Quels surcoûts amiante intégrer dans votre PSP ?

Quels montants amiante provisionner ?

Respecter la règlementation amiante : concrètement, combien ça coûte ? Quelles obligations ? A quel prix ?

Disons-le franchement : la problématique amiante représente, pour votre organisme, des surcoûts directs et indirects pour … les décennies à venir ! Vous en conviendrez, il s’agit là d’une tautologie … mais qui ne doit pas devenir une fatalité ! Comment estimer au mieux vos coûts liés à vos obligations conjuguées de donneur d’ordre, de propriétaire-bailleur et d’employeur ? Comment limiter ces coûts en mettant en place une stratégie de contournement du risque ? C’est ce que nous vous proposons ci-dessous (nota : les prix mentionnés sont exprimés TTC). Vous le savez déjà, la note va être salée. Alors accrochez-vous : vous trouverez ci-après une masse de chiffres (et de coûts) qui donnent le vertige, mais qu’il convient de prendre en compte dans l’actualisation de vos PSP et dans vos projections financières.

1ère famille de coûts (directs) : les repérages et les diagnostics amiante. C’est une de vos obligations en tant que donneur d’ordre : vous devez informer toute personne réalisant des travaux sur votre patrimoine afin que les interventions puissent avoir lieu dans le respect de la sécurité des ouvriers et des occupants.

Coûts engendrés par la réalisation des repérages dit « visuels » en vue de constituer les DTA et les DAPP :

Pour un parc d’environ 10.000 logements, nous constatons en moyenne (sur l’ensemble de nos clients) qu’environ 8.000 logements sont soumis à la règlementation amiante (permis de construire déposé avant le 1er juillet 1997). Cela représente environ 800 parties communes (nous raisonnerons ici à l’échelle de la cage d’escalier).

>  Le DTA porte sur les matériaux des listes A (flocages, calorifugeages et faux-plafonds) et B (sols, murs, plafonds, conduits, toitures et bardages). Un DTA coûte en moyenne 100 € (hors analyse). Hypothèse : si 2 analyses sont réalisées en complément de chaque DTA (à hauteur de 47 €/analyse), et si vos DTA sont effectués en masse sur une année, vous devez compter un budget d’environ 155.000 € à engager sur un an pour les DTA, par tranche de 10.000 logements gérés.

>  Le DAPP porte sur les matériaux de la liste A. Il coûte en moyenne 19 € (hors analyse : 1 analyse Molp coûtant également 19 €).

Hypothèse n°1 (cadre de la réglementation actuelle) : si une analyse Molp n’est nécessaire que dans 1% de vos logements (selon nos constats actuels de terrain), et si vos DAPP sont réalisés en masse sur deux ans, il vous faudra compter un budget d’environ 153.000 € à engager sur deux ans (soit 76.500 €/an).

Hypothèse n°2 (cadre pressenti du futur décret Alur sur l’amiante) : Si, suite à la parution du décret ALUR (prévu pour juin 2015), le DAPP est étendu aux matériaux de la liste B, il conviendra de considérer un prix unitaire de diagnostic d’environ 35 € (à appliquer sur vos 8.000 logements concernés par la réglementation amiante), plus une analyse Molp à 19 € sur 1% des logements et une analyse Meta à 47 € sur 8% des logements soit un coût global bi-annuel d’environ 311.000 € (analyses inclues) (soit 155.500 € /an).

Coûts engendrés par la réalisation des repérages avant-travaux :

Reprenons l’exemple de notre parc de 8.000 logements (sur 10.000) soumis à la règlementation amiante.

>  Votre DAT (parfois appelé aussi RAAT) porte a minima sur les matériaux visés par les travaux (il peut en effet être étendu à une liste plus exhaustive que les travaux effectivement prévus, dans un souci d’anticipation de futurs travaux). Il coûte en moyenne 35 € auquel il convient d’ajouter les analyses Meta.

Hypothèse n°1 (campagne de repérages en masse) : Si vous réalisez ces repérages en masse sur 2 ans, sur la base d’une liste exhaustive de travaux (sols, murs, plafonds, faïences) avec une hypothèse d’environ 13 analyses Meta (toujours à hauteur de 47€ /analyse) : vous devez compter un budget d’environ 280.000 € pour la seule réalisation du diagnostic, à quoi il convient de rajouter pas moins de … 4.888.000 € d’analyses soit un budget total de 5.168.000 € (2.584.000 €/an).

… D’où l’intérêt de ne pas avoir une position « jusqu’au-boutiste » en ne réalisant les repérages avant-travaux que préalablement à des travaux.

Hypothèse n°2 (campagne de repérages lors de la rotation de vos locataires) : Optons pour une autre stratégie. En vue de consolider progressivement la cartographie amiante de leur patrimoine, certains bailleurs réalisent les repérages avant-travaux, sur une liste exhaustive, à l’occasion des rotations. Les repérages avant-travaux étant réalisés à la commande, le prix unitaire sera alors plus élevé et atteint en moyenne 75 € (hors analyses). Sur la base d’un taux de rotation de 10%, il vous faudra alors compter (plus … raisonnablement !) environ 60.000 € de repérages et 488.800 € d’analyses soit un coût global annuel de 548.800 € (mais le coût global passera lui, sur 10 ans, à 5.488.000 €).

Ces coûts (DTA, DAPP et DAT) sont les coûts directs les plus aisés à identifier au sein de votre organisme : vous avez le plus souvent mis en place un marché à bons de commande et, dans tous les cas, avez une vision des coûts pratiqués sur le marché qui ont tendance à s’homogénéiser.

Dans le cas des repérages avant-travaux, il subsiste une difficulté majeure : celle de l’anticipation du nombre de prélèvements (qu’il ne vous est pas possible d’imposer en tant que donneur d’ordre) et par conséquent, du nombre d’analyses réalisées. Nous verrons plus loin quelles solutions existent pour pallier ce risque.

2ème famille de coûts (directs) : les travaux en zone amiantée (démolition, réhabilitation, remise en état des logements).

Coûts d’intervention dans les logements en milieu amianté :

L’identification des surcoûts d’intervention sur des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (en sous-section 4) est plus complexe : en effet, peu de prestataires sont aujourd’hui intégralement conformes à la règlementation (opérateurs formés avec habilitations nominatives et modes opératoires validés par la Médecine du Travail).

>  Nous commençons cependant, sur la base de notre expérience, à y voir de plus en plus clair quant aux coûts d’intervention en sous-section 4.

>  Par exemple, pour une opération globale de remplacement des sols (sol plombant ou transitex) sur par exemple une opération concernant 100 logements (avec en moyenne 60m² de sols par logement), vous devez compter en moyenne 45€ /m² de coût de remplacement du sol en milieu amianté. Sur la base de nos observations de terrain, environ 40% des sols contiennent de l’amiante : le coût de l’intervention en sous-section 4 sur les 40 logements de cette opération contenant de l’amiante s’élèvera à environ 110.000 €.

Sur cette même volumétrie, ce montant passera à environ 280.000 € pour une opération plus complète de réhabilitation des parties privatives, sur la base des éléments de coûts suivants :

>  400 € / allège pour le remplacement de fenêtres,

>  550 € / unité pour le remplacement d’un meuble de salle de bains,

>  215 € / unité pour le remplacement d’un WC,

>  2.700 € / unité pour le remplacement d’une baignoire par une douche,

>  1.050 € / unité pour le remplacement d’une baignoire ou douche,

>  3.700 € / m² pour le remplacement de joints et colles de faïences,

>  550 € / m² pour de la pose de toile de verre sur parois amiantées.

Nota : le montant total présenté est issu d’une pondération à partir de nos ratios internes concernant la probabilité de présence d’amiante en fonction des différents équipements.

Surcoûts du désamiantage et de l’encapsulage .

Il va sans dire que, concernant les interventions de retrait ou de confinement d’amiante (encapsulage), vous devez faire appel à une entreprise répondant aux exigences de la sous-section 3 (certification, plan de retrait, …).

>  En l’occurrence pour une opération de désamiantage complet d’un logement, il faudra compter en moyenne 15.000 €/logement.

Surcoûts de l’amiante dans le cadre d’une démolition :

>  Par ailleurs, pour une opération de démolition, le surcoût estimé du désamiantage est compris entre 45 et 65% du montant initial de l’opération de démolition (ci celle-ci ne contenait pas d’amiante). Dit autrement, en zone amiantée, le retrait d’amiante représente 30 à 40% du coût global de votre future opération !

3ème famille de coûts (indirects) : l’allongement de la durée de la vacance lié à l’amiante.

L’impact sur la vacance est LE coût « caché » par excellence.

Soit au moment de la remise en état des logements,

>  Prenons l’exemple le plus parlant : celui des repérages avant-travaux au moment de la relocation. Nous constatons que le délai global de réalisation des repérages (déplacement, prélèvement, envoi des analyses en laboratoire, réception des rapports) est susceptible de rallonger d’environ 3 semaines à un mois votre délai de remise en location du logement.

>  L’allongement de la vacance à hauteur d’un mois dans 80% des cas des relocations (car toutes ne nécessitent pas de travaux) et sur l’hypothèse de 500 € de loyer moyen et de 10% de taux de rotation, occasionnera un manque à gagner de plus de 320.000 € chaque année (toujours pour notre échantillon témoin représentatif de 10.000 logements).

Soit lors des interventions lourdes en milieu occupé.

>  Des coûts de relogement doivent également pris en compte lors d’interventions lourdes en sous-section 3 (nous constatons que la nécessité est beaucoup plus rare en sous-section 4). Nous n’estimerons pas ici ce coût, trop dépendant de la nature de vos opérations lourdes de réhabilitation ou de restructuration. N’hésitez pas à nous appeler sur ce point .

4ème famille de coûts (indirects) : la communication auprès de vos locataires. C’est une de vos obligations en tant que propriétaire-bailleur : vous devez tenir à la disposition de vos locataires les informations concernant la présence d’amiante dans leurs logements (dont … les caves) et dans les parties communes.

La mise à disposition des repérages concernant les locataires n’occasionne pas de surcoût amiante en soi, de même que la transmission (obligatoire) de la fiche récapitulative du DTA aux locataires entrants.

>  Cela étant, vous pouvez, dans le cadre d’une approche proactive et pédagogique à l’égard de vos locataires, mettre en place une communication spécifique auprès de ces derniers.

>  Le coût estimé d’une opération de sensibilisation (comprenant l’impression de courriers, un affichage dans les parties communes, l’animation de réunions d’information) est d’environ 500€ /jour de coût interne de mobilisation de vos équipes.

5ème famille de coûts (directs) : la qualification de votre personnel de régie. C’est une de vos obligations en tant qu’employeur : vous devez protéger votre personnel réalisant des travaux (y compris de petite maintenance) sur matériaux amiantés (ou susceptible de contenir de l’amiante).

De la même façon que pour vos entreprises prestataires, la règlementation vous impose de former et de protéger vos opérateurs internes amenés à réaliser des travaux sur des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante.

>  Vous pouvez opter pour limiter l’intervention de votre personnel sur le parc non-concerné par l’amiante (après 1997 ou sur lequel de l’amiante n’a pas été trouvé). Mais cela n’est pas toujours possible en fonction de la proximité régie/patrimoine et en fonction de la qualité de service que vous offre la régie par rapport à des entreprises externe. Vous pouvez donc également faire le choix de qualifier tout ou partie de vos opérateurs (de régie en l’occurrence) pour intervenir en sous-section 4.

>  Dans ce cas, pour une dizaine d’opérateurs et 3 encadrants, il faudra compter un budget d’environ 19.000 € décomposé en 10.000 € d’outillage et équipements (aspirateurs, perceuses avec cloche, Kit EPI…) et 9.000 € de formation qualifiante (à renouveler tous les 3 ans). A cela s’ajoute, le temps de rédaction des modes opératoires ainsi que la réalisation des mesures d’empoussièrement (soit 500€/mesure d’empoussièrement à faire pour chacune de la dizaine de modes opératoires couvrant les activités usuelles d’une régie).

Ne vous laissez pas surprendre, des solutions existent pour maîtriser et anticiper ces coûts.

Au niveau des repérages (afin de réduire les délais d’intervention et les surcoûts d’allongement de la vacance :

⇒  Structurez vos commandes de diagnostics via la passation de marchés (tâche réalisée ou en cours pour la plupart des bailleurs).

⇒  Définissez des délais d’intervention et de remise des rapports précis et engageants pour les prestataires de repérages (via système de bonus-malus sur le respect des engagements contractuels).

⇒  Exigez de leur part des accords de partenariat fiables avec un ou plusieurs laboratoires (type accord-cadre).

⇒  Lancez les diagnostics pendant la période de préavis de départ des locataires, sans attendre que le logement soit vacant.

⇒  Définissez formellement en interne votre stratégie de réalisation des repérages cohérente avec leur imminence règlementaire et leur coût :

>  DTA et DAPP : nous recommandons de réaliser plutôt ces diagnostics en masse.

>  Repérages avant-travaux : nous recommandons plutôt de procéder à la commande et lors des relocations.

Au niveau des travaux :

⇒  Utilisez les repérages avant-travaux comme un outil de cartographie vous donnant à moyen terme une information plus précise sur la présence d’amiante sur votre patrimoine et vous permettant d’en faire l’économie demain,

⇒  Soyez proactifs et développez une relation partenariale avec vos prestataires de travaux via des actions à forte valeur ajoutée : communication, sensibilisation, mise à disposition de logements-témoins pour la rédaction des modes-opératoires, … surtout en zone rurale, quand vos fournisseurs ne sont pas forcément très nombreux.

⇒  Lissez vos surcoûts amiante dans le temps : ayez une approche différenciée pour la mise en conformité de vos différents marchés : il peut être opportun de réaliser un avenant pour les marchés de travaux, dont l’échéance est assez lointaine, mais peut être vaut-il mieux attendre l’échéance de certains autres marchés pour laisser le temps

>  à vos prestataires de se mettre au diapason de la réglementation et du code du travail (se former, rédiger leurs modes opératoires, …),

>  à vous-même d’être en mesure de leur fournir l’information réglementaire relative à la présence d’amiante sur votre parc.

⇒  Mobilisez les ressources à votre disposition et notamment, le prêt anti-amiante récemment mis en place par la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce dernier vise à financer le surcoût généré par le traitement de l’amiante dans le cadre des opérations de réhabilitation. Sa durée s’étend de 5 à 25 ans, il peut faire l’objet d’un préfinancement de 3 à 24 mois et est combinable avec le prêt PAM (prêt à la réhabilitation) et l’éco-prêt (pour financer les réhabilitations de logements énergivores). Plus d’informations sur : https://www.prets.caissedesdepots.fr/pret-anti-amiante.html

Au niveau de votre stratégie patrimoniale de long terme et de vos projections financières pluriannuelle :

⇒  Ne négligez pas la question de l’amiante sur votre futur Plan Stratégique de Patrimoine. Intégrez-y ses coûts au plus tôt de façon à avoir une vision de long terme réaliste, tenant compte de cette question, vous permettant ainsi de pallier le risque de surprise face aux écarts qui seront constatés. Pour l’ensemble des missions PSP que nous réalisons, nous intégrons un focus dédié sur les surcoûts amiante de nos clients, en affinant les hypothèses ici présentées de manière basique.

Comment aidons-nous les bailleurs à identifier et à maîtriser l’impact des surcoûts liés à l’amiante ?

Expert dans l’accompagnement des bailleurs sociaux sur la mise en conformité avec la règlementation amiante et notamment sur la définition de leur stratégie de maîtrise des coûts amiante, notre cabinet est notamment à votre disposition pour vous accompagner à :

⇒  Définir et mettre en œuvre votre meilleure stratégie d’achats de prestations de repérages et diagnostics amiante,

⇒  Mettre en conformité vos marchés de travaux et une démarche de co-construction avec vos prestataires externes,

⇒  Définir les grandes orientations stratégiques de gestion du risque amiante et d’alimentation de votre PSP,

⇒  Arbitrer sur les modalités d’intervention en milieu amianté dans le respect des contraintes de temps et de budget qui sont les vôtres,

⇒  Analyser les résultats de vos rapports de repérages et vous proposer un pré-chiffrage des travaux,

⇒  Cadrer l’intervention de vos ouvriers de régie sur le patrimoine amianté,

⇒  Définir vos besoins en matière de partage de l’information amiante et mettre en place les outils qui en découlent,

⇒  Sensibiliser / Former vos équipes,

⇒  …

Quelques une de nos dernières missions abordant la question des coûts amiante

⇒  URH Picardie (29 bailleurs pour 119.000 logements) : Analyse des coûts amiante : Constitution d’une bibliothèque de coûts et impact sur la stratégie patrimoniale des organismes HLM picards.

⇒  AR hlm Champagne-Ardenne (23 bailleurs pour 138.000 logements) : Analyse des coûts directs et indirects liés à l’amiante pour chacun des bailleurs champardennais. Conception d’une matrice d’estimation et de projection financière des coûts directs et indirects de la réglementation amiante. Intégration de la valorisation financière permettant aux bailleurs de prendre en compte dans leur PSP l’incidence de la réglementation.

⇒  Dijon Habitat (9.500 logements) : Définition de la stratégie d’achats et Assistance à maitrise d’ouvrage pour la mise en place des marchés de repérage amiante.

⇒  Erilia (55.000 logements) : Définition, arbitrage et chiffrage des grandes alternatives relatives à la réglementation amiante. Intégration des différents scénarii budgétaires amiante dans le plan de réactualisation du PSP.

⇒  Habitats de Haute Alsace (8.000 logements) : Assistance à Maitrise d’Ouvrage pour les sujets liés à l’amiante. Définition des grands arbitrages de la politique amiante en fonction des coûts et des moyens financiers disponibles. Analyse et mise à jour de la procédure «Amiante » interne. Formation/sensibilisation des équipes internes. Accompagnement sur le métier de maîtrise d’ouvrage.

⇒  Renaissance Immobilière Chalonnaise (5.000 logements) : Définition de la stratégie d’achats et Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la mise en place des marchés de repérage amiante.