Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

La loi ALUR, son article 97 et ses décrets d’application, …
Il vous reste maintenant environ 11 mois (avant le 31/12/15) pour mettre en place le plan partenarial de gestion de la demande de logement social, prévu par la loi ALUR. Aux vues de l’ampleur des travaux, et notamment de la nécessité d’associer vos partenaires à la réflexion, il est temps de s’atteler concrètement à la tâche.

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Plan partenarial de gestion de la demande (article 97 de la loi ALUR) : comment concilier ambition, maîtrise des délais et démarche partenariale ?
 

A nos yeux, l’enjeu pour votre service Habitat est de réussir à avancer simultanément vers trois objectifs :
 
⇒  Etre ambitieux : l’article 97 de la loi ALUR est une opportunité unique pour poser et porter une ambition locale forte sur les politiques de gestion de la demande de logement social (services d’accueil et d’information du demandeur, gestion commune et homogène de la demande, politique de peuplement, charte d’attribution, …). Même si, face à une situation déjà établie, la tentation du statu quo et une lecture minimale de vos nouvelles responsabilités pourraient être tentantes.
 
⇒  Etre rapide : au 31/12/2015, votre plan partenarial de gestion devra être validé par la 1ère Conférence Intercommunal du Logement. Pourtant … l’Etat n’a toujours pas publié le décret précisant le contenu de la loi ALUR. Faut-il attendre ce décret ? Cela n'empêche pas de lancer dès à présent réflexions et concertations.
 
⇒  Etre à l’écoute des partenaires : les communes, les bailleurs sociaux, les réservataires et le préfet doivent être pleinement associés à la rédaction de votre plan partenarial de gestion. Mais certains acteurs (bailleurs sociaux, appuyés par leurs associations régionales) peuvent vouloir privilégier une cohérence régionale face aux ambitions locales de votre EPCI.
 
Spécialisé sur les thématiques de l’habitat et de l’immobilier auprès des acteurs publics et parapublics, notre cabinet a développé un pôle d’expertise sur la gestion de la demande de logement social auprès de l’ensemble des acteurs concernés (Etat, Bailleurs Sociaux, Réservataires, Demandeurs, EPCI). Nous travaillons déjà auprès de ces acteurs, notamment sur des missions spécifiques à l’article 97 de la loi ALUR.


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Qu’allez-vous y gagner ?
 
 
En offrant aux EPCI la responsabilité de fixer le cadre des modalités de gestion de la demande de logement social, la loi ALUR (article 97) vous donne désormais une prise directe sur le traitement des demandeurs de logement social et sur la politique de peuplement de votre territoire.

Ainsi, le plan partenarial de gestion va vous permettre de :
⇒  Mettre en place, puis communiquer, un cadre de traitement de la demande homogène et de qualité sur l’ensemble de votre territoire.
⇒  Améliorer la prise en charge des publics prioritaires tout en réduisant la concentration des difficultés, et plus largement, répondre à vos objectifs de mixité sociale,
⇒  Proposer aux habitants un cadre de vie agréable et apaisé,
⇒  Proposer une offre de logements diversifiée et adaptée aux différentes situations socio-professionnelles (étudiants, actifs, saisonniers, personnes âgées, …).
⇒  Faire traduire par les opérateurs du logement (social et privé) les orientations de votre PLH.
 

Quel est notre retour d’expérience sur les points favorisant (ou au contraire freinant) la concertation entre EPCI et bailleurs sociaux présents localement ?
 

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Contrairement aux idées reçues, les points de convergences entre EPCI et les bailleurs sociaux sont bien plus nombreux que les points de divergences. Il est donc parfaitement réaliste de trouver un terrain d’entente profitant à tous et dont le plan partenarial de gestion de la demande sera l’aboutissement :
 
Enjeu n°1 : Mettre en place, puis communiquer, un cadre de traitement de la demande homogène et de qualité sur l’ensemble de son territoire. Par exemple : délais de saisie courts, interlocuteur unique, information du demandeur en temps réel, visibilité sur le parc social disponible …


 Points de convergences entre EPCI et bailleurs
⇒  Visibilité accrue des objectifs de l’EPCI et mise en place de repères stables pour les équipes du bailleur (règlement CAL, charte d’attribution, …),
⇒  Meilleure qualité de service offerte aux demandeurs,
⇒  Visibilité accrue de l’offre de logement social face à l’offre privée,
⇒  Opportunité de réduire les coûts d’accueil.
Points de divergences entre EPCI et bailleurs
⇒ En cas de mise en place d’un guichet unique (type ‘maison de l’habitat’), perte de l’opportunité de capter des demandeurs directement sur le lieu d’accueil du bailleur,
⇒ Perte d’autonomie dans la gestion de l’occupation du parc du bailleur,
⇒ Pour certains, risque de devoir prendre en charge une part plus importante de ménages difficiles,
⇒ Perte des leviers actuels de différenciation commerciale du bailleur par rapport à ses confrères.
 
Enjeu n°2 : Proposer aux habitants un cadre de vie agréable et apaisé


Points de convergences entre EPCI et bailleurs
⇒ Structurer un cadre partagé, écrit et durable pour la collaboration entre les équipes du bailleur et les équipes de l’EPCI (et des communes membres de l’agglomération) dans les moyens et les actions à engager pour améliorer le cadre de vie (sécurité, propreté, trouble de voisinage …).
 Points de divergences entre EPCI et bailleurs
⇒ Néant.
 
Enjeu n°3 : Proposer une offre de logement diversifiée et adaptée aux différentes situations socio-professionnelles (étudiants, actifs, saisonniers, personnes âgées, …)


Points de convergences entre EPCI et bailleurs
⇒ Accroître les efforts de communication sur l’offre sociale existante et à venir,
⇒ Bénéficier d’une structuration renforcée de l’offre de service complémentaire à l’offre de logement (par exemple sur les services aux personnes âgées),
⇒ Bénéficier d’études mutualisées sur l’évolution des besoins des ménages.
Points de divergences entre EPCI et bailleurs
⇒ Perdre certains éléments de différenciation d’un bailleur ayant développé des produits spécifiques en vue d’une diversification.  
 

Comment avancer dans votre réflexion et dans la mise en place d’une démarche de concertation ?
 

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Nous vous proposons une démarche flash (10 à 12 jours d’intervention, concentrés sur 2 à 3 mois) vous permettant de :
 
⇒  Dresser sur votre territoire l’état des lieux des pratiques, des équilibres en place et des pistes d'évolutions à étudier dans le cadre des processus locaux d’attributions des logements


>  L’esprit de l’article 97 de la loi ALUR est simple : donner plus de prérogatives aux EPCI pour permettre une gestion locale et adaptée de la demande de logement social.
>  Pour cela, il est d’abord nécessaire de dresser le portrait précis des fonctionnements et des équilibres en place : qui fait quoi ? quelle est la dynamique du marché de l’habitat ? quels rôles jouent actuellement les différents acteurs ?


Nous réalisons un audit de vos pratiques en deux temps :
1) Une réunion avec le Service Habitat et les élus de votre EPCI,
2) Des réunions avec les acteurs locaux de l'habitat de communes de votre EPCI.
 
⇒  Définir le niveau d'ambition de votre EPCI et la cible souhaitée au 31 décembre 2015 pour la mise en place du plan partenarial de gestion de la demande de logement social


>  La lecture de la loi ALUR et de l’article 97 peut être multiple : il y a les dispositions que les EPCI doivent obligatoirement respecter. Et il y a, en filigrane, ce qu’il est possible de mettre en œuvre de manière complémentaire.
>  L’exploitation, ou non, de ces nouvelles possibilités va ainsi traduire le niveau d’ambition avec lequel votre EPCI souhaite appliquer la loi et la décliner sur ses territoires.


Afin de définir votre niveau d’ambition, nous mettons en perspective vos pratiques actuelles avec les obligations / possibilités de l’article 97 et mesurons ainsi le chemin à parcourir par votre EPCI pour les mettre en place.
 
⇒  Définir rapidement et précisément votre plan d’action précis et collectif de mise en place du plan partenarial de gestion (EPCI, communes et bailleurs), pour passer de la situation actuelle à la situation cible


>  Demain, le plan partenarial de gestion représentera LE document définissant les modalités locales de gestion et de traitement des demandes de logement social. Le plan partenarial de gestion sera donc le relais entre votre ambition politique (par exemple, améliorer l’information du demandeur ou mieux répartir les demandeurs prioritaires sur le territoire) et sa concrétisation sur le terrain.
>  Pour être opérationnel, le plan de gestion doit donc être partagé à tous les niveaux des parties prenantes, du technicien au politique.


Nous rédigeons à vos côtés le plan d’action de rédaction du plan partenarial de gestion, respectant l’ensemble des arbitrages pris précédemment.


 
Jean-Hervé DUCHESNEJHD - 1211
Associé
06 83 61 28 23