Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

PPGD, ACI, CIET, future Loi Egalité et Citoyenneté : toutes les initiatives réglementaires poussent dans une même direction : favoriser la mixité sociale.
⇒  Mais qu’est-ce que la mixité sociale ?
⇒  Comment la mesurer sans tomber dans les clichés et les stigmatisations ?
⇒  Comment concrètement passer du constat à l’action ?

C’est ce à quoi nous vous invitons dans ce nouveau numéro de réflexion partagée.

Quelles sont les grandes orientations réglementaires ?

Dans le cadre de la mise en œuvre de l’article 97 de la loi ALUR (convention de mixité, politique d'attribution, accueil et information du demandeur, Plan partenarial de gestion, …) et des 20 actions pour améliorer la mixité sociale dans le logement présentées par la ministre du logement, la notion de mixité sociale change de nature et se précise :
⇒  La mixité sociale doit devenir un objectif opérationnel, décliné par territoire. Dans certaines approches, elle sera quantifiée en volume (objectif d’attribution chiffrée) et localisée (par commune et par bailleur).
⇒  Elle doit donc pouvoir être qualifiée et mesurée par les services de l’Etat.
Car la capacité des services de l’Etat à suivre sa mise œuvre est aussi déterminante que sa capacité à en fixer le cadre. C’est là l’une de nos préoccupations pour vous accompagner dans cette démarche.
Le levier désigné dans le discours actuel du Ministère du logement est l’accessibilité des ménages pauvres aux quartiers favorisés. Il est corrélé (au moins dans le discours) au ralentissement de la paupérisation des quartiers fragilisés, comme un effet mécanique. Or, ce n’est pas en logeant plus de pauvres dans les quartiers les plus favorisés que l’on parviendra à loger des moins pauvres (catégories intermédiaires, classes moyennes) dans les quartiers fragilisés. Les leviers d’attractivité pour ces quartiers ne font l’objet d’aucune proposition nouvelle. Et c’est bien là tout votre enjeu en tant qu’EPCI, enjeu complémentaire aux leviers d’accessibilité dans les quartiers favorisés.

Comment analyser le niveau de mixité sociale actuellement ?

Etape 1 : Nous exploitons tout d’abord la base RPLS pour explorer les structures du parc social situé sur votre EPCI, avec un focus sur le loyer et le coût complet (loyer + charges – APL) pour les locataires.
⇒  Nous mettons en évidence le niveau d’accessibilité du parc en fonction des revenus des ménages.
⇒  Nous élaborons le référentiel patrimonial. Ce référentiel est LA clé de votre étude. Nous constatons que, le plus souvent, c’est « le logement qui choisit son locataire ».
⇒  Nous procédons à l’analyse comparée de 2 parcs : Le parc total de logements sociaux ET Le parc tournant (c’est-à-dire récemment attribué, avec un fort taux de rotation) : Pourquoi ? Nous constatons, dans différentes villes ou agglomérations, que ces 2 typologies de parcs ont des structures différentes. Pour répondre à la volonté des EPCI de définir une réelle politique de peuplement et donc d’attribution des logements, c’est bien entendu le parc tournant qui doit faire l’objet d’une action volontariste de votre part.

Etape 2 : Nous croisons vos données OPS/CAF avec la base RPLS pour connaître le peuplement (concentration de situation, niveau de fragilité sociale).
⇒  Cela nous permet de bâtir votre cartographie des zones de risques sociaux à l’échelle du bâtiment, puis de manière consolidée à toutes les autres échelles (section cadastrale, résidence, QPV)
⇒  Nous mettons en évidence d’éventuelles corrélations entre les structures du parc et l’occupation (exemple : les barres hlm des années 70, la différence d’occupation entre individuel et collectif, les structures spécifiques du parc de la reconstruction …).
⇒  Nous travaillons nativement sur une cartographie au logement, ce qui nous permet ensuite de produire toutes vos cartographies attendues.
⇒  Nous vous proposons des grilles de lecture de la fragilité sociale : ces grilles ont été élaborées à travers plus de 30 missions menées, soit auprès des EPCI, soit auprès des bailleurs sociaux.

Etape 3 : Nous analysons la demande en cours et les grandes tendances d’attribution sur ces dernières années, pour identifier si les mécaniques actuelles conduisent à renforcer ou à diminuer les zones de fragilité.
⇒  Nous comparons la structure du logement et les demandeurs de logement,
⇒  Nous analysons les raisons des différences de profils d’occupation sociale entre immeubles, entre quartiers, entre communes …

Etape 4 : Nous animons une conférence de consensus avec vos parties prenantes (communes, bailleurs) pour valider les définitions communes autour de la mixité sociale.
Nous favorisons la vision partagée inter-partenaires à travers des définitions factuelles. Nous définissons en séance :
⇒  Ce qu’est une résidence fragile ?
⇒  Ce qu’est un logement abordable pour des ménages très modestes ?
⇒  Quels sont les critères d’environnement favorables ou défavorables à la mixité sociale ?
Cette étape est essentielle car elle sera le socle fondateur de la structure d’analyse des données et de la compréhension de votre situation.

Etape 5 : Nous mettons en évidence les mécanismes et les arbitrages d’attribution actuels (en comparant les demandeurs radiés pour attribution, avec la base SNE ou la base Imhoweb) pour mettre en perspective les logiques et identifier les freins futurs face aux orientations dont se dotera votre EPCI dans sa CIET.
⇒  Nous réalisons notamment une lecture différentielle des demandeurs ayant obtenu un logement par rapport aux demandeurs non encore radiés.
⇒  Nous sommes des femmes et des hommes de convictions : nous n’avons pas pour vocation de rédiger des généralités. Les dysfonctionnements que nous sommes amenés à pointer ne relèvent pas de jugement de valeur. Ils s’appuient sur l’analyse des faits : nous prouvons nos écrits et proposons des pistes opérationnelles.
⇒  C’est un point d’autant plus essentiel que la politique d’occupation sociale et les enjeux de mixité sont souvent galvaudés derrière des termes génériques trop souvent vides de sens.

Etape 6 : Nous formalisons votre cartographie explicative, sous forme de vision didactique de la situation de l’occupation sociale sur votre EPCI, de la situation du peuplement et de ses dynamiques.
⇒  Nous formulons les explications territorialisées expliquant les écarts d’occupation entre les quartiers et les immeubles.
⇒  Le document d’étude est votre document stratégique d’affirmation politique en matière d’habitat et de fonctionnement partenarial. Il va afficher votre volonté politique en matière de mixité sociale. Il renseignera sur la manière dont votre EPCI se positionne en termes de leadership communautaire sur les enjeux du peuplement (vis-à-vis des communes et des partenaires).
⇒  C’est pourquoi, nous rédigeons ce rapport de manière incrémentale (« par petits pas ») : nous affinons la première version du document en fonction de vos retours techniques et politiques.
Comment passer de l'analyse d'une situation d'occupation sociale du parc à la mise en oeuvre d'une politique opérationnelle de mixité ?

Notre approche et notre expérience nous conduisent à avoir un regard opérationnel sur les enjeux de la mixité, au-delà des positions de principes forcément bien pensantes en théorie, mais difficilement applicables sur le terrain. Notre point de vue est de faire preuve d’imagination et d’intelligence collective pour identifier les leviers d’actions réalistes en faveur de la mixité sociale.  

Notre position sur la mixité n’est pas d’être une partie prenante au débat mais d’apporter des pistes pour une mise en œuvre opérationnelle de la mixité permettant aux collectivités :
⇒  De satisfaire aux demandes de l’Etat et à la commande politique du gouvernement,
⇒  De se positionner par rapport à cette demande,
⇒  De leur fournir les clés d’analyse,
⇒  De se fixer des objectifs négociés et atteignables,
⇒  De se doter d’outils de mise en œuvre opérationnelle,
⇒  De se munir d’outils de suivi et d’évaluation.
Nous abordons la question de la mixité sous l’angle de l’accessibilité du parc social aux ménages les plus paupérisés (moins de 40% des plafonds HLM).
⇒  Nous proposons aux collectivités de se doter d’une capacité à observer et piloter une politique des loyers en lien avec les bailleurs permettant une politique d’attribution répondant aux injonctions de mixité.
⇒  Cette action est, par nature, limitée par la capacité des opérateurs économiques du logement social à pouvoir baisser certains loyers là où les loyers ne sont pas abordables pour les ménages les plus pauvres et à les augmenter dans les quartiers les plus fragiles.
⇒  Bailleurs comme collectivités ne doivent pas s’interdire de proposer des mécanismes financiers compensatoires à la baisse de certains loyers sans pour autant avoir à en augmenter d’autres. En effet, si l’on baisse un loyer pour en augmenter un autre, cela revient à faire reposer le système de péréquation sur les locataires seuls. Par ailleurs, l’augmentation d’un loyer suppose un risque de déconnection du marché pour ce logement, cela génère un risque de vacance par baisse d’attractivité, risque qui sera supporté par le bailleur. Un tel dispositif compensatoire de la vacance est déjà mis en place par l’agglomération de Tour(s) Plus. Par ailleurs, il est possible de réfléchir à l’utilisation du SLS au niveau de vos territoires : le SLS collecté pourrait alimenter un fonds de compensation de la baisse de certains loyers dans les quartiers attractifs.
Cette réflexion suppose :
⇒  D’abord une restauration de l’attractivité de patrimoine par des opérations de rénovation urbaine ou de commercialisation plus offensives vis-à-vis des ménages ayant des revenus adaptés aux nouveaux loyers (les ménages entre 40% et 100% des plafonds). Créer de l’attractivité résidentielle ne passe pas uniquement par une politique des loyers mais aussi par une approche globale et transversale de l’offre de logements (urbanisme, équipements, transports, écoles, sécurités …).
⇒  Ensuite de promouvoir une politique de développement d’une offre accessible à ces ménages ailleurs que dans les quartiers fragilisés. Ce développement passe par la construction neuve, mais aussi par la captation d’une offre accessible dans le parc existant (habitat privé conventionné, résorption de l’habitat insalubre ...).
⇒  Enfin d’avoir une vision précise et globale des caractéristiques de la demande de logements et de l’offre de logements disponibles sur le territoire, afin de viser la fluidification des parcours résidentiels et le développement d’une offre adaptée aux besoins et aux contraintes de certaines catégories de ménages (grands précaires, familles monoparentales nombreuses, personnes âgées isolées …).

Quelles sont les contraintes structurelles actuelles aux politiques de mixité sociale ?
Aujourd’hui, plusieurs facteurs viennent contraindre l’exercice qui est demandé aux acteurs locaux (collectivités et bailleurs) :
⇒  La baisse des plafonds de ressources pour accéder au logement social. La loi MOLLE du 25 mars 2009, dans son article 65, a réduit de 10,3% les plafonds de ressources pour l’attribution des logements sociaux.
⇒  La solvabilisation des ménages aujourd’hui fragilisée (paupérisation des demandeurs et des locataires, mais aussi gel des APL …).
⇒  La structure de l’offre de logements sur le territoire et au sein des patrimoines des bailleurs.
⇒  L’attractivité de certains quartiers fragiles, parfois malgré des opérations de rénovation urbaine, qui limite leur capacité à produire de la mixité « par le haut » comme le prévoyait le PNRU.

Conscients de ce contexte contraint et des difficultés avec lesquelles les acteurs de l’habitat doivent composer quotidiennement, nous vous apportons notre expertise et notre aide pour vous guider au mieux dans la mise en œuvre d’une politique opérationnelle de mixité sociale, en fonction de vos contraintes territoriales, patrimoniales, financières, techniques et politiques.


Notre expertise pour vous accompagner
Nous conduisons actuellement de nombreuses missions permettant :
⇒  De construire des lectures partagées de la structure géographique et économique du parc social,
⇒  De mesurer le potentiel d’évolution du peuplement du parc,
⇒  De projeter son évolution future pour conforter vos objectifs de mixité,
⇒  De construire des consensus sur des objectifs partagés.
Ces missions sont réalisées :
⇒  Soit pour des EPCI : Communauté de Communes du Pays de Gex, Communauté d’Agglomération de Lens-Liévin, Loire Forez Agglomération, Communauté de l’Agglomération d’Annecy, Bourg-en-Bresse Agglomération, Le Grand Narbonne Communauté d’Agglomération, Nantes Métropole
⇒  Soit pour des associations régionales de bailleurs sociaux : Association Régionale Bourgogne des bailleurs sociaux
⇒  Soit pour des bailleurs sociaux : Picardie Habitat, Semader, Eure Habitat, Codelog, Maison du Cil, LSVO, Logivam
Nous aurons plaisir à évoquer vos enjeux de mixité sociale. N’hésitez donc pas à nous solliciter. Vous trouverez également davantage d’informations sur notre site internet : ici

Cordialement
Jean-Hervé DUCHESNE
Associé
06 83 61 28 23