017, qui propose une réforme structurelle de l’accès au logement et rebat là aussi les cartes de l’hébergement.
4/ et en toile de fond la nécessaire modernisation et digitalisation des métiers de gestion des foyers, comme c’est le cas pour les bailleurs.
Des difficultés opérationnelles à dépasser
Sauf que…
Les impayés des structures et des gestionnaires de foyers sont souvent conséquents et impactent assez lourdement votre Trésorerie, aie… Les gestionnaires se comportent parfois en quasi propriétaires et n’appellent le bailleur que quand les enjeux de mise aux normes sont importants ou que les charges d’exploitation sont devenues étouffantes. Les discussions ne sont alors pas aisées… Certains de vos gestionnaires, les structures d’hébergement ou d’insertion par le logement, vont faire face, dans les prochaines années, à une logique de rationalisation de leur gestion et de leurs actions assez proches de celle des bailleurs sociaux (c’est la “CPOMisation” systématique annoncée pour 2021 !). La redevance et les charges sont le second poste après le personnel dans la structure de coût des gestionnaires et celui sur lequel pèseront probablement les stratégies d’optimisation et de rationalisation. Parmi les pistes de travail évoquées pour la diversification du modèle des organismes, notamment les OPH, il y a l’intégration des missions liées à l’accès au logement. Les foyers et autres structures d’hébergement sont des biens très spécifiques et il est difficile de retrouver un gestionnaire rapidement, ou de construire un scenario de repli rapide quand un gestionnaire rend les clés… et cela sans parler des réquisitions possibles. Sans dire qu’ils ne sont pas si nombreux ceux qui s’y retrouvent dans les particularités et les spécificités des acteurs de l’insertion par le logement.
Une stratégie de gestion des foyers à structurer sur votre territoire : gestion en direct VS gestion déléguée
Que vous soyez d’ores et déjà propriétaire de foyers, voir gestionnaire, ou non, nous estimons qu’un état des lieux exhaustif des forces en présence sur votre territoire est nécessaire pour ensuite poser votre stratégie.
Cet état des lieux sur votre territoire doit permettre d’identifier : L’état de vos foyers et de la situation de vos gestionnaires (si vous êtes déjà propriétaire de foyers) Les besoins et positionnements des parties prenantes (conseil départemental, ARS, gestionnaires de foyers et leurs fédérations (FANRS, UNAFO, …), les autres bailleurs sociaux…) L’état de l’offre et de la demande sur votre territoire
En s’appuyant sur cette cartographie des dynamiques et des forces en présence sur votre territoire, il sera ensuite possible de : Développer une vision et une compétence interne sur ces enjeux, Puis voir s’il est pertinent de vous positionner sur ce secteur (il n’y a parfois pas de place ou pas de besoins), et si oui de définir votre stratégie de gestion des foyers.
Trois leviers se présentent à vous et peuvent être mobilisés au service de cette stratégie :
1/ Construire un processus de gestion transparent et impliquant qui permette au bailleur et au gestionnaire de se donner de la lisibilité sur l’adaptation en continu du patrimoine aux attentes des gestionnaires, des publics accueillis et des collectivités.
Vos enjeux :
> Structurer et sécuriser votre gestion des foyers.
> Analyser la pertinence de votre offre de structures collectives au vu de l’offre du territoire.
Les questions qui se posent :
> Avez-vous un pilote de votre activité foyer au sein de l’organisme ? Vos gestionnaires ont-ils un référent
technique / immobilier ?
> Le montant de vos redevances, et notamment les provisions GE, sont-elles bien calibrées pour faire face au besoin d’entretien à moyen terme du patrimoine ?
> Les obligations contractuelles de chacun sont-elles bien respectées, notamment l’entretien courant à la charge du preneur ?
> Votre offre de foyer est-elle adaptée au territoire ?
> Quelle est votre stratégie en cas de perte d’un de vos gestionnaires ? de vacance de vos foyers les plus chers ?
2/Anticiper les groupes ou gestionnaires potentiellement fragiles et prendre les mesures d’accompagnement ou de maîtrise des risques nécessaires.
Vox enjeux :
> Valider que vos gestionnaires sont des acteurs fiables et viables sur le moyen terme.
> Anticiper leurs besoins à moyen terme.
Les questions qui se posent :
> Quelle est la solidité financière et managériale du gestionnaire des foyers de votre parc ? Existe-t-il un risque de défaillance ?
> Quels sont les besoins et enjeux de votre gestionnaire à moyen terme ? Votre bâti est-il de nature à pouvoir répondre à leurs attentes ? Y a-t-il des aménagements à prévoir ?
3/ Vous engager dans une diversification de vos activités avec la reprise en main des activités assurées par certains gestionnaires.
Votre enjeu :
> Elargir votre périmètre d’activité pour augmenter vos ressources.
> Trouver des sources de revenus qui ne soient pas encadrées par la réglementation du logement social.
Les questions qui se posent :
> Quelles sont les conclusions de l’étude de marché ? Qui sont les acteurs présents sur le territoire ?
> Quel positionnement de mon offre sur le marché ? Quel niveau de prestation ?
> Quel modèle économique ? Quelle rentabilité ? Quelle fiscalité ?
> Quelles sont les compétences nécessaires pour se positionner sur ce type de prestations ?
N’hésitez pas à nous contacter. Nous aurons grand plaisir à échanger sur vos préoccupations et à vous présenter nos éléments de retour d’expérience !