zoom sur…
les ofs, un mode d’accession en plein essor
Un OFS, c’est quoi ?
- O comme Organisme : une activité portée par une structure sans but lucratif, le cas échéant créée spécifiquement, un EPF ou un organisme HLM
Il sera essentiel pour un opérateur comme pour une collectivité de bien définir son positionnement pour répondre au mieux aux besoins du territoire : initier ou participer à la création d’une structure dédiée, le cas échéant en se posant la question de la gouvernance et des partenariats, ou internaliser l’activité au sein d’un acteur déjà en place. - F comme Foncier : un principe de dissociation du foncier et du bâti
L’OFS porte le foncier sur le long terme, et le met à disposition dans le cadre d’un bail spécifique : le BRS. Le type d’opération visé est à analyser ; au-delà des opérations de construction neuve, le modèle peut être appliqué dans l’ancien et pour de la vente HLM. - S comme Solidaire : un dispositif d’accession abordable et anti spéculatif
Accessible sous conditions de ressources et rechargeable à chaque mutation (revente), le dispositif encadre les prix de vente et les conditions de revente. Le positionnement prix de départ et ses évolutions doit être réfléchi et cadré. Les logements sont abordables durablement, et les éventuelles aides publiques apportées profitent aux ménages successifs.
Comment mettre en place cette activité ?
Ce que nous avons observé : les écueils fréquents, à éviter
Une propension à vouloir rentrer vite dans les détails
- Le dispositif rompt avec les logiques habituelles et il peut être difficile d’appréhender les tenants et aboutissants du modèle pour les différents acteurs.
- Les spécificités en termes de montages juridiques, fiscaux, comptables, etc. conduisent à vouloir vite se raccrocher à des données quantitatives (ex. niveau de redevance).
L’agrément n’est pas l’aboutissement de la démarche
- Le modèle profite d’un effet de mode et suscite une attente légitime de la part des élus.
- Le développement de l’activité peut être lancé à marche forcée et sans avoir étudié en détails les partenariats possibles ou la manière dont pourra fonctionner l’activité.
Un flou sur la manière d’organiser l’activité
- Le dispositif s’inscrit dans le prolongement d’autres activités (logement locatif, accession à la propriété classique, syndic…) et il est nécessaire d’en penser les complémentarités.
- Il peut également induire un changement de posture du bailleur par rapport à ses confrères, aux collectivités et aux opérateurs privés.
Nos conseils pour être efficace
- Une nécessité de prendre de la hauteur et de se (re)poser les bonnes questions : Que veut-on faire ? Où ? Avec quels partenaires ?
- Penser le modèle comme le développement d’une nouvelle activité, avec une stratégie et des ressources bien identifiées.
Nous vous accompagnons avec pragmatisme, selon l’avancement de vos réflexions
Nous vous accompagnons dans la définition de votre projet et le calibrage des impacts sur votre stratégie et votre organisation pour mettre en place cette activité de manière cohérente, réaliste et adaptée au territoire. Nous intervenons, seuls ou avec un réseau de partenaires privilégiés, ponctuellement ou de façon suivie, à chaque niveau de votre réflexion :
Positionner le produit BRS dans le marché local, identifier les partenaires potentiels, choisir la structure adéquate
Formaliser le fonctionnement de l’activité, coconstruire le dossier de demande d’agrément
Modéliser les équilibres d’opération, positionner le produit BRS
Identifier les ressources et moyens à mobiliser, définir les règles de fonctionnement, coconstruire l’organisation pertinente pour développer l’activité
Notre posture, à vos côtés
Adopter une démarche de facilitation
- Faciliter la compréhension des enjeux de chacun, soulever les questionnements qui pourraient être oubliés
- Nourrir les propositions avec des retours d’expérience et des éléments de comparaison issus de missions similaires
Mettre à profit notre connaissance des montages BRS et des métiers du logement social
- Objectiver les grands équilibres des modèles
- Positionner la nouvelle activité par rapport aux activités existantes et anticiper les incidences métiers et les leviers à valoriser
- Proposer des outils (ex. matrice de montage d’opération) proches de ceux que vous utilisez
Penser de manière globale, entre le stratégique et l’atterrissage opérationnel
Contactez-nous pour parler de votre projet OFS
Etienne BALEY
Consultant senior
e.baley[at]aatiko.fr – 07 85 81 38 71
Nicolas MER
Manager et DG adjoint chargé du développement
n.mer[at]aatiko.fr – 07 63 88 15 39