Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour.


 L’article 97 de la loi ALUR modifie profondément les politiques d’attribution des logements sociaux en plaçant les EPCI au cœur du dispositif.

Contrairement à certaines dispositions ALUR, cet article va bel et bien entrer en application dans 14 mois (31 décembre 2015) :

  • L’Etat vient de le confirmer lors du récent congrès USH de Lyon (23 au 24 septembre 2014),
  • L’Etat l’a formellement mentionné dans son « agenda 2015-2018 »,
  • Les décrets seront publiés dans les semaines qui viennent,
  • Le Système National d’Enregistrement (SNE) est en cours d’évolution et sera profondément enrichi en 2015,
  • L’importance des politiques intercommunales d’attribution est réaffirmée.

 


Votre EPCI est-elle prête à cette évolution primordiale ?

Au vu de l’ampleur de la tâche, du nombre d’acteurs concernés (et de leurs intérêts parfois divergents) et de l’importance d’adapter les dispositions générales ALUR à vos contextes locaux, nous estimons que les 14 mois qui viennent ne seront pas de trop.

Spécialisé sur les thématiques de l’habitat et de l’immobilier auprès des acteurs publics et parapublics, notre cabinet met à votre disposition son pôle d’expertise sur la gestion de la demande de logement social auprès de l’ensemble des acteurs concernés (Etat, Bailleurs Sociaux, Réservataires, Demandeurs, EPCI). Nous travaillons déjà auprès de ces acteurs, notamment sur des missions spécifiques à l’article 97 de la loi ALUR.

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Pour mémoire, rappel des principales dispositions de l’article 97


>  Côté demandeur : de nouveaux droits

  • Le droit à l’information : Tout demandeur (ou personne s’interrogeant sur le logement social) a droit à de nouvelles informations, qui enrichissent sa connaissance de son propre dossier (données présentes dans le SNE, principales étapes du traitement de sa demande, caractéristiques du parc social, niveau de satisfaction des demandes sur le territoire ciblé pour son futur logement).
  • Le dossier unique de demande web : Le demandeur peut enregistrer / modifier directement sa demande par voie électronique et peut aussi déposer les pièces justificatives en un seul exemplaire dans le SNE.
  • L’accueil physique du demandeur : Tout demandeur qui le souhaite doit être reçu après l’enregistrement de sa demande de logement social, dans un délai qui ne peut excéder un mois.


>  Côté EPCI : de nouveaux moyens et outils vont placer votre EPCI au cœur du pilotage et de l’organisation des politiques de gestion de la demande de logement social et d’attribution. Ces 3 moyens sont obligatoires pour les EPCI dotés d’un PLH, possibles pour les autres.

  • 1) Le plan partenarial : Les EPCI ont l’obligation (pour les EPCI dotés d’un PLH) ou la possibilité (pour les autres) de mettre en place un « plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs ». Ce plan doit être construit avec les communes, validé par le préfet, signé par les bailleurs, l’État, les réservataires et soumis pour avis aux communes.
    • Ce plan organise les modalités d’organisation et de fonctionnement d’un service d’information et d’accueil des demandeurs et d’un lieu d’accueil des personnes bénéficiant du droit à l’information.
    • Il définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à satisfaire le droit à l’information.
    • Il détermine les actions à mettre en place par chacun des acteurs.

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En somme, vous devez rédiger ce Plan Partenarial, qui sera LE DOCUMENT CENTRAL garantissant la bonne application de la loi, et organisant ce que sera localement la gestion partagée des demandes de logement.

  • 2) Le dispositif partagé de gestion : Ce dispositif doit être interconnecté avec le SNE et doit permettre le partage d’information entre les acteurs locaux concernés :
    • Partage des dossiers de demandes de logement (Cerfa + pièces justificatives nécessaires à l’instruction de la demande).
    • Partage des informations relatives à la situation des demandeurs et à l’évolution de leurs dossiers en cours de traitement (modification, passage en CAL, refus suite à proposition…).

Votre EPCI doit donc porter la définition de la convention pour déterminer, sur votre territoire, le fonctionnement, le rôle et la participation (notamment financière) de chacun au fonctionnement de ce dispositif.


En somme, le dispositif de gestion partagée est L’INSTRUMENT concret autour duquel l’ensemble des acteurs se retrouvent pour gérer de manière homogène les demandes de logement du territoire, et ce conformément aux orientations figurant dans le plan.

  • 3) La conférence intercommunale : cette nouvelle instance rassemble des maires, des représentants locaux de l’Etat, des bailleurs sociaux, le Département, des réservataires, des associations de locataires, des associations d’insertion… Cette conférence, que vous devez animer, fixera :
    • les objectifs en matière d’attributions de logements et de mutations sur le parc social,
    • les modalités de relogement des personnes relevant de l’accord collectif ou déclarées prioritaires,
    • les modalités de la coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation.

 

En somme, la conférence est L’OUTIL de PILOTAGE des politiques d’attribution des logements sociaux sur votre territoire.

Quels impacts pour votre EPCI ? Pour quelle stratégie à mettre en oeuvre ?

En rendant l’EPCI premier pilote local de la politique d’attribution sur son territoire, la loi ALUR bouleverse les équilibres en place. Elle nécessite que chacun des acteurs se mette en mouvement de manière volontariste.
A travers la mise en place de son plan partenarial, de son dispositif de gestion partagé et de sa conférence intercommunale, l’EPCI se lance donc dans une réflexion où un équilibre subtil doit être trouvé entre :


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  • L’ambition que l’EPCI souhaite porter localement (mettre en place une maison de l’habitat, harmoniser les délais de saisie de la demande, flécher les attributions en fonction de critères sociaux, mettre en place un scoring pour homogénéiser et rendre transparent les critères d’attribution, développer la « location choisie », …),
  • Les fonctionnements et les pratiques actuels sur votre territoire, qui peuvent parfois aller déjà au-delà de ce que la loi ALUR prévoit (fichier partagé de la demande de logement, charte interbailleurs d’attribution, mise en commun des travaux de saisie de la demande, …),
  • Les positionnements et ambitions des autres acteurs,
  • La cohérence avec les échelles départementales et régionales, échelles privilégiées des autres acteurs concernés (bailleurs, préfet, réservataires),
  • … et bien sûr le demandeur (dans tout cela, comment procéder pour qu’il y gagne vraiment ?).


D’ici au 31 décembre 2015, votre EPCI doit donc répondre à 4 questions fondamentales :

  • Quelle organisation interne ? Faut-il restructurer le ‘service habitat’ et/ou créer un pôle ‘politique d’attribution des logements sociaux’ ?
  • Comment associer les partenaires aux réflexions ? Comment intégrer vos partenaires aux réflexions et à la rédaction du plan partenarial, en prenant en compte leurs points de vue et leurs contraintes, mais sans vous faire dicter leurs conditions ?
  • Quel outil de gestion des demandes de logement ? Faut-il mettre en place votre propre système de gestion, interfacé avec le SNE ? Faut-il vous appuyer sur les outils déjà en place localement (SNE, outils des bailleurs, …) ? Faut-il initier ou rejoindre une démarche de fichier départemental/régional de gestion de la demande ? Si oui, avec quelles contreparties éventuelles ? Faut-il expérimenter, comme le permet la loi, la cotation de la demande (ou scoring) et la location choisie ? …
  • Comment profiter de la loi ALUR pour décliner votre PLH de manière opérationnelle, y compris sur la politique d’attribution pour le parc social présent sur votre territoire ?


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Quelles actions concrètes mettre en place au sein de votre EPCI ?...


Pour permettre à votre EPCI d’avancer de manière concrète sur le sujet, nous vous recommandons :

>  De formaliser par écrit vos ambitions en matière de politique d’attribution des logements sociaux et vos moyens disponibles pour les mettre en œuvre.

Sur la base de notre retour d’expérience, ce travail précis de définition des ambitions de votre EPCI est indispensable. Il vous permettra :

  • de lancer une dynamique et une réflexion propre à votre EPCI,
  • de structurer le cadre de vos relations avec les autres acteurs (et particulièrement les bailleurs sociaux), conformément aux principes définis par la loi ALUR,
  • de différencier clairement les sujets que votre EPCI juge négociables (par exemple l’outil de saisie de la demande de logement) et les sujets non-négociables (par exemple l’ouverture d’une maison de l’habitat, l’harmonisation des délais de saisie ou la rédaction d’un ‘guide du demandeur’ commun et unique sur tout votre territoire),
  • d’identifier les points de réflexion sur lesquels vous avez besoin de l’assistance et /ou des moyens des autres acteurs du logement présents sur votre territoire,
  • d’établir votre plan de concertation local.


>  De dresser l’état des lieux exhaustif des pratiques et outils actuellement utilisés par les guichets enregistreurs de la demande et les services d’attribution présents sur votre territoire.

A l’issue de ce travail, votre EPCI aura :

  • identifié précisément les pratiques terrains actuelles des guichets enregistreurs (bailleurs sociaux et collectivités locales notamment) : Quelles sont les pratiques d’accueil et d’information du demandeur ? Quels sont les délais constatés de saisie de la demande ? Quels outils (notamment informatiques) sont utilisés ? …
  • cartographié les dynamiques inter-acteurs que le vote de la loi ALUR aurait déjà pu susciter : les bailleurs réfléchissent-ils à la mise en place d’un fichier partagé de la demande au niveau départemental ou régional ? Ou bien, si un tel fichier existe déjà, comment l’EPCI peut-il s’appuyer dessus pour se conformer à la loi ? Les communes souhaitent-elles participer activement à la politique d’attribution (par exemple via des pré-CAL) ? ...


>  D’identifier les champs des différentes stratégies qui s’offrent à votre EPCI, et les grands arbitrages qui doivent être pris dans ce cas.

  • Au niveau informatique : étudier les différents scénarii qui s’offrent à vous, depuis le système privatif dédié à l’EPCI (environ 90 EPCI ont opté pour ce scénario) jusqu’à un système partagé sur l’ensemble du département (comme c’est déjà le cas dans plus de 20 départements) en passant par l’utilisation du SNE. Vous devez arbitrer sur le scénario le plus adapté à votre contexte territorial : coût, facilité de mise en place, capacité d’évolution et de personnalisation au contexte local, respect des ambitions des autres acteurs, intégration avec les outils des bailleurs sociaux, …

 

  • Au niveau de la gouvernance : vous partez ici d’une feuille blanche à travers laquelle vous allez devoir définir :
    • le mode d’association des instances partenariales actuelles mises en place par les bailleurs sociaux,
    • l’évolution du rôle du gestionnaire départemental du n° unique,
    • la charte d’attribution interbailleurs,
    • le socle de pratiques communes interacteurs.

Ces points doivent figurer dans les futures instances de gouvernance prévues par la loi dont votre EPCI à désormais la responsabilité (conférence intercommunale et plan partenarial). Dans ces conditions, avez-vous déjà déterminé en interne comment vous alliez rédiger ces documents en partant parfois de rien ? Comment avancer concrètement alors que certains décrets ne sont pas encore parus ?

  • Au niveau partenarial : sur quelles bases, et après quels travaux préparatoires, rencontrer les partenaires (bailleurs, réservataires, Etat, associations de locataires, …) pour définir le futur dispositif de gestion partagée ? Nous suggérons de réunir l’ensemble des acteurs concernés, dans un double objectif :
    • Confronter les points de vue : quels sont les points de convergence et de divergence entre l’ambition de l’EPCI d’une part, et les réalités, contraintes et projets des autres acteurs d’autre part ? Ces divergences sont-elles solubles dans le projet de l’EPCI ou sont-elles bloquantes ? Comment les lever ?
    • Définir et organiser les travaux collectifs à réaliser d’ici au 31/12/2015 et l’entrée en application de l’article 97 de la loi ALUR : Qui doit faire quoi ? Quelles sont les instances de réflexions, de décisions, de validation ? Quel est le macro-planning pour placer votre EPCI en conformité avec l’article 97 de la loi ALUR ? …

 

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Comment progresser dans cette réflexion ?

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner sur l'ensemble de ces sujets :

  • Présentation des dispositions de l’article 97 et définition du plan d’action à engager au sein de votre EPCI,
  • Définition de vos ambitions territoriales, en matière de politiques de gestion de la demande de logement et des attributions (déclinant notamment votre PLH si vous en avez un).
  • Définition des impacts métiers, organisationnels et stratégiques sur vos services "habitat" et "urbanisme",
  • Réalisation d’un audit des pratiques actuelles sur votre territoire en matière d’accueil et d’information du demandeur de logement et en matière d’attribution,
  • Animation des travaux à réaliser avec les autres acteurs concernés, dans une logique partenariale et collaborative,
  • Définition et rédaction des documents / outils à mettre en place (plan partenarial, dispositif de gestion partagé, conférence intercommunale),
  •   ...

 

Pierre-Louis ROUSSELPLR 2
Sénior consultant
06 15 50 33 39