Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour.

 On en a, déjà ( !) beaucoup parlé. Et, on en a vu passer des versions projet. Cette fois, ça y est ! La loi dite ALUR a été promulguée le 24 mars dernier (avec son petit nom, loi n° 2014-366, parue au journal officiel du 26 mars).
Cette loi, ce fut :

  • Une phase de maturation très longue (version projet en juin 2013) pour arriver à la promulgation,
  • De nombreux allers-retours à l’Assemblée Nationale et au Sénat, puis un passage au Conseil Constitutionnel,
  • 169 pages et 177 articles.


Spécialisé sur les thématiques de l’habitat et de l’immobilier auprès des acteurs publics et parapublics, notre cabinet a réalisé une analyse importante de conséquence de cette loi. Nous avons identifié ses principales dispositions et leurs impacts concrets sur vos missions et vos organisations.

Les élections municipales et intercommunales maintenant passées, le moment nous semble opportun pour partager les fruits de ce travail avec vous.

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A travers ce texte, c’est l’intercommunalité qui devient l’échelon de référence de la politique de l’habitat et du logement : vos compétences en matière d’habitat s’élargissent et les missions qui vous incombent sont modifiées.
En interne, vos pratiques et votre organisation vont donc devoir être revisitées.
A l’échelle du territoire, vos partenaires de la politique du logement (bailleurs, réservataires, Etat…) vous attendent.
Comment avancer en bonne intelligence sur ces sujets ? Comment traiter et mettre en oeuvre, au sein de votre EPCI, la loi ALUR ?

1) L’EPCI devient l’acteur central de la politique d’attribution des logements sociaux sur son territoire


Ce que dit la loi (article 97)

  • De nouveaux droits pour les demandeurs de logement … La loi ALUR instaure le droit à l’information du demandeur, matérialisé notamment par un lieu d’accueil physique. Elle créé le dossier unique de la demande, à partager par l’ensemble des acteurs qui l’utilisent (collectivités et bailleurs notamment).
  • … et de nouveaux outils et acteurs pour les piloter. La loi ALUR oblige à la création, par les EPCI dotés d’un PLH approuvé, d’un plan partenarial de la demande de logement et d’information des demandeurs, en charge d’organiser localement la politique d’attribution des logements. Quels outils informatiques utiliser ? Quelles informations partager ? Quelles modalités d’accueil des demandeurs mettre en place ? Nous vous aidons dans cette réflexion.


Quels impacts pour votre EPCI ? Concrètement, quelles actions mettre en œuvre ?

  • L’EPCI (doté d’un PLH approuvé) devient le premier pilote local de la politique d’attribution sur son territoire. Dès lors, plusieurs choix stratégiques s’imposent à vous :
    • Concernant l’outil de gestion des demandes de logement : Faut-il mettre en place votre propre système de gestion, interfacé avec le SNE ? Faut-il s’appuyer sur les outils des bailleurs sociaux ? Si oui, avec quelles contreparties éventuelles ? Faut-il expérimenter, comme le permet la loi, la cotation de la demande (ou scoring) et la location choisie ?
    • Concernant l’organisation partenariale : comment intégrer vos partenaires aux réflexions et à la rédaction du plan partenarial, en prenant en compte leurs points de vue et leurs contraintes, mais sans vous faire dicter leurs conditions ?
    •  Concernant votre organisation interne : Faut-il restructurer le ‘service habitat’ et/ou créer un pôle ‘politique d’attribution des logements sociaux’ ?
  • Pour avancer de manière concrète sur le sujet, nous vous recommandons :
    • De dresser l’état des lieux exhaustif des pratiques et outils actuellement utilisés par les guichets enregistreurs de la demande et les services d’attribution présents sur votre territoire,
    • D’identifier les différentes stratégies informatiques possibles, du système privatif dédié à l’EPCI à un système partagé sur l’ensemble du département (comme c’est déjà le cas dans plus de 20 départements),
    • De formaliser vos ambitions en matière de politique d’attribution des logements sociaux et d’estimer les moyens nécessaires à déployer pour les mettre en place.


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2) L'Etat vous délègue de nouvelles compétences


Ce que dit la loi

  • Le pouvoir de police spéciale de l’habitat en matière d’hygiène et de santé : Ces pouvoirs de police sont désormais concentrés dans les mains des EPCI. Ils concernent par exemple les arrêtés pour insalubrité ou péril, les commandements d’exécution de travaux, le relogement, l’application des pénalités aux propriétaires des logements insalubres, …
  • Le régime de déclaration de mise en location, qui permet aux EPCI compétents d’obliger les propriétaires de certains immeubles à déposer une déclaration de mise en location, à annexer au contrat de bail. Ce dispositif permet de mieux connaître le parc locatif (notamment privé) sur votre territoire et d’effectuer des contrôles ciblés de décence des logements mis en location.
  • La possibilité d’exercer de nouvelles compétences : relogement des ménages Dalo, observatoires locaux des loyers, gestion et financement des dispositifs de veille sociale, d’hébergement et d’accès au logement des personnes sans domicile, ou éprouvant des difficultés à se loger.


Quels impacts pour votre EPCI ? Concrètement, quelles actions mettre en œuvre ?

  • Ces nouvelles compétences amènent à se poser 2 questions :
    • La question des moyens à mettre en place pour respecter les compétences minimales transférées aux EPCI : Faut-il former les équipes en place ? Faut-il renforcer les équipes existantes ? Comment rechercher des financements complémentaires ? Comment associer les différents partenaires concernés ?...
    • La question de la prise, ou non, des compétences facultatives : jusqu’où votre EPCI doit-il aller en matière de compétences Habitat ?
  • Pour avancer de manière concrète sur le sujet, nous vous recommandons :
    • De dresser l’inventaire précis des compétences logement et habitat que votre EPCI peut et doit prendre.
    • De définir les moyens nécessaires (humaines, informatiques, partenariaux à l’échelle de votre territoire) à leur mise en place.
    • De bâtir votre plan d’action de montée en compétence, en fonction des niveaux d’urgence, des moyens disponibles et des stratégies que vous aurez définies.



3) Les offices HLM communaux vous seront rattachés si vous avez la compétence habitat


Ce que dit la loi (article 114)

  • A compter du 01/01/2017, les offices HLM communaux devront être rattachés à l’intercommunalité (à condition que l’EPCI soit doté de la compétence habitat). Par ailleurs, si la commune de rattachement de l’OPH devient membre de l’EPCI, l’OPH devra être rattaché à l’EPCI dans les 4 ans qui suivent.


Quels impacts pour votre EPCI ? Concrètement, quelles actions mettre en œuvre ?

  • Si l’urgence est moindre, les impacts sont eux, conséquents. Le rattachement à l’intercommunalité peut être fruit de tensions avec la commune de rattachement historique et avec le bailleur, susceptible de voir son Conseil d’Administration et sa politique de gestion évoluer.
  • Pour les EPCI n’ayant pas la compétence habitat, la question de l’acquérir se pose à nouveau et doit être tranchée : la loi ALUR plaçant désormais l’EPCI au cœur de la politique des attributions, il convient selon nous de réétudier l’opportunité de prendre la compétence habitat.
  • Pour les EPCI ayant la compétence habitat, il nous semble nécessaire d’anticiper au mieux cette transition pour quelle se fasse dans les meilleures conditions (notamment en matière d’évolution de la gouvernance de l’OPH, de cohérence du PLH de votre EPCI et du PSP de l’organisme, et de gestion des ressources humaines).


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4) Les documents de planification et d'urbanisme se modernisent


Ce que dit la loi (article 63)

  • De fortes incitations à élaborer un plan local d’urbanisme intercommunal (PLU-I) : le PLU-I n’est pas encore gravé dans le marbre (les communes peuvent encore s’y opposer) mais la loi incite fortement à son utilisation. L’objectif de la loi est de transférer les compétences d’urbanisme des communes vers les EPCI d’ici à 3 ans.
  • Des ajustements dans les modalités de réalisation et le contenu des PLU-I : La loi instaure un mécanisme de « collaboration », par le biais d'une conférence intercommunale rassemblant les maires des communes concernées ; l’intégration des PLH et PDU devient facultative ; Le PLU devient un instrument de lutte contre l’étalement urbain ; la taille minimale de terrain est supprimée …


Quels impacts pour votre EPCI ? Concrètement, quelles actions mettre en œuvre ?

  • Les impacts nous semblent être principalement de trois natures :
    • D’ordre méthodologique : Vous allez devoir, comme tous les EPCI, ajuster les modalités de réalisation de vos PLU-I pour prendre en compte l’ensemble des dispositions prévues par la loi.
    • D’ordre stratégique : Vous devez redéfinir votre politique d’urbanisme en regard des nouveaux objectifs et des nouveaux moyens qui vous sont accordés.
    • D’ordre partenarial : Vous allez devoir travailler encore plus concrétement avec les mairies afin que la transition du PLU vers le PLU-I se fasse en bonne intelligence.*

 

Pierre-Louis ROUSSELPLR 2
Sénior consultant
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