Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

 

Bonjour à tous,

L’empilement des dispositifs règlementaires (en cours et à venir) sème le trouble au sein des services habitat : Quel calendrier (il est mouvant selon les textes !) ? Avec quelles méthodes et quels partenaires ? A quel coût … Autant de questionnement qui nous remontent : nous constatons que les EPCI sont, globalement, plutôt dans une situation de tétanie que d’action.

Et si nous retournions ensemble la table ? Pourquoi n’aborderions-nous pas la question de la réforme des attributions dans l’autre sens :
⇒ Quels enjeux de la politique d’attribution et de peuplement souhaitez-vous mettre en place sur votre territoire ?
⇒ Quelles ambitions de votre agglomération en la matière ?

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Seul doit, dans un premier temps, vous guider la question suivante : « Comment l’article 97 de la loi ALUR (et la future loi Egalité & Citoyenneté) permet-il la mise en place opérationnelle de mes enjeux et de mes ambitions ? ». Ce n’est qu’ensuite que la question des dispositifs réglementaires se posera.

Nous vous présentons, dans cette lettre d’information, la synthèse des informations et des questions clés qui vous permettront d’avancer sur ce sujet :

 Que retenir, en synthèse, des évolutions réglementaires portées par les articles 97 de la loi ALUR et 8 de la loi VILLE ?
 Quelles opportunités les évolutions règlementaires représentent-elles pour votre agglomération ?
 Quelles réflexions pouvez-vous amorcer pour avancer intelligemment et de manière pragmatique sur ce sujet ?
 Comment Aatiko Conseils peut vous aider dans votre réflexion et dans votre concertation ?

 

Que retenir, en synthèse, des évolutions réglementaires portées par les articles 97 de la loi ALUR et 8 de la loi VILLE ?

Les récentes évolutions réglementaires modifient profondément les politiques d’attribution des logements sociaux en plaçant les EPCI au cœur du dispositif. Ainsi, pour vous, elles sont autant de leviers à activer pour la mise en œuvre de vos politiques d’attribution et de peuplement sur vos territoires.

> 1) L’ARTICLE 97 DE LA LOI ALUR réaffirme et renforce le rôle de votre EPCI (s’il est doté d’un PLH approuvé) dans la définition et la gouvernance des politiques d’attribution des logements. Il inscrit ainsi pleinement ces derniers dans la définition des stratégies locales de l’habitat. Les équilibres en place entre l’ensemble des acteurs concernés (représentants locaux de l’Etat, collectivités locales, communes, bailleurs sociaux, collecteurs, …) sont donc amenés à fortement évoluer. Pour donner un cadre précis et engageant à ces évolutions, la loi ALUR a prévu :
 la mise en place de votre Conférence Intercommunale du Logement (CIL) et de ses conventions d’application et de mise en œuvre (dont l’accord collectif intercommunal ou ACI),
 la rédaction de votre plan partenarial de gestion de la demande (PPGD), et de ses conventions d’application et de mise en œuvre (dont l'ACI qui devient obligatoire, à ce titre). Ce PPGD devra préciser notamment la mise en place d’un dispositif de gestion partagée, et ses conventions d’application et de mise œuvre.

 

> 2) L’ARTICLE 8 DE LA LOI VILLE (ou LAMY) prévoit la rédaction de votre convention intercommunale d’équilibre territorial (CIET), précisant notamment :
 vos objectifs de mixité sociale et d'équilibre entre les territoires à prendre en compte pour les attributions, dont les mutations,
 vos modalités de relogement et d'accompagnement social dans le cadre des projets de renouvellement urbain,
 vos modalités de la coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation.

Le schéma ci-dessous vous donne une vision claire des documents réglementaires s’articulant autour de la CIL et prévus par les articles 97 de la loi ALUR et 8 de la loi VILLE.

tableau axes stratégiques

 


Quelles opportunités les évolutions règlementaires représentent-elles pour votre agglomération ?

Pour votre agglomération, ces évolutions réglementaires doivent faire l’objet d’une lecture ambitieuse (et non pas purement règlementaire, c’est-à-dire contraignante). En effet, ces évolutions … :

 … s’inscrivent en règle générale dans la continuité des actions déjà engagées en amont par la majorité des agglomérations que nous rencontrons. Parmi ces actions déjà engagées (est-ce le cas dans votre EPCI ?), on peut noter notamment :
> la signature des contrats de ville,
> la mise en place et l’actualisation des PLH, qui deviennent maintenant des outils précis et engageant au service de votre politique locale d’habitat,
> la gestion des aides à la pierre,
> l’accord collectif intercommunal, qui parfois, au-delà d’objectifs chiffrés d’attribution, propose des règles communes visant à faire évoluer le peuplement à des échelles territoriales très fines (immeubles par exemple),
> la réalisation de portraits de territoire permettant de mieux connaitre l’état du parc.
>

 … sont autant d’opportunités pour porter votre ambition locale forte et apporter des réponses innovantes quant :
> aux politiques de gestion de la demande de logement social (service d’accueil et information du demandeur, gestion commune et homogène de la demande, partage des pièces justificatives, …),
> aux politiques d’attribution et de peuplement, permettant un meilleur équilibre des territoires. Cela passe notamment par la possibilité d’offrir des logements attractifs à tous et sur l’ensemble du territoire, en opposition aux inégalités sociales et spatiales constatées aujourd’hui.

C’est pourquoi nous suggérons que vous trouviez avec l’ensemble de vos partenaires (communes, bailleurs sociaux, représentants locaux de l’Etat, réservataires, département, région, …), le juste équilibre pour que l’ambition que vous portez soit :
>Partagée par tous, et particulièrement par les communes et par les bailleurs sociaux présents sur les différents territoires de votre agglomération,
>Réaliste, c’est-à-dire pouvant être mise en œuvre sans bouleverser les équilibres et les dynamiques déjà en place,
>En conformité avec les exigences réglementaires, et notamment les « bonnes pratiques » que le Ministère du logement et l’USH préconisent à travers le « club des EPCI » récemment constitué.


Quelles réflexions pouvez-vous amorcer pour avancer intelligemment et de manière pragmatique sur ce sujet ?

Nous constatons, sur les différents territoires où nous intervenons, que les agglomérations qui avancent sur le sujet le font selon des angles d’attaque différents. Ce qui rapproche tous ces projets, c’est :
 une approche pragmatique, …
 … s’adaptant aux vécus de chaque territoire, et remettant parfois en question certaines idées reçues ou raccourcis théoriques sur le peuplement,
 … s’appuyant sur les acteurs et dispositifs déjà en place,
 … allant d’abord au plus simple (ne pas voir trop grand trop vite !).

Sur la base de ces premiers retours d’expérience, nous vous suggérons, pour avancer :

> 1) D’engager certaines actions sans délai …
 Finaliser le contrat de ville (si ce n’est pas déjà fait),
 Prononcer la délibération du Conseil Communautaire de votre EPCI mettant en place votre CIL et initiant l’élaboration de votre PPGD,
 Lancer votre diagnostic précis, objectif et partagé avec l’ensemble des partenaires sur
     > L’accueil et l’information du demandeur,
     > Les modalités de traitement et d’instruction des demandes (rapprochement O/D, règlement CAL, gestion des mutations, …),
     > Le traitement et le relogement des ménages en difficultés.
 Dresser les portraits de territoire, mettant en évidence les déséquilibres et leurs causes. Ces portraits vont vous permettre d’objectiver :
     > L’état de l’offre de logement (les caractéristiques du parc social) à via le RPLS
     > L’occupation du parc (ou le peuplement) à via les enquêtes OPS
     > Les dynamiques d’évolution de cette occupation (la pression de la demande) à via le SNE
     > Les dynamiques et problématiques de ces territoires à avec le retour des acteurs locaux
Et ainsi d’identifier les groupes / bâtiments en déséquilibre (marqués par une fragilité sociale très marquée par rapport au reste du territoire, ou inversement), les causes de ces déséquilibres et les bases des solutions à apporter.
 Elaborer un planning de concertation avec les partenaires

> 2) ... puis de privilégier une réflexion par thématique plutôt que par dispositif règlementaire ...
Les 4 principaux documents à rédiger (Document cadre, PPGD, CIET et ACI) sont étroitement liés et se recoupent tous sur plusieurs thématiques :

tableau

> 3) ... pour enfin vous appuyer sur les spécificités / initiatives de votre territoire.
Nous constatons que les démarches diffèrent fortement d’un territoire à l’autre, par exemple :
 En fonction des dynamiques d’acteurs. Dans certains départements / régions, ce sont les bailleurs sociaux qui sont forces de proposition sur tout ou partie des dispositifs. Dans d’autres, les EPCI portent une ambition forte et prennent le leadership sur les travaux à mener.
 En fonction des outils / dispositifs déjà existants. Les EPCI s’appuient sur les outils déjà existants pour avancer en terrain connu (un fichier partagé ou encore des lieux d’accueil et d’information communs type Maison de l’Habitat, qui facilitent fortement le travail sur le PPGD / un observatoire de l’habitat ou une cartographie de l’occupation, qui facilitent le travail sur la CIET, …).
 En fonction du contexte des territoires :
     > Dans les territoires détendus, la priorité va être plutôt mise sur l’accueil et l’information du demandeur (et donc le PPGD).
     > Dans les territoires tendus, la priorité va être accordée à la gestion des publics prioritaires et aux règles permettant l’équilibre des territoires (et donc la CIET).


Comment Aatiko Conseils peut vous aider dans votre réflexion et dans votre concertation ?


Comment concrètement passer de la réflexion à l’action ?
Nous accompagnons plusieurs EPCI à travers des missions flash en trois temps :
 audit de vos pratiques et de celles de vos partenaires et cartographie de vos territoires (gestion de la demande, politique d’attribution, occupation du parc social…)
 définition de votre niveau d’ambition et priorisation des actions à engager immédiatement,
 assistance à la rédaction des documents réglementaires : document cadre de la CIL, CIET, PPGD, ACI

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner sur tout ou partie de ces sujets :
 Présentation des dispositions de l’article 97 et définition du plan d’action à engager au sein de votre EPCI,
 Définition de vos ambitions territoriales, en matière de politiques de gestion de la demande de logement et des attributions (déclinant notamment votre PLH si vous en avez un),
 Définition des impacts métiers, organisationnels et stratégiques sur vos services "habitat" et "urbanisme",
 Réalisation d’un audit des pratiques actuelles sur votre territoire en matière d’accueil et d’information du demandeur de logement et en matière d’attribution,
 Réalisation de ‘diagnostics de territoire’ dressant le portrait des dynamiques territoriales en matières d’offre, de demande et d’occupation sociale,
 Animation de la concertation avec les autres acteurs concernés, dans une logique partenariale et collaborative,
 Définition et rédaction des documents / outils à mettre en place (plan partenarial, dispositif de gestion partagé, conférence intercommunale),
 ...

Nos dernières références sur le sujet :
⇒ Communauté de l’Agglomération d’Annecy – Assistance à Maîtrise d’Ouvrage pour l’élaboration du plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs. Rédaction de la convention pour la Conférence Intercommunale du Logement (CIL).
⇒ Bourg-en-Bresse Agglomération – Elaboration de la convention intercommunale d’attribution et du plan partenarial de gestion dans le cadre de l’article 97 de la loi ALUR. Etude sur le peuplement du parc locatif social de Bourg-en-Bresse Agglomération.
⇒ Le Grand Narbonne Communauté d’Agglomération – Audit flash des pratiques et définition flash des ambitions en matière de gestion de la demande de logement social, en vue de la mise en place du plan partenarial de gestion (prévu par l’article 97 de la loi ALUR).
⇒ Métropole Européenne de Lille : Assistance au développement de la mise en œuvre de la politique de mixité sociale et de l’équilibre de peuplement sur le territoire de la métropole, à travers la mise en cohérence des réflexions de remise en ordre des loyers des organismes de logement social présents.
⇒ RACHEL - Réseau des Acteurs Champardennais de l’Habitat Et du Logement (bailleurs sociaux, collectivités locales, EPCI et représentants de l’Etat sur toute la région – Présentation des axes stratégiques du cadre législatif : enjeux locaux et interactions techniques. Initialisation des réflexions collectives à mener dans le cadre de ces nouvelles dispositions législatives. Vulgarisation des textes de loi (loi Alur et loi Egalité & Citoyenneté notamment). Animation de tables rondes.
Association Régionale Bourgogne des bailleurs sociaux (21 bailleurs pour 100.000 logements) – Accompagnement des bailleurs sociaux de Saône-et-Loire dans leurs travaux de mise en place des dispositions de l’article 97 de la loi Alur sur les 4 agglomérations du département (dont cartographie de peuplement et diagnostics d’équilibre de peuplement).

 

Nos précédentes lettres d’information sur l’article 97 de la loi ALUR et la convention de mixité sociale sont disponibles sur notre site internet en cliquant ici.


PLR.jpgPierre-Louis ROUSSEL
Senior Consultant
06 15 50 33 39