Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,
 
RLS, cotisation CGLLS, gel de la hausse des loyers en 2018, TVA sur la construction neuve, montant des APL, modifications des conditions de prêt de la Caisse des Dépôts, nouvelles enveloppes de prêt haut de bilan, nouveau report de la CUS… les premiers éléments de la refonte en cours du modèle économique du logement social se dessinent. Nous ne sommes pas encore au bout du chemin, loin de là (les négociations sur le projet de loi de finances sont toujours en cours et la mobilisation grandit ; la loi logement annonce une nouvelle salve de réformes structurantes début 2018) mais personne n’est dupe et certains impacts à moyen-terme peuvent déjà être anticipés.


Une fois n’est pas coutume, nous vous proposons à travers ce billet d’humeur, de partager nos premières impressions et analyses sur ce big-bang annoncé.
 
Au-delà des nécessaires ajustements technico-réglementaires à réaliser sur vos PSP et CUS pour respecter les injonctions (parfois contradictoires) de l’Etat, exercice ô combien passionnant et stratégique, il nous semble nécessaire de créer des espaces de réflexions et de partage permettant de requestionner en profondeur la place et le rôle d’un bailleur sur son territoire. Bref, être créatif et innovant alors que dehors, la tempête gronde.
 
Cela n’a rien d’évident mais nous souhaitons apporter notre petite pierre.

 
Depuis l’annonce du PLF fin septembre dernier, chacun a renoncé à comprendre le sens et l’objectif de cette réforme surprise et tout le monde fait tourner frénétiquement sa calculette, mobilise ses partenaires, interpelle ses députés… S’il est certain que le paysage n’est pas encore fixé, il est tout aussi sûr qu’il risque d’être passablement chamboulé.
 
Certes, on ne perçoit pas toujours le lien entre le big bang que le nouvel exécutif souhaite provoquer et les orientations (tardives, technocratiques, voire pointilleuses) sur lesquelles nous travaillons avec vous pour élaborer la CUS. Cette dernière est d’ailleurs à ajuster avant même que l’association des personnes publiques ait permis d’échanger avec vos partenaires.
Mais notre conviction, forgée à vos côtés, est celle du mouvement. Il faut avancer et anticiper.
 
 
Etre créatif et imaginatif pour survivre et se redonner une latitude d'action
 
La chute brutale et non-anticipée des recettes et de la capacité d’autofinancement (de 50 à plus de 100% pour certains) remet en question très concrètement la pérennité de vos organismes, nécessite de requestionner vos ambitions et chacune de vos missions et d’ouvrir la boîte à idées. Sans préjuger du contenu définitif de la loi logement, voici ci-dessous les premières évolutions qu'il nous semble possible d'engager pour retrouver une latitude d'action :
 

> Travailler avec sa gouvernance à la (re)définition de la vocation et de la nouvelle stratégie de votre organisme au regard des orientations de la loi logement
La loi logement questionnera-t-elle le modèle de logement social français ? Se dirige-t-on vers une spécialisation du logement social vers les publics les plus précaires ? Vers un rôle d’accompagnement social strictement réglementaire ou allant plus loin ? Vers un recentrage territorial ? Vers un maintien de la vocation généraliste, mais avec une refonte organisationnelle ? …
> Engager et anticiper les mouvements de rapprochement / fusion / rachat : Les fusions sont dans tous les esprits, et le changement de statut des organismes que la rumeur prête comme ambition à la loi logement n’arrange rien. Mais comment passer de l’idée à une mise en œuvre concrète : quels ajustements organisationnels ? Que doit-on obligatoirement mutualiser ? Comment intégrer le personnel dans l’organigramme actuel ? Quels ajustements de la stratégie patrimoniale sur les deux patrimoines ? Quelle rationalisation de l’implantation territoriale du nouvel organisme ? Quelle récupération des données ?
> Diversifier ses activités dans les territoires où le marché le permet, pour diminuer sa dépendance aux loyers
- Plus de social (gestion des foyers, service à la personne…)
- Plus de logements (logement intermédiaire, accession, maîtrise d’ouvrage sociale, aménagement urbain…)

> Mutualiser les missions de back office au sein d’un GIE (et particulièrement la gestion du SI) permet de mutualiser les coûts fixes, d’intégrer des compétences plus pointues et de partager ses bonnes pratiques
> Renforcer son ancrage territorial : Dans ce qui s’annonce comme un jeu de Monopoly, comment faire la preuve d’un ancrage territorial ? Comment démontrer la plus-value d’un modèle, d’une organisation, d’une performance auprès des élus d’un territoire qui sont les autres clients des bailleurs sociaux ?
> Gagner en efficience et diminuer ses coûts de fonctionnement :
          - La gestion des risques et le contrôle interne, comme outil performant pour identifier les projets répondant à vos priorités stratégiques et optimiser vos processus métiers
          - La stratégie achat est un levier important d’optimisation des coûts permettant de jouer sur plusieurs leviers dans l’organisme : une moindre sollicitation des équipes sur des procédures administratives lourdes, l’identification d’économies d’échelle, une meilleure qualité de service rendu avec un suivi des prestataires réaffirmé.
          - La digitalisation des activités, qui permet d’automatiser certaines tâches et d’en externaliser d’autres auprès de vos locataires ou partenaires, d’améliorer les échanges entre salariés et avec les partenaires, de gagner en qualité et en réactivité… un gisement d’économie sans fin auquel il faut se préparer.
          - la refonte de l’organisation de la proximité : dans une filière où les équipes sont les plus nombreuses, la stratégie d’organisation s’avère primordiale pour continuer à offrir un service de qualité en cherchant l’optimisation des ressources. La mutualisation de certaines compétences, les nouveaux outils de mobilité et la digitalisation des échanges peuvent être autant d’opportunités à saisir pour revoir son modèle.
          - les leviers classiques d’amélioration de la performance : lutte contre la vacance, amélioration du recouvrement, meilleure efficience du contrôle interne…

> Requestionner votre stratégie financière (optimisation des placements, restructuration de la dette, prêt de haut de bilan…) peut permettre de redonner un peu d’air à la structure financière des organismes. Une étude d’opportunité fine est ici à conduire.
 
 
Etre efficient et réactif dans la prise en compte des évolutions réglementaires immédiates

Face à l’ampleur de la mutation anticipée du modèle, la prise en compte des nouvelles consignes relatives à la CUS peut avoir le goût du bricolage. C’est indéniable, mais c’est un passage obligé. Et il nous semble que le mieux est de s’organiser pour être prêt dès les éléments du PLF et de la loi logement connus et maîtrisés.
 
 
Confrontés comme vous à ces questions, nous avons travaillé à concevoir des outils qui vous permettront :

> D’interpréter les articles (toujours sibyllins !) du PLF pour pouvoir faire tourner des simulations d’impact financier (par exemple, quels montants de RLS retenir selon quel zonage ? Quels sont les ménages concernés ? Selon quelles règles de calcul ?), et au bout de ce chemin savoir de combien l’autofinancement va se trouver amputé.
> D’interroger votre PSP au vu de votre autofinancement recalculé : quels sont les impacts des nouvelles conditions de prêts de la Caisse sur les équilibres d’opération ? Si des arbitrages doivent être faits sur la stratégie patrimoniale, combien d’opérations doivent être remises en question ? Sur quelle base faire cet arbitrage ? Faut-il revoir les ambitions de développement ou d’entretien du patrimoine ?
> D’ajuster la CUS et les annexes en fonction des nouveaux arrêtés en cours de préparation : revoir la ventilation des indicateurs par territoires et les formaliser dans le tableau que nous a fourni la DHUP (un fichier Excel mis en ligne bien tardivement ☹ !)
> De revoir l’approche de votre association des personnes publiques pour en faire une opportunité de communication auprès de vos partenaires permettant de les sensibiliser à l’avenir du logement social,
> De conduire une étude d’opportunité sur la mise en place d’une Nouvelle Politique des Loyers, dont l’utilisation peut permettre de réduire l’impact de la RLS : Quelles sont les plus-values ? Quelles sont mes marges de manœuvre ? Quels sont les facteurs clés de succès ?
 
Nous sommes à votre disposition pour réfléchir à vos côtés sur l’ensemble de ces sujets,
 
Bien cordialement,
Fanny BARRAL
06 82 32 96 00