La semaine dernière, en groupe de travail sur la mise en place d’un outil de montage d’opérations, le responsable développement me dit que leur outil Excel d’équilibre d’opérations n’est pas du tout sécurisé : il a repéré une fois qu’il manquait un emprunt dans ses annuités locatives ! Effectivement il atteignait une rentabilité étonnamment plus intéressante que d’habitude…
Vous êtes de plus en plus nombreux à remettre en question vos modèles d’équilibre d’opérations et à souhaiter les professionnaliser davantage. Quand, il y a encore quelques mois, le projet social l’emportait souvent sur le plan de financement, aujourd’hui, il n’est plus question de laisser au hasard la moindre hypothèse financière.
Extrait et (très) librement traduit du site internet DILBERT ©
Le diagnostic technique
Depuis deux ans maintenant, vous subissez une baisse de vos revenus plus ou moins importante en fonction de l’impact que la RLS a eu sur vos loyers. Pour contrecarrer ce revers, il vous faut générer de nouvelles ressources, et cela passe bien souvent par de nouvelles opérations.
Or, la baisse des loyers combinée à l’augmentation des coûts de la construction rend plus difficile l’atteinte de l’équilibre financier des opérations. Logique, puisque les recettes baissent et les charges augmentent.
De plus, cet équilibre fragile vient entraîner un deuxième impact : celui de la baisse de l’autofinancement des opérations et donc, par extension, des fonds propres disponibles à investir dans d’autres projets.
C’est le serpent qui se mord la queue : les revenus baissent, donc il faut trouver de nouvelles ressources, mais les opérations de développement qui pourraient dégager de l’autofinancement contribuent en fait à fragiliser la santé de l’organisme à cause d’équilibres précaires.
Ajoutons à cela un foncier payé au prix fort… et il devient vite urgent de refondre son modèle d’équilibre d’opération.
Le cahier des charges
D’abord, pour y voir plus clair et comprendre l’impact concret des variables susmentionnées sur le montage de votre opération :
- De combien un terrain devenu payant impacte la rentabilité de l’opération ? Et le recours à la CGLLS pour une garantie d’emprunt ?
Et apprendre à lire et suivre cette rentabilité :
- Que signifie « être à l’équilibre » ou « être rentable » ?
- Combien me coûte cette opération « phare » que nous travaillons depuis des années avec la municipalité ?
- Les montants du comité d’engagement sont-ils réellement respectés a posteriori ?
- Mes fonds propres sont-ils reconstitués ? Sont-ils même intégrés en tant que financement coûteux à part entière (PHBB, titres participatifs) ?
Ensuite pour mettre à jour votre matrice et réviser les hypothèses actuelles afin d’être au plus proche de votre réalité :
- Cela doit permettre de vous challenger et de vous comparer à d’autres bailleurs pour comprendre quelles sont les forces et faiblesses de votre modèle économique.
Enfin, pour sécuriser votre matrice, bien souvent réalisée sur Excel, au sein de laquelle une erreur passe vite inaperçue, mais peut avoir des répercussions énormes :
- Avez-vous pensé à intégrer toutes les variables dans votre modèle ?
- Qui peut modifier la matrice de montage d’opérations ?
La réhabilitation de votre matrice
1. Pour les bailleurs qui réalisent moins de 100 logements par an
Nous vous proposons de reprendre votre matrice Excel ou vous apportons notre propre modèle éprouvé, afin de vous livrer un modèle de montage d’opérations : Automatisé Sécurisé Exhaustif Mis à jour et en phase avec votre réalité Enrichi de notre retour d’expériences Intégrant des calculs de rentabilité Permettant les simulations
2. Pour les bailleurs qui réalisent plus de 100 logements par an
Nous vous accompagnons dans le choix et la mise en place de votre logiciel de montage d’opérations. Afin que celui-ci permette de : Répondre correctement à vos besoins (notamment à travers un recueil exhaustif des besoins de chaque service et d’un paramétrage minutieux) Professionnaliser votre montage d’opérations Effectuer un suivi d’opérations avec alertes Partager le travail et intégrer un workflow entre vos différents services Mettre à jour vos hypothèses en masse sur toutes vos opérations en cours de faisabilité S’interfacer avec votre ERP pour échanger automatiquement l’information
3. Pour tous les bailleurs
Nous vous proposons de réaliser un benchmark des bailleurs ayant un contexte et une taille similaires afin de comparer votre niveau de performance par rapport aux autres bailleurs à travers : Les hypothèses retenues en termes de :
- Frais de gestion
- Coût de la construction
- Indices d’évolution et ratios
- Niveaux de subventions
- Impayés et vacance
Votre process et son optimisation entre les différents services impliqués
- Délai de montage d’opération
- Interactions et circuits de validation
- Outils utilisés
Le niveau de rentabilité attendu
- Les ratios de prix de revient
- Le plan de financement
- Le taux de capacité d’autofinancement
Appelez-nous pour en discuter !
Léonore GARAGNON
Consultante senior
06 82 45 38 83
l.garagnon@aatiko.fr