Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Le volet ‘logement’ de la loi ALUR invite votre EPCI (ou l’oblige, selon votre lecture de la loi) à monter en compétence en matière de politique local de l’habitat.

Pourtant encore très peu d’EPCI se sont réellement saisis du sujet. Peut-être parce que les décrets ne sont pas encore paru ? A toutes fins utiles, nous joignons ici en pièce jointe la version projet de ces décrets.

Demain, votre EPCI jouera une place (encore plus) centrale dans la coordination locale des politiques de l’habitat. La loi ALUR instaure de nouveaux outils de coordination de ces politiques. Ces outils sont parfaitement intégrés entre eux :
Le Plan partenarial de gestion de la demande de logement social : c’est un volet complémentaire au service de votre PLH,
La convention intercommunale de mixité : ce document va harmoniser le contrat de ville (prévu par la loi LAMY du 21 février 2014) et le plan partenarial de gestion (prévu par la loi ALUR),
La Conférence Intercommunale du Logement (CIL) : cette instance chapeaute l’ensemble des politiques de l’habitat de votre EPCI.

Dès lors, on concédera aisément que le volet ‘logement’ de la loi ALUR doit s’envisager dans sa globalité et être mis en place en parfaite cohérence avec vos outils actuels (PLH, contrat de ville …), tout en portant l’ambition que votre EPCI souhaite porter à l’avenir dans SA politique intercommunale de l’habitat.

Nous estimons que la définition de votre politique locale de l’habitat doit s’envisager en cohérence, et si possible en simultanée, sur trois volets :
Le volet ‘habitat social’ du PLH,
Le volet mixité social du contrat de ville,
Le volet demande de logement et attribution du plan partenarial.

Avec, en filigrane de ces trois volets, la construction d’outils de pilotage communautaire des stratégies de peuplement. Ces outils vont permettre une meilleure organisation de la mixité sociale et une optimisation de l’occupation du parc social. Vous allez pouvoir intervenir concrètement sur vos équilibres sociaux de peuplement à travers le prisme de la gestion de la demande et des attributions.

Pour assurer cette cohérence d’ensemble et la participation active de vos partenaires, la mise en place d’une Conférence Intercommunale du Logement nous semble indispensable (en plus d’être obligatoire pour la majorité d’entre vous , si votre EPCI est doté d’un PLH).


Comment mieux intégrer vos différents outils de coordination de vos politiques de l’habitat ?

ImageHAG5
PLH et … plan partenarial de gestion de la demande

Votre Plan Local de l’Habitat est le fruit d’une ‘collaboration’ forte (c’est le nouveau terme réglementaire remplaçant celui de ‘concertation’) avec l’ensemble de vos partenaires. Cette collaboration permet de fixer votre ambition et votre stratégie pour les 6 prochaines années sur l’ensemble des leviers qui font (ou défont) une politique de l’habitat.

Le plan partenarial de gestion et d’information des demandeurs de logements sociaux doit, lui, être co-construit avec vos parties prenantes : bailleurs sociaux, communes, réservataires, représentants locaux de l’Etat, ADIL, Agences d’urbanisme, ... autant dire à peu près les mêmes interlocuteurs que pour le PLH !

Dès lors, votre plan partenarial de gestion sera de fait un nouveau volet de votre prochain PLH (qu’il soit intégré ou non dans un PLU-i). Votre futur plan (à rédiger avec le 31/12/15) va définir et contrôler les modalités :
> d’organisation et de fonctionnement de vos services d’information et d’accueil des demandeurs et de vos lieux d’accueil des personnes bénéficiant du droit à l’information,
> de gestion partagée des demandes de logement social sur votre territoire,
> de mise en place du droit à l’information des demandeurs de logement social,
> de mise en place de cette politique par chacun des acteurs (dont peuvent faire partie la cotation de la demande et la location choisie, à titre expérimental).

A terme, ce fonctionnement préfigure un dispositif de gestion de la demande directement piloté par les communautés. Vous trouverez plus d’information sur le plan partenarial ICI

Contrat de ville et … plan partenarial de gestion de la demande

⇒ L’article 8 de la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine (ou ‘loi ville’) prévoit que votre ‘contrat de ville’ contienne obligatoirement une Convention Intercommunale de Mixité, précisant :
> les objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre les territoires à échelle intercommunale, à prendre en compte pour les attributions de logements sociaux et les mutations,
> les modalités de relogement et d’accompagnement social dans le cadre des PRU,
> les modalités de coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation pour mettre en œuvre les objectifs de la convention.
Cette convention doit être rédigée en cohérence avec la politique intercommunale en matière d'attributions de logements sociaux, telle que définie dans le plan partenarial de gestion (article 97 de la loi ALUR).

Enfin, elle doit être réalisée dans les territoires comprenant un ou plusieurs quartiers prioritaires de la politique de la ville et associer :
> le représentant de l'Etat dans le département,
> les communes signataires et l’EPCI (s’il est compétent en matière d'habitat),
> le département,
> les bailleurs sociaux possédant ou gérant du patrimoine sur le territoire intercommunal,
> les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction (1% logements),
> titulaires de droits de réservation sur ce patrimoine.

... autant dire qu’il s’agit à peu près des mêmes interlocuteurs que ceux prévus pour le PLH et pour le plan partenarial de gestion !

La Convention intercommunale du logement (CIL) … lien obligatoire entre toutes ces dispositions (PLH, convention de mixité et plan partenarial de gestion)

Les missions de la CIL, telles que définies par l’article 97 de la loi ALUR sont les suivantes :
adopter, en tenant compte des critères de priorités fixés par le CCH et du DALO, les orientations relatives :
> aux objectifs en matière d’attributions de logements et de mutations sur le parc social du territoire concerné,
> aux modalités de relogement des personnes relevant de l’accord collectif d’attributions départemental ou intercommunal ou déclarées prioritaires au titre du DALO et des personnes à reloger dans le cadre des projets de rénovation urbaine,
> aux modalités de la coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation.
élaborer la Convention Intercommunale de Mixité dans les territoires comportant des quartiers prioritaires de la politique de la ville, prévue par l’article 8 de la loi Ville.
formuler des propositions en matière de création d’offres de logement adapté et d’accompagnement des personnes.
donner un avis sur le projet de plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs et s’associer au suivi :
> de ce plan,
> des dispositifs créés dans le cadre du plan dont le dispositif de gestion partagée de la demande,
> de l’ensemble des conventions d’application des orientations qu’elle a adoptées, dont l’accord collectif d’attributions.

... En synthèse, le CIL devient l’instance de coordination de l’ensemble de vos outils des politiques de l’habitat, facilitant le dialogue entre l’ensemble des partenaires concernés.

Comment mettre en cohérence votre palette d’outils au service des votre politique de l’habitat ?

piloter

De manière générale, nous recommandons de constituer un « groupe habitat » en charge de porter l’ensemble des réflexions à mener en matière de politique de peuplement du parc social.

Le PLH parle de ‘collaboration’, le plan partenarial de … ‘partenariat’, la convention de mixité d’’association’… bref, l’ensemble des travaux à mener doivent l’être en associant pleinement l’ensemble de vos partenaires.

Nous estimons qu’il est préférable que ces travaux soient portés par un seul et même groupe de travail, afin d’assurer une réelle cohérence d’ensemble.

Ce groupe de travail, qui regrouperait l’ensemble des acteurs concernés (EPCI, communes, bailleurs sociaux, représentant locaux de l’Etat, collecteurs, réservataires …), serait ainsi le lieu de réflexion, de mise en place et de suivi de l’ensemble de la politique de peuplement mise en place sur votre territoire, et notamment :
Du volet accueil et information du demandeur,
Du volet gestion partagé et communautaire de la demande de logement social,
Du volet mixité sociale.

Ce groupe de travail aura in fine pour difficile objectif de définir des actions concrètes et adaptées permettant effectivement de ‘travailler les équilibres sociaux de peuplement à travers le prisme de la gestion de la demande et des attributions’.

Ce groupe de travail pourra également être le ‘bras opérationnel’ de la Conférence Intercommunal du Logement’.

De manière plus opérationnelle, plusieurs cas sont possibles selon les territoires :

1) Le renouvellement (ou la définition) de votre PLH coïncide avec l’obligation de plan partenarial de gestion (qui doit être opérationnel au 31/12/2015)
> Nous vous recommandons, comme plusieurs EPCI sont en train de le faire, d’inclure un volet ‘plan partenarial’ à votre PLH.

2) Les travaux que vous menez dans le cadre du contrat de ville n’ont pas encore abordé le volet ‘convention de mixité’
> Nous vous recommandons de mener les réflexions sur la convention de mixité et le plan partenarial de front, via un groupe de travail unique.

3) Votre EPCI n’a pas de Quartier Prioritaire de la Ville (QPV) sur son territoire, et n’a donc pas d’obligation de mettre en place une Conférence Intercommunal du Logement (CIL),
> Nous vous recommandons de mettre en place une CIL en charge de valider et de piloter votre politique de peuplement et d’attribution.

Une fois la démarche et le planning fixés, quels contenus donner à ces outils ?

pilotage

La question de la mise en place d’une politique intercommunale de peuplement et de mixité, associant l’ensemble des acteurs, n’est pas nouvelle. La loi ville rappelle son objectif dès l’article 1er :
« 1. Lutter contre les inégalités de tous ordres, les concentrations de pauvreté et les fractures économiques, sociales, numériques et territoriales
7. Favoriser la pleine intégration des quartiers dans leur unité urbaine, en accentuant notamment leur accessibilité en transports en commun, leur mixité fonctionnelle et urbaine et la mixité de leur composition sociale. »

Pourtant, au-delà des grands concepts, cette politique se heurte à une réalité simple : quels contenus concrets donner à cette politique pour la rendre opérationnelle ? La gestion quotidienne des demandes et des attributions offre-t-elle réellement des leviers permettant d’influer les équilibres sociaux de peuplement ?

La question du contenu du plan partenarial de gestion, de la convention de mixité et plus largement du PLH est donc centrale :


Concernant le plan partenarial de gestion, nous vous avions en partie répondu ICI.

Concernant la convention de mixité, plusieurs travaux peuvent être menés (tout en respectant le cadre déjà très contrat des modalités d’attributions des logements sociaux imposés aux bailleurs).
> Objectiver l’occupation du parc social et ses dynamiques d’évolution : où se situent les demandes de mutation ? comment évoluent les populations extrêmes (les plus pauvres et les plus riches) ? quelles sont les caractéristiques du parc social ? ...
> Travailler sur des réponses adaptées aux différentes échelles du territoire (de la résidence à l’intercommunalité),
> Introduire plus de souplesse dans la gestion des contingents, en associant l’ensemble des réservataires,
> Travailler en lien étroit avec les stratégies et politiques de construction de l’offre nouvelle, notamment dans le cadre du PLH,
> ...

Concrètement, comment avancer dans la concertation et la mise en place de votre plan partenarial de gestion partagé de la demande de logement ?

N’hésitez pas à nous contacter pour que nous évoquions ensemble les traductions opérationnelles de la loi ALUR et de la loi Ville sur votre politique de l’habitat et/ou les travaux de constitution de votre PLH, sur votre organisation et sur le dispositif cible à mettre en place sur votre territoire. Nous aurons grand plaisir à échanger avec vous sur le sujet.

 

JHD

Jean-Hervé DUCHESNE
Associé
06 83 61 28 23