Bonjour à tous,
Il occupe en ce moment vos discussions … et vos équipes !
Synonyme de « passage obligé » voire « d’usine à gaz » pour certains, de « pré-carré de la direction du patrimoine et du développement » pour d’autres, le plan stratégique de patrimoine est en fait avant tout un formidable outil de mise en cohérence de vos orientations stratégiques, de confrontation aux nouveaux enjeux sociétaux et commerciaux, de management, de discussion avec vos partenaires, … En bref, il présente de multiples facettes et cristallise de nombreux atouts. Ne passez pas à côté des ingrédients du succès !
Les décrets d’application de l’article 97 de la loi ALUR, relatifs à ce que l’on appelle la ‘réforme de la demande et des attributions’ sont (enfin !) parus le 12 mai dernier.


Comment faire de l’actualisation de votre plan stratégique de patrimoine !
un temps fort de l’activité de votre organisme ?
La clarification de vos priorités stratégiques : une stimulante et incontournable entrée en matière
Le décret d’application vous donne le cadre très précis de la concertation que vous devez mener. Cette concertation doit déboucher sur l’adoption du plan partenarial de gestion :

Loger les locataires actuels, en accueillir de nouveaux et s’assurer de la qualité de leur cadre de vie : c’est bien la mission première des bailleurs sociaux ! Mais cette mission se traduit-elle aujourd’hui par les mêmes priorités qu’hier ?
Votre projet PSP, constitue l’opportunité de reposer explicitement vos priorités et leur importance relative.
Vos priorités en matière d’implantation territoriale



Actualiser votre PSP c’est préciser :
> si votre implantation actuelle est en cohérence avec ces orientations,
> si elle doit être confortée ou réorientée ; si on peut anticiper sur ce point des difficultés d’ordre institutionnel et politique.
Vos enjeux de commercialisation


Actualiser votre PSP, c’est l’opportunité de vous assurer que :
> votre patrimoine est en adéquation avec ces besoins ou pourra le devenir,
> votre positionnement concurrentiel est favorable ou à défaut, pourra s’améliorer.
L’équilibre de peuplement au sein de vos résidences



Actualiser votre PSP c’est la possibilité de mener une réflexion sur :
> L’occupation de votre parc et sa cohérence avec les objectifs de votre politique de peuplement,
> L’image de votre parc et le confort dont vos locataires bénéficient aujourd’hui,
> Les atouts de votre organisation de proximité,
> Le poids des charges de chauffage dans la quittance,
> L’optimisation des équipements et de l’isolation de vos logements.
L’état technique de votre patrimoine et l’enjeu de sécurité des biens et des personnes


Actualiser votre PSP c’est, enfin, des réponses que vous pouvez apporter aux questions suivantes :
> Le niveau d’entretien de votre parc présente-t-il, de façon plus ou moins ciblée, un risque pour vos locataires ?
> L’état technique de votre parc constitue-t-il un frein ou un atout par rapport à la relocation ?
> Les grands enjeux réglementaires (dont l’amiante) sont-ils sous contrôle ?
> Articuler votre PSP aux différents enjeux de votre organisme n’implique pas pour autant de construire une usine à gaz !
Plus les enjeux pris en compte sont nombreux, plus les angles d’analyse de votre patrimoine sont démultipliés.
Comment alors croiser ces analyses dans une vision d’ensemble ?
L’astuce consiste à ne pas croiser automatiquement une multiplicité d’axes d’analyse pour aboutir à pléthore de segments, mais à prendre en compte ces axes d’analyse de façon progressive, hiérarchisée et ciblée. La logique est la suivante :




La mobilisation interne et externe : le liant indispensable à la pérennisation de vos projets et priorités

L’élaboration du PSP est un projet qui doit mobiliser en première ligne le Comité de Direction de votre organisme et pas uniquement les directeurs les plus concernés.
Certains comités de direction font d’ailleurs le choix de s’investir opérationnellement dans le diagnostic de leur parc, ainsi que dans la définition des différents scénarios possibles.
En parallèle de cette implication active du Comité de Direction, il est intéressant de mettre à profit l’actualisation du PSP pour impliquer vos équipes commerciales, techniques, et financières autour d’un projet partagé et structurant :
> participation à la qualification du parc au regard des enjeux,
> partage des résultats du diagnostic et des enjeux patrimoniaux,
> proposition de scénarios.
L’élaboration du PSP représente une occasion d’entretenir ou de renforcer une dynamique partenariale ou vis-à-vis de vos locataires, à travers notamment une présentation pédagogique des grands constats et orientations qui en découlent et un échange sur ces points.
Une approche fondée sur l’explicitation des enjeux facilite la construction d’un discours pertinent et compréhensible pour vos partenaires et locataires.
> Par exemple, sur l’adaptation du parc aux personnes à mobilité réduite :
⇒ Vous pouvez éviter les points de détail (l’organisation de l’installation ponctuelle de barres de soutien n’est pas un enjeu),
⇒ Vous êtes en mesure de vous focaliser sur les vraies préoccupations de vos locataires, au-delà de faciliter leur maintien à domicile : quel accompagnement du parcours résidentiel des personnes vieillissantes votre organisme va-t-il pouvoir mettre en place pour que les locataires âgés :
> Bénéficient non seulement de vos efforts en matière d’adaptation des logements,
> Mais aussi, restent insérés dans un environnement de relations sociales et de services de proximité qui n’est pas toujours présent autour de leur logement actuel.
> Par exemple, sur la réglementation amiante :
⇒ La question de la conformité de vos actions par rapport à la réglementation amiante implique certes une réflexion technique poussée sur la nature et les modalités d’intervention possibles …
⇒ mais elle est aussi – et avant tout – source d’arbitrages stratégiques cruels :
> Doit-on réhabiliter en désamiantant … au risque de ne plus pouvoir se développer ?
> Vers quelles actions prioriser les fonds propres disponibles après définition des stratégies de réhabilitation et de développement : vers l’amélioration énergétique ou vers le désamiantage ?
Du pragmatisme et de la mesure enfin : la cerise sur le gâteau qui fait que l’on en redemanderait presque !
Le décret indique que le futur dispositif devra être interconnecté avec le Système National d’Enregistrement (SNE). Dans les faits, il n’y a en fait que 2 véritables options :

Dans le cadre des projets PSP, la cotation du patrimoine constitue un moment important pour la construction d’une représentation partagée et complète du patrimoine qui va conditionner le choix des scénarios.
Ainsi, la tentation est grande de chercher à sécuriser le diagnostic en démultipliant les critères de cotation.
C’est oublier que :



Ainsi, votre grille de cotation est le reflet de vos priorités de management, sous contrainte de pragmatisme :




L’année 2015 vous amènera à conclure une nouvelle Convention d’utilité sociale (CUS) et à remettre en ordre (ROL) vos loyers. Ces deux projets sont fortement articulés avec le Plan stratégique de patrimoine :
> Le PSP constitue une feuille de route pour votre CUS, … en même temps qu’il doit être cohérent avec vos engagements !
> La remise en ordre de vos loyers va potentiellement impacter vos marges de manœuvre financières et questionner, à la marge, la pertinence de certains choix d’intervention sur votre patrimoine.
Coupler la réflexion sur votre stratégie patrimoniale à ces deux volets réglementaires, vous permet de mutualiser les coûts, maîtriser la mobilisation de vos équipes, garantir la cohérence des approches de votre parc et de stabiliser une stratégie sans risque qu’elle soit questionnée lors de la formalisation de votre CUS ou du fait de votre nouvelle politique de loyers.
Comment progresser dans cette réflexion ?
Si vous souhaitez :



N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe. Nous serons ravis de comprendre vos enjeux spécifiques et de partager notre expérience sur ces volets clés de vos réflexions d’actualité.