Il n’est pas nouveau que les marges de manœuvre financières des bailleurs s’amenuisent comme peau de chagrin. Faut-il pour autant considérer cette situation comme inéluctable ?
Pourquoi ne pas profiter du début de ce nouvel exercice pour envisager l’activation volontariste de différents leviers conjugués ?
Oxygénez votre compte de résultat
Parmi les leviers que nous mettons fréquemment en œuvre chez nos clients bailleurs, nous pouvons vous proposer :
Les leviers à effet d’action rapide (4 à 6 mois) :
Résorption de l’organisme fantôme : notre intervention met en évidence votre part « d’organisme fantôme » : cela concerne des tâches menées par habitude, par confort, par réflexe, mais qui ne représentent pourtant pas de réelle utilité ou de réelle valeur ajoutée pour l’organisme. Nous recensons les tâches automatisables, redondantes, supprimables ou sans enjeu : vos équipes ont ainsi du temps libéré pour pouvoir se consacrer à leurs vraies missions.
Réduction de la vacance : ce levier ne concerne bien sûr que les bailleurs en zone détendue ou avec du patrimoine en difficulté locative (ZUS, …). Nous sortons ici des sentiers battus pour lancer chez nos clients un plan de lutte contre la vacance. La réflexion s’appuie sur une démarche de marketing mix : définition de cibles de clientèles,
identification des produits (logements) et services correspondants, promotion et commercialisation marketing de ces biens en jouant sur des leviers commerciaux innovants. Il s’agit de changer la logique commerciale habituelle.
Lutte contre les impayés : le recouvrement pose un souci de plus en plus aigu avec l’effet ciseau des difficultés d’emplois et de la hausse de l’énergie. Nous réfléchissons avec vous sur tous les leviers disponibles (indicateurs, procédures, management volontariste, spécialisation des compétences, …). L’une des pistes principales souvent gagnante est de sortir de la relance mécanique systématique : nous réalisons des approches sur la sociologie de paiement des locataires.
Nous travaillons également sur l’impayé prédictif afin d’aider les ménages ainsi identifiés en amont de l’apparition de la dette.
Plan de vente : la vente de patrimoine est un engagement CUS permettant au bailleur de valoriser son
patrimoine existant et de développer son offre nouvelle. Mais la vente se heurte à 3 écueils : un certain dogmatisme autour de la vente, les difficultés d’assurer un nouveau métier, des réflexes inhibiteurs sur le patrimoine collectif. Nous définissons chez nos clients le plan de vente sur un délai de 2 à 3 mois, et les accompagnons ensuite sur la mise en œuvre opérationnelle du plan de vente et sur la montée en compétence de l’activité de syndic.
Les leviers à effet d’action moyen terme (12 à 18 mois) :
Remise en ordre des loyers : pourquoi attendre la fin de la période CUS pour envisager la remise en ordre des loyers, sur la base de la qualité de service ? Cette réflexion apporte un véritable bol d’oxygène pour les bailleurs ayant du patrimoine sur des territoires contrastés (centres-villes vs zones rurales). La contrainte du changement de types de surfaces n’est pas insurmontable. Ou en tout cas, elle est minime en regard des moyens financiers qui pourraient
être ainsi dégagés. Et la remise en ordre des loyers est aussi un facteur de lutte contre la vacance dans les zones détendues.
Maîtrise des coûts de structure : les coûts de structure représentent en moyenne 24% du compte de résultat des bailleurs, essentiellement sous forme de masse salariale. Nous analysons, par processus, l’efficience et le bon niveau d’affectation de vos coûts de structure. Ces coûts sont mis en perspective de vos enjeux territoriaux, de la qualité de service attendue par vos locataires, et du volume d’activité fixé par votre CA. Il ne s’agit pas ici de pratiquer le cost-killing : la réflexion vous permet de réaffecter vos équipes (et donc votre masse salariale) sur les enjeux réels de votre organisme.
Analyse des marges
d’économies sur vos coûts de maintenance : les coûts de maintenance (entretien courant
et gros entretien) représentent 15% du compte de résultat des bailleurs. Nous analysons vos coûts au regard des caractéristiques de votre patrimoine et de la qualité de service obtenue. Nous les comparons également par rapport à d’autres
bailleurs au contexte similaire. Nous mettons en évidence les axes d’économies potentielles (à qualité de service préservée) et les actions pour les obtenir.
CEE (certificats d’économies d’énergie) : Encore peu de bailleurs valorisent leurs certificats d’économies d’énergie. Vendre vos certificats est pourtant une ressource intéressante (en moyenne, un bailleur de 10.000 logements en retire actuellement 360 k€ par période de 3 ans). Seul inconvénient, l’Etat passe plus de 9 mois pour valider vos Gwh Cumacs, donc l’impact en matière de trésorerie n’est pas immédiat.