Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Les paramètres de financement du logement social sont en plein bouleversement avec notamment la création du Fonds national des aides à la pierre (FNAP). Cette évolution se concrétise in fine par une diminution des aides directes de l’Etat au profit des fonds propres des bailleurs.

Dès lors, un réflexe bien connu de tous les acteurs se renforce : se retourner vers les collectivités locales et leurs EPCI, dans l’objectif que ces derniers compensent par leurs interventions, la baisse globale des aides directes, l’Etat n’étant par ailleurs pas le dernier à exiger une participation financière croissante des EPCI lors de la négociation des délégations des aides à la pierre.

Autrement dit, le rôle d’un EPCI en matière de financement du logement social, doit -il être celui d’un simple guichet d’attribution d’aide ou bien celui d’un pilote garant de l’efficience de sa dépense ?

 

Il est donc nécessaire de s’interroger sur la meilleure allocation de vos budgets dans le cadre de votre politique de l’habitat : 
Vos aides financières contribuent-elles réellement aux objectifs de votre politique de l’habitat ? Dans quelle mesure ?
La population de votre territoire est-elle bien le bénéficiaire de ces aides ? Ou bien existe-t-il un effet d’aubaine pour les opérateurs (promoteurs, constructeurs, bailleurs) ?
Devez-vous soutenir toutes les opérations d’offres nouvelles (construction neuve, VEFA ou acquisition-amélioration), y compris celles qui peuvent être équilibrées sans l’aide financière de votre EPCI ? Ou bien devez-vous concentrer vos aides sur des opérations clés structurellement déséquilibrées ?

Pour avancer sur ce sujet sensible, nous vous suggérons de répondre à ces quelques questions simples :

Quelle est la logique de ma politique d’aide à la construction sur mon territoire ?
Ai-je la possibilité de mesurer le niveau d’équilibre d’une opération… ?
… puis de conditionner le versement de mes aides à cet équilibre ?



Quelle est la logique de ma politique d’aide à la construction sur mon territoire ?

En matière d’aide à la construction de logements sociaux, les mécanismes sont le plus fréquemment monolithiques et prennent la forme d’une subvention forfaitaire exprimée en € par logement et accordée selon divers critères de performance de l’opération (financement PLUS ou PLAI, performance énergétique, pression foncière, …).


Ce système monolithique est-il juste, efficace et efficient ? Poser la question, c’est mettre en lumière quelques biais et axes d’amélioration d’un tel système :
La santé financière du bailleur : faut-il accorder le même montant d’aide à un bailleur en situation précaire et à un bailleur en bonne santé ?
La rentabilité de l’opération : pour éviter les effets d’aubaine, faut-il conditionner le versement d’une aide à la rentabilité et à l’équilibre d’une opération ? 
L’atteinte des objectifs de votre PLH : ne vaudrait-il pas mieux focaliser vos aides sur les opérations qui ne pourraient pas voir le jour sans ? 
L’examen de l’ensemble des leviers à votre disposition : avant d’activer un levier financier, ne faut-il pas s’assurer que le même objectif ne peut être atteint en activant d’autres leviers, notamment règlementaires (secteur de mixité sociale, permis de construire …) ? 
L’ensemble des subventions de l’opération (aides à la pierre, aides régionales, FEDER, …) : vos financements sont-ils redondants avec d’autres financements ? Ne risquent-ils pas d’accentuer l’effet d’aubaine ?


Ai-je la possibilité de mesurer le niveau d’équilibre d’une opération… ?

Les critères d’analyse individuelle de l’équilibre d’une opération sont globalement partagés par les différents acteurs de la construction (la Caisse des Dépôts, l’ANCOLS, les bailleurs sociaux, les Ministères de tutelle) et sont désormais définis dans la circulaire du 15 avril 2014. Un critère simple est utilisé : la trésorerie annuelle ou cumulée. Il est calculé à partir de paramètres clairement identifiés, et avec des taux d’évolution à 50 ans recommandés par la Caisse des Dépôts. Ces paramètres sont :

Les loyers perçus (déduction faite de la vacance et des impayés prévisionnels),
Le remboursement des emprunts (capital et intérêts),
La fiscalité (paiement de la TFPB),
Le forfait grosses réparations (ex provisions pour gros travaux, même si techniquement cela n’est plus une provision),
Les frais de gestion.

Bien sûr, cette modélisation prévisionnelle est perfectible (il y manque notamment le coût de la réhabilitation à 40 ans, l’IRL prévisionnel étant franchement incertain …), mais elle est consensuelle et c’est sur cette base que la Caisse des Dépôts s’appuie pour accorder ou refuser un prêt.


L’ingénierie du financement de l’opération peut donc aisément être analysée par votre EPCI, cela ne demande pas une compétence financière particulière : un peu de bon sens et un tableur Excel suffisent !

La Caisse des Dépôts analyse désormais l’équilibre de chaque opération et, plus globalement, la santé financière de l’organisme sollicitant le prêt. Il n’y a donc pas de seuil unique pour apprécier si une opération est équilibrée ou pas. D’où la difficulté, pour les EPCI, d’estimer si l’équilibre d’une opération dépend directement ou non de leurs subventions.
Pour un bailleur à la situation équilibrée, c’est-à-dire avec une bonne situation financière rétrospective, à jour de la maintenance de son parc (sans risque hors bilan) et avec une prospective crédible, la Caisse indique n’avoir pas intérêt à analyser dans le détail chaque opération présentée : il s‘agit de regarder dans quelle mesure le plan à moyen terme est impacté par le portefeuille des nouvelles opérations.

Pour un bailleur en situation plus précaire, c’est-à-dire pour lequel la capacité d’autofinancement est réduite, la Caisse sera vigilante à :
          > Soit geler le plan de développement,
          > Soit s’assurer que chaque nouvelle opération est strictement équilibrée (aucune année avec un flux de trésorerie prévisionnelle négative). Les conditions de financement seront dans ce cas plus draconiennes.

La Caisse distingue 2 équilibres :

Les opérations dites strictement équilibrées : chaque année doit avoir un flux de trésorerie non négatif.
Les opérations globalement équilibrées : chaque année, le cumul de trésorerie depuis le début de l’opération doit être non négatif : ce critère est très majoritairement utilisé par les bailleurs.

Votre EPCI peut donc facilement se donner les moyens d’étudier précisément comment ses aides contribuent, ou non, à l’équilibre de chacune des opérations : sont-elles un réel levier favorisant la production de l’opération ? Ou au contraire, ne sont-elles qu’un effet d’aubaine pour l’opérateur ?

… puis de conditionner le versement de mes aides à cet équilibre ? 
Autrement dit : faut-il continuer à financer des opérations à l’équilibre ? Pourquoi investir de l’argent public dans des opérations qui peuvent être produites sans financement de votre EPCI ?

Schématiquement, quand nous analysons dans le détail des opérations de production de l’offre nouvelle de logements sociaux, nous identifions différentes situations :

l’opération est structurellement déséquilibrée (le bailleur va perdre de l’argent) mais elle est stratégique pour la politique de votre EPCI et votre financement permet de limiter la perte pour le bailleur. L’aide est dans ce cas justifiée pour des raisons de politiques de l’habitat.

l’opération est à peine rentable pour le bailleur et génère une trésorerie fortement négative les premières années : faute d’aide de l’EPCI, la Caisse n’accordera pas de prêt. L’aide de votre EPCI sert donc ici de réel levier pour permettre à l’opération d’aboutir : elle trouve tout son sens.

l’opération est rentable pour le bailleur même si certaines années voient une trésorerie prévisionnelle négative. L’aide de votre EPCI est donc ici une aide de trésorerie : est-ce sa vocation que d’aider la trésorerie du bailleur ? Si la réponse est non, alors la subvention n’a pas lieu d’être. Si la réponse est oui, pourquoi ne pas transformer la subvention en prêt à taux zéro ? Votre EPCI pourra ainsi récupérer son argent pour financer d’autres leviers de sa politique de l’habitat.

l’opération est rentable pour le bailleur et ne pèse pas sur sa trésorerie. Votre aide ne constitue donc aucunement un levier contributeur de l’opération. Faut-il la maintenir ? Ne serait-il pas préférable de la redéployer sur un autre sujet que le bailleur ne pourrait financer seul (amiante, démolition, maîtrise des loyers, …) ?

En s’appuyant sur une analyse financière au cas par cas des équilibres d’opérations, votre EPCI peut donc calibrer au mieux le niveau de l’aide à apporter à chaque opération, dans un objectif d’optimisation de l’usage des deniers publics.


Notre expertise pour vous accompagner

Notre expérience nous montre qu’une démarche d’interrogation sur le rôle financier de votre EPCI et l’amélioration de ses critères d’intervention peut être un levier fort pour resserrer le partenariat entre les acteurs de logements sur votre territoire, dès lors que deux principes d’action sont mis en œuvre : 

La transparence de la démarche :
          > Partage de l’information,
          > Sincérité et clarté des données et des méthodes,
          > Consensus sur les résultats.
Le respect des contraintes de chacun : 
          > Les contraintes des bailleurs telles que l’équilibre financier, la dynamique entrepreneuriale, le respect des règles…
          > Les contraintes des territoires, qu’ils soient en situation tendue, détendue, ou en déprise.

Nous conduisons actuellement de nombreuses missions sur ces sujets et sommes à votre disposition pour : 

Analyser votre financement de l’offre sociale nouvelle (construction neuve en maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs, VEFA, acquisition-amélioration),
Etudier les montages d’opérations des bailleurs de votre territoire et leur simulation financière à 50 ans pour identifier l’impact réel de la contribution de votre EPCI,
Vous présenter, sous forme de benchmark, les pratiques partenariales et de financement mises en place au sein d’autres EPCI,
Construire votre système d’aide à l’habitat le plus apte à répondre aux enjeux d’optimisation des financements pour qu’ils servent en priorité les habitants et non pas les opérateurs,
Construire votre nouveau PLH en posant des aides optimisées à l’habitat et directement contributrices de vos politiques locales (notamment vos politiques d’urbanisme, de mixité sociale et de solidarité entre les territoires)

Nous intervenons :

Soit auprès des EPCI : Grenoble Alpes Métropole, Lille Métropole, Nantes Métropole, Communauté de Communes du Pays de Gex, Communauté de Communes du Pays de Gex, Communauté d’Agglomération de Lens-Liévin, Loire Forez Agglomération, Communauté de l’Agglomération d’Annecy, Bourg-en-Bresse Agglomération, Le Grand Narbonne Communauté d’Agglomération, Nantes Métropole
Soit auprès des bailleurs sociaux pour l’élaboration de leur Plan Stratégique de Patrimoine et la définition de leurs équilibres financiers à moyen terme : Erilia, Picardie Habitat, Semader, Eure Habitat, Maison du Cil, Val Hainaut Habitat, Touraine Logement, Oph du Jura, Silène, Pole Habitat Alsace, Caen Habitat, SFHE, …

Nous aurons plaisir à évoquer vos enjeux de mixité sociale. N’hésitez donc pas à nous solliciter.

Cordialement
Pierre-Louis ROUSSEL, Associé-Manager Aatiko Conseils
Alain ROYER, Consultant-Associé Réhalis Conseils