Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Mixité sociale, … lutte contre la ghettoïsation, … Voici des termes en bonne place dans les medias, actuellement.

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Mais la politique de la ville n’est pas qu’un sujet d’actualité : c’est aussi une obligation importante pour votre EPCI. Vous devez, notamment, élaborer vos contrats de ville, dont un des volets est particulièrement concerné par les allusions politiques actuelles : la convention de mixité sociale.


Au-delà des discours et des postures : Que doivent comporter vos nouveaux contrats de ville ? Pour quand doivent-ils être finalisés ? Comment s’intègre la convention de mixité sociale dans ces nouveaux contrats de ville ? Comment élaborer cette convention ? Faut-il intégrer les partenaires de l’habitat ? Comment et à quel moment ?


L’échéance approche. Très peu d’EPCI ont finalisé leur contrat de ville. Pour autant, il n’est pas trop tard pour faire les choses sérieusement et vous saisir pleinement de la problématique de la mixité sociale.



Contrats de ville : votre compte-à-rebours est lancé …
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Les contrats de ville 2015/2020 devront être signés dans chaque EPCI concerné par les nouveaux quartiers de la politique de la ville (QPV). Le jalon est le 30 juin 2015. Un nombre très important de partenaires seront signataires : Bailleurs sociaux, Caisse des dépôts, Associations Régionales de Santé, Inspection académique, Procureur de la République, Pôle emploi, … Tous ces acteurs devront, en outre, s’ajuster aux autres contractualisations (CPER, Fonds européens 2014/2020, PLH, SCOT, PLU, …).

Votre vraie difficulté, celle que nous constatons auprès de nos clients, c’est l’instabilité actuelle de la réglementation : avec la réforme territoriale, les régions et les départements vont être également signataires. Nous vous alertons sur la nécessité de lancer la concertation avec tous les partenaires présents sur votre territoire, dans les délais les plus brefs pour :
Partager la même vision des enjeux de peuplement sur vos territoires,
Définir les modes de gouvernance de la réflexion (les signataires, les décideurs, le suivi au quotidien, l’appréciation des actions mises en œuvre, ...),
Mettre en œuvre une logique de co-élaboration et de co-rédaction de votre ou de vos contrats de ville.


Les nouveaux contrats de ville : une réforme complète de la politique de la ville

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Pour rappel, les nouveaux contrats de ville sont la traduction d’une ambition politique : l’engagement numéro 27 du président de la république, « Restaurer l’égalité républicaine entre les territoires ». Ils sont prévus par la Loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014, qui définit les grandes orientations de la politique de la ville et du renouvellement urbain pour la période 2014 – 2020.

Que dit la loi ?

La loi introduit :
Une « géographie prioritaire » resserrée, déterminée par un critère unique : la concentration territoriale de la pauvreté des habitants suivant un carroyage de 1000 hab. minimum. Cela s’est traduit par l’identification de 1.300 quartiers prioritaires de la nouvelle politique de la ville (QPV).
Des contrats de ville uniques intégrés dans tous les EPCI comportant au moins un QPV sur leur territoire. Votre contrat de ville doit articuler les dimensions économique, sociale, urbaine et environnementale. Ces dimensions sont adossées à votre projet de territoire aux différentes échelles.

L’objectif est une mise en cohérence des politiques locales

C’est un contrat de ville unique et global, dont l’ambition est d’être au service d’un projet territorial intégré. La loi prévoit que ces contrats de ville prennent en compte l’ensemble des documents de planification en matière :
d’urbanisme / de logement / de transport.
ainsi que : les contrats de plan État-région / les contrats d’agglomération / la programmation des fonds structurels européens dans les Programmes Opérationnels régionaux.
Autant dire que l’enjeu est important et ne peut être formalisé à la va-vite !

Attention au changement d’échelle

Les nouveaux contrats de ville doivent être conçus et pilotés à l’échelle de l’intercommunalité.
Les communes doivent, quant à elles, mettre en œuvre les actions prévues aux contrats de ville uniques.


Les grandes inflexions de ce nouveau contrat de ville


Un renforcement du rôle des EPCI, et donc du vôtre


La répartition des rôles est désormais la suivante :
Les EPCI : diagnostic, définition orientation, coordination du contrat et dispositifs. La compétence des EPCI en matière de politique de la ville est précisée.
Les villes ont, elles, la responsabilité de la mise en œuvre et du déploiement des actions prévues à travers le contrat de ville.

Nous appelons votre vigilance sur les 3 points suivants :

Votre contrat de ville doit être co-construit avec vos habitants ! Autant dire que, si l’intention est louable, nous nous apercevons que tous les EPCI n’ont pas forcément le temps, les compétences ou le savoir-faire pour mettre en place ce dialogue. Il convient, dans ce cadre, de déployer :
> un « conseil citoyen » dans chaque quartier,
> une maison de projet dans chaque PRU.

Ce projet, qui relève désormais de la responsabilité de votre EPCI, doit être mené de manière concertée avec vos partenaires locaux : vos partenaires vont être signataires à la fois du contrat, mais également des conventions annexes (mixité sociale, Pdalpd, abattement TFPB, applications territoriales). Notre retour d’expérience montre qu’il est essentiel pour le bon déroulement du projet, la qualité de la réflexion et la maîtrise des délais, d’associer vos partenaires à leur élaboration : cela favorise la validation et l’appropriation des leviers impliqués par les contrats de ville, puis cela en facilite le suivi.

Vous avez un rôle accru à jouer dans les opérations de réhabilitation menées par les bailleurs sociaux : les bailleurs voient leurs obligations de concertation renforcées. Il convient notamment de mettre en place une concertation « avant-pendant-après ».

La nécessaire intégration des conventions de mixité sociale

Votre futur contrat de ville doit comporter obligatoirement une Convention Intercommunale de Mixité. L’article 8 de la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine précise que cette Convention Intercommunale de Mixité doit définir sur tout le territoire de votre agglomération :
Les objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre les territoires à échelle intercommunale : ces objectifs doivent définir les attentes à prendre en compte pour les attributions de logements sociaux et les mutations.
Les modalités de relogement et d’accompagnement social dans le cadre des PRU.
Les modalités de coopération entre les organismes HLM et les titulaires de droits de réservation pour mettre en œuvre les objectifs de la convention.

Dans les EPCI à contrat de ville, vous devez élaborer, là-encore (mais c’est assez logique) votre convention de mixité sociale de manière très concertée et participative. Vous allez notamment associer dans ce cadre : la Conférence intercommunale du logement (si elle existe sur votre territoire), les communes membres, l’État, les organismes HLM, les réservataires 1 % et les associations.

La convention de mixité et la conférence intercommunale du logement vont vous permettre d’articuler les différentes échelles géographiques, de l’agglomération à l’immeuble. Tirez donc le meilleur parti de cette possibilité, qui renforce les leviers de mise en œuvre de votre PLH : Ainsi, vous devriez réussir à amener les parties prenantes impliquées (bailleurs sociaux, réservataires et communes) à mettre en œuvre votre politique de peuplement, à travers les attributions et la production de l’offre nouvelle.


Quels sont les multiples enjeux des conventions de mixité sociale ?


Les conventions se heurtent à des difficultés dans leur élaboration

Les objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre les territoires à échelle intercommunale : ces objectifs doivent définir les attentes à prendre en compte pour les attributions de logements sociaux et les mutations.
Les modalités de relogement et d’accompagnement social dans le cadre des PRU.
Les modalités de coopération entre les organismes HLM et les titulaires de droits de réservation pour mettre en œuvre les objectifs de la convention.

Les priorités propres à chacun des acteurs ne sont pas convergentes

Schématiquement …
La priorité de l’Etat local est la mise en œuvre du droit au logement,
Alors que les communes cherchent la maîtrise des équilibres sociaux et donc des nouveaux arrivants, …
… et que les EPCI encore peu impliqués, découvrent ce levier et doivent le mettre au service de leur PLH,
tandis que les bailleurs sociaux sont surtout, en lien avec leur gouvernance, préoccupés par le « bon fonctionnement » des résidences et le « bien-vivre ensemble », …
Et que Action Logement, à travers ses filiales ou ses logements réservés, veille majoritairement sur les solutions de logement pour les salariés.


Exemples de conventions de mixité sociale déjà mises en place …


Nous vous invitons, si vous cherchez de bonnes idées ou des retours d’expérience, à vous inspirer de 2 expériences qui nous semblent emblématiques des enjeux et des ambitions auxquels votre EPCI va se trouver confronté.

La convention intercommunale de mixité sociale de la Communauté d’agglomération de Poitiers

Principaux points dignes d’intérêt :
La signature dès 2011,
La mise en place d’un outil de connaissance partagée de l’occupation du parc de logements,
L’écriture d’une Charte de peuplement communautaire,
La réalisation d’un diagnostic partagé sur la baisse de la demande, la concentration de populations fragiles dans certains quartiers, la fragilisation de l’occupation,
La définition d’orientations partagées (19 fiches, une par quartier), avec des orientations quantitatives visant un rééquilibrage social.

La stratégie de peuplement communautaire de la Communauté Urbaine d’Arras

Principaux points dignes d’intérêt :
L’écriture d’une Charte de peuplement communautaire,
La définition de la notion de mixité sociale au-delà des clichés (de quoi parle-t-on réellement). Résultat de cette réflexion : La question du peuplement ne concerne pas que les publics prioritaires, le peuplement est tributaire de l’attractivité des territoires, la mixité prend également en compte des logiques sociologiques sous-jacentes (souhait d’habiter avec ceux auxquels on veut ressembler, …),
Le repérage des déséquilibres territoriaux, avec la mise en place d’un outil statistique et cartographique,
Une déclinaison territoriale, avec une phase expérimentale sur des quartiers définis.


Comment aidons-nous les collectivités dans l’élaboration de leur convention de mixité sociale ?


Experts dans l’accompagnement des collectivités et des bailleurs sociaux sur les sujets d’occupation et de peuplement, nous sommes notamment à votre disposition pour :
Animer la concertation avec les bailleurs sociaux, les organismes réservataires et les associations représentant les locataires,
Identifier sur votre territoire les enjeux liés au peuplement et à la mixité sociale dans le cadre d’un diagnostic partagé, étudier l’évolution du peuplement,
Analyser l’offre de logement et son évolution,
Développer des méthodes de catégorisation des quartiers et des résidences en fonction des enjeux de peuplement,
Définir des objectifs de peuplement et d’attribution, en tenant compte des caractéristiques territoriales du marché de l’habitat (niveau de tension du marché, taux de rotation, ...),
Clarifier entre l’EPCI, les communes, les bailleurs et les acteurs en charge de l’accompagnement des familles, une stratégie partagée d’attribution des logements afin de garantir une mixité de population et de prévenir des risques de ségrégations urbaines et sociales,
Défendre les intérêts des EPCI dans les échanges avec les autres partenaires,
Apporter un appui rédactionnel sur l’écriture de la convention de mixité sociale,
Produire des bilans annuels de l’atteinte des objectifs en matière de mixité et de politique de peuplement.

BED photoBenjamin DÜRR
Consultant
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