Pourquoi la gestion de locaux commerciaux devient-elle un élément majeur chez les bailleurs ?

Lorsqu’Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH, fait inscrire, dans le récent et très intéressant rapport sur le commerce (*), la recommandation, prioritaire, de « dynamiser la gestion commerciale des bailleurs sociaux », elle met le doigt sur un sujet laissé dans l’ombre par beaucoup, bien que ressenti, à de multiples égards, comme important.

Car les enjeux sont multiples :

• Un enjeu d’amélioration des services aux habitants et de diversification des usages. L’implantation d’activités nouvelles contribue au renforcement du lien social. Si, de l’intention à la réalisation pérenne, le chemin n’est pas simple, des exemples montrent qu’il est possible.

• Un enjeu d’amélioration de l’environnement urbain. Le commerce c’est environ 5 % de l’occupation des rez-de-chaussée, mais … 80% de l’image d’une commune.
• Un enjeu de revalorisation du patrimoine. La gestion des socles actifs est le plus souvent peu rentable et insuffisamment suivie. Une analyse du possible est une première étape pour identifier les leviers de retournement.
• Un enjeu de professionnalisation des équipes de gestion. La gestion des locaux économiques constitue une activité secondaire, parfois résiduelle. Sans négliger les difficultés, une gestion professionnelle et dynamique de ces locaux est possible, qui permettra une réduction des coûts liés à la vacance et à la maintenance.

Pour répondre à ces enjeux, notre conviction est qu’il faut initier un mouvement de recentrage, impulsé par une volonté forte du comité de direction.  Le mouvement n’est possible que s’il est incarné par l’ensemble des directions comme étant un enjeu fort pour amener les équipes vers le changement et leur donner les moyens d’engager ce changement (communication, formations, rituels de suivi, etc.).

Le point de départ de cette impulsion repose sur la réalisation d’un diagnostic de potentiel commercial, couplé à une approche sur l’organisationnel et l’opérationnel sur le sujet. Ainsi, nous recommandons d’analyser la structure organisationnelle, les outils de gestion, la localisation des locaux, et les chiffres de l’activité (taux de rotation, taux de vacance, loyers appliqués, potentiel d’évolution , etc…). L’objectif est d’identifier les différents leviers d’action envisageables pour structurer votre parc de commerce/socles actifs et se doter d’une stratégie de développement réaliste.

Nous sommes convaincus que la bonne gestion d’actifs commerciaux appelle à une organisation adaptée et des compétences spécifiques (connaissance et expérience de l’immobilier commercial, notamment au niveau de la conception et en gestion) qui ne sont pas celles attendues pour assurer la gestion de baux résidentiel. En effet, les équipes doivent pouvoir appréhender les besoins de développement économique selon les territoires, valoriser l’attractivité des fonds de commerce, qualifier les demandes d’installation, etc.

Cette montée en puissance du sujet du point de vue organisationnelle pourra d’ailleurs se doubler d’une approche spécifique en matière de stratégie patrimoniale pour les bailleurs sociaux disposant d’un parc de commerces, services et locaux d’activités structurant. La méthode PSP, connue et bien appropriée par les OLS, peut être le vecteur pertinent pour ce type de pas de côté. Pour outiller la démarche et penser les investissements sur le moyen terme, faciliter les liens dans la prise de décision entre toutes les catégories de patrimoine, nous sommes convaincus qu’il y a là matière à creuser.

Certains bailleurs ont pris la mesure de cette gestion commerciale comme pouvant constituer une source de revenus complémentaire et une extension nécessaire à la mise en œuvre des politiques publiques en faveur du maintien ou de la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs. Ainsi, ils deviennent alliés des collectivités territoriales en apportant des solutions concrètes avec parfois des portages conjoints (baux portés par la commune, garantie communale, aménagements de proximité, réflexion sur les mobilités associées, etc.). Plusieurs initiatives à succès peuvent être cités :

• La SVU, SEM HLM de Villeurbanne, que nous avons eu le plaisir d’accompagner dans ces réflexions stratégiques en 2024
• Incités à Bordeaux, bailleur initialement positionné sur des opérations de requalification de l’habitat, et qui a développé, en lien avec la ville, le commerce comme une activité majeure en mettant à profit l’expertise acquise dans la gestion de socles actifs
• La SEMIE, bailleur social à Niort, qui a développé une filiale spécialisée (Novimmo Développement) pour porter des rez-de-chaussée commerciaux et contribuer à la redynamisation commerciale des centres villes
• Plus largement, une initiative particulièrement structurante de la ville de Paris qui a créé un GIE entre bailleurs, Paris Commerces, qui permet de traiter le sujet des socles actifs avec des moyens mutualisés, plus importants et efficients. 

Vous l’aurez compris, notre conviction la plus forte est celle d’engager un renouvellement profond du positionnement des bailleurs sociaux : évoluer d’un opérateur résidentiel spécialisé vers un acteur pleinement intégré à la fabrique de la ville. Cette ambition s’inscrit dans la continuité des transformations fondamentales qui s’imposent au secteur HLM dans un contexte incertain où ils doivent réaffirmer leur légitimité territoriale et assoir leur modèle économique.

(*) « Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la Ville » remis au ministre en octobre 2025, et établi par Mme la Maire de Saint-Quentin, Frédérique MACAREZ, par le Directeur de la Banque des Territoires, Antoine SAINTOYANT et par le PDG de la coopérative U, Dominique SCHELCHER**

Un article signé : Léa Brochet, Etienne Baley, Jacques Schombourger (Groupe SCET)