Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Voilà. Nous y sommes. Le gel de la CUS, selon ses modalités alors prévues, fut annoncé lors du Congrès de l’USH en… Septembre 2015. Le Ministre du Logement était alors Madame Sylvia PINEL. Et la Remise en Ordre des Loyers était obligatoire. Une autre époque déjà. Tous les organismes ont alors stoppé leur réflexion, posé leur stylo. Attendant l’ordre. Puis le contrordre. 

La loi Egalité & Citoyenneté fut annoncée pour … ‘‘le printemps 2016’’. Elle fut seulement promulguée le 27 janvier 2017. Le décret d’application fut annoncé ‘’avant la fin du quinquennat’’. Le quinquennat s’est achevé la semaine dernière. Et le décret tant attendu parut (vous le trouverez en pièce jointe).
 


Qu’en retenir ?
> Les bonnes nouvelles d’abord : la réduction du nombre d’indicateurs est confirmée. Ils sont plus pertinents, basés sur les missions clés et sur les enjeux des bailleurs sociaux. On compte également peu de changement entre la version définitive du décret et la version projet qui circulait officieusement ces dernières semaines. 
> La mauvaise nouvelle ensuite : le décret précise les délais de concertation avec les collectivités et les pouvoirs publics. Le calendrier se tend donc en conséquence. Concrètement, si votre CUS n’est pas prête pour le 01/11/17, vous serez hors délai face à vos obligations de concertation. Il va donc falloir sérieusement s’activer sur ce dossier. Vous avez déjà lancé le projet en interne. Tant mieux :-). Mais c’est loin d’être le cas de tous les organismes si l'on en juge par le nombre de sollicitations que nous recevons actuellement. Une course contre la montre s’engage. L’Etat a  déroulé son footing législatif à un train de sénateur, maintenant que vous avez le témoin, il vous faut lancer le sprint.


La vraie difficulté : la maîtrise du calendrier résiduel

Sur la base des durées réglementaires fixées par le décret, nous vous proposons, sous forme de compte à rebours (laissons le rétroplanning aux anglicistes), les jalons au plus tard. Vous allez voir, cela devient tendu.

31 décembre 2017

> Déposez votre CUS auprès des Services de l’Etat (la CUS devra être signée avec l’Etat avant le 30/06/2018, avec effet rétroactif au 01/01/2018),
> Organisez un petit pot pour fêter la fin du projet (on oublie trop souvent de se féliciter du travail accompli !).

Courant décembre 2017

> Validez votre CUS en Conseil d’Administration.

1er décembre 2017

> Intégrez les remarques de chaque EPCI sur lesquels vous avez du patrimoine (vous constaterez que ce planning, déjà tendu, ne vous laisse guère de temps en interne pour les prendre en compte avant votre Conseil d’Administration).

En novembre

> Organisez les réunions de concertation avec les personnes publiques qui se seront déclarées comme signataires,
> Présentez votre Cahier des Charges de Gestion Sociale et l'Etat de Service Rendu aux représentants des locataires.

1er novembre 2017 (ce délai d’1 mois pour les remarques des EPCI, positionné ici dans notre agenda type entre le 1er novembre et le 1er décembre, est fixé par le décret)

> Obtenez les réponses des personnes publiques potentiellement signataires sur leur volonté de signer votre CUS. Vous connaissez alors désormais l’ensemble des signataires.

En septembre et octobre

> Finalisez et validez votre CUS en Comité de Direction, de manière itérative, pour peaufiner engagements et rédaction. Nous vous recommandons le plus grand soin pour cette tâche : l’attractivité et la pertinence de votre CUS seront garantes, aux yeux des EPCI, de votre engagement à leurs côtés pour mener à bien leurs politiques locales de l’habitat. N’oublions pas que la finalité est la signature de votre CUS par vos différents EPCI d’implantation qui en émettraient le souhait (au-delà de votre collectivité de rattachement qui doit signer la CUS) : nous vous suggérons donc d’établir une version de CUS adaptée à chaque EPCI pour qu’il vous perçoive comme son partenaire.

1er septembre 2017 (ce délai de 2 mois pour la réponse des EPCI, positionné ici dans notre agenda type entre le 1er septembre et le 1er novembre, est fixé par le décret)

> Transmettez officiellement aux personnes publiques signataires ou pouvant l’être (EPCI dotés d’un PLH ou EPCI ayant la compétence habitat et un QPV, sur les territoires où vous êtes présents) votre délibération engageant la CUS. Il s’agit de leur demander si elles souhaitent être signataires de la CUS ou uniquement associées à la réflexion. Elles ont deux mois (1 mois uniquement pour la CUS accession) pour mentionner leur souhait d’être signataires. Dans le cas contraire, elles seront uniquement associées : il conviendra de leur transmettre votre CUS à l’échelle de leur territoire en question : l’état des lieux, les orientations stratégiques, le programme d’actions, ainsi que des précisions complémentaires demandées par le Préfet le cas échéant.

En août 

> Reprenez des forces, respirez, prenez du recul sur le quotidien (le métier de bailleur social est exaltant, il est noble, mais il ne laisse guère le temps de souffler).

En juin et juillet

> Fixez vos engagements sur la période 2018 - 2023,
> Classez votre patrimoine selon l’état du service rendu aux locataires (bien que la ROL ne soit plus obligatoire, le patrimoine doit quand même faire l’objet d’une classification. Nous vous laissons juge de l’intérêt de ce travail … mais c’est une obligation réglementaire. N’hésitez pas à vous appuyer sur les critères de PSP pour mener à bien cette tâche rapidement),
> Rédigez littéralement le contenu de la CUS, sur l’ensemble de ses volets : ‘état des lieux’, ‘orientations stratégiques’, ‘programme d’action’ et ‘réserves’.

En mai (non, ne faites pas ce qu’il vous plaît)

> Validez que votre PSP est suffisamment récent pour que ses orientations soient intégrées dans votre CUS. Dans le cas contraire, actualisez votre PSP.
> Réalisez l’état des lieux de votre politique de loyer et de peuplement (marges de manœuvre tarifaires en fonction des marchés et du service rendu, niveau actuel d’attribution auprès des ménages les plus défavorisés) et arbitrez sur l’opportunité de mise en place de la Nouvelle Politique des Loyers. Cet arbitrage dépend des objectifs chiffrés d’attribution définis par les EPCI. S’ils ne l’ont pas encore fait, vous pourrez recourir à la NPL ultérieurement, sous forme d’un avenant à votre CUS,
> Définissez vos objectifs d’attribution (% d’attribution hors QPV aux ménages du 1er quartile ou issus du relogement urbain ; % d’attribution aux publics prioritaires) en interne, puis si possible en concertation avec vos EPCI (selon l’avancement des travaux de la Conférence Intercommunale du Logement),
> Définissez votre politique de concertation avec les territoires et avec les locataires. Identifiez les politiques locales des EPCI avec lesquelles votre CUS devra être en conformité,
> Organisez-vous en interne en mode projet. Établissez le sommaire de votre CUS n° 2 (en repartant de votre CUS n°1 ou sous forme de benchmark avec des CUS rédigées par vos collègues). Complétez votre sommaire avec les nouvelles obligations réglementaires (volet de concertation locative, politique d’attribution, état de l’occupation sociale). Nommez en interne les rédacteurs / contributeurs de chacune des parties de la CUS. Pour vous faire gagner du temps, nous pouvons vous fournir une trame standard à remplir.
> Interrogez les services de l’Etat sur le périmètre de votre CUS (faut-il intégrer les indicateurs optionnels ?).

Lors de votre prochain Conseil d’Administration

> Transmettez au Préfet la délibération du Conseil d’Administration (ou du Directoire) qui approuve l’actualisation du PSP,
> Prenez en Conseil d’Administration (ou en Conseil de Direction) une délibération engageant la procédure d’élaboration de la nouvelle CUS. Transmettez cette délibération au Préfet, au Président de la collectivité de rattachement, aux EPCI et aux départements associés à l’élaboration (ouf !).


Les autres points clés de la loi et du décret de la semaine dernière

 
Avec qui concerter ? Avec qui signer la CUS ?
> Vous devez associer à la rédaction de la CUS les collectivités ou EPCI suivants sur lesquels vous avez du patrimoine : EPCI, département, EPT parisiens, Ville de Paris, Métropole de Lyon. Vous pouvez signer (même si l’absence de signature n’entraîne pas d’obstacle à la conclusion de la CUS) avec ces mêmes acteurs. Le décret prévoit un délai de 2 mois pour que les acteurs, après que vous leur ayez posé la question, se positionnent sur leur volonté ou non de signer la CUS.
Nota: les EPCI potentiellement signataires sont ceux concernés par l’objectif d’attribution hors QPV aux ménages à bas revenus (mentionnés au 22° du L441-1), c’est-à-dire soit les EPCI dotés d’un PLH, soit les EPCI avec compétence habitat ET QPV. Ils peuvent être signataires, à leur demande, des conventions d'utilité sociale des organismes disposant d'un patrimoine sur leur territoire.
> Vous devez signer avec votre collectivité de rattachement (EPCI, ou département, ou l'un des 11 EPT parisiens, ou la Ville de Paris ou la Métropole de Lyon) : cela concerne donc exclusivement les OPH et les SEM. 

Quels sont les grands volets et les indicateurs de votre CUS ?
> Pour chacun des volets ci-dessous, il convient de préciser les points suivants : ‘état des lieux’, ‘orientations stratégiques’, ‘programme d’action’ et ‘réserves’,
> Les indicateurs ci-dessous doivent être déclinés à l'échelle des départements,
> Le préfet signataire de la convention peut demander une déclinaison des indicateurs à l'échelle des collectivités territoriales et des groupements de collectivités territoriales et/ou d’inclure les indicateurs optionnels.

Quelle concertation réglementaire avec les représentants des locataires ?
Les représentants des locataires sont associés pour établir :
> Le cahier des charges de gestion sociale (politique de loyer, SLS, politique d’attribution, politique de mutation et de parcours résidentiel) : les locataires doivent être associés mais ne sont pas signataires,
> L’état du service rendu aux locataires (ex-classement du service rendu : bien que la ROL ne soit plus obligatoire, le patrimoine doit quand même faire l’objet d’une classification).
Pour ces tâches, les locataires doivent être associés mais ne sont pas signataires.



Comment gagner du temps dans votre réflexion ?

Notre boîte à outils pour vous faciliter le travail comporte notamment :

>
Notre benchmark de CUS de vos collègues vous facilite la rédaction,
> Notre travail préparatoire de traduction opérationnelle des textes législatifs et réglementaires,
> Notre matrice Excel vous permet de définir et de décomposer vos engagements :
         
Renseignée, sur la base de votre bilan de la CUS1,
         
Outil de définition de vos objectifs de la CUS2 et d’éclatement de ces objectifs par territoire,
         
Outil de suivi de collecte de données et d’animation interne de vos équipes,
> Pour les plus pressés d’entre vous, une CUS standard « à trous », à finir de remplir.


Notre accompagnement sur la CUS (et plus largement sur la loi Egalité & Citoyenneté)
Nous pouvons vous accompagner sur tout ou partie de ces sujets, en nous adaptant à l’avancée de vos réflexions et travaux :
> Formation – action : présentation de la loi et définition de votre plan d’actions de mise en conformité : 1 jour d’intervention
Alcéane, Dinan HabitatClub RACHEL réunissant l’ensemble des acteurs de l’habitat de Champagne-Ardenne, la Fédération des SEM, la Fédération des OPH de Nord-Pas-de-Calais-Picardie
> Construction de votre contribution en faveur de la mixité sociale et de la mise en œuvre de la loi E&C et présentation aux EPCI concernés (travail pouvant être réalisé en inter-bailleurs) : 3 à 5 jours d’intervention
USH Bourgogne, OPAC Saône-et-Loire, USH Franche-Comté, Le Mans Habitat… ainsi que l’ensemble de nos interventions auprès des EPCI (plus de 15 à ce jour), au cours desquelles nous veillons à ce que les enjeux et contraintes des bailleurs sociaux soient bien pris en compte dans la politique intercommunale d’attribution.
> Élaboration de votre CUS 2.0 : 5 à 15 jours d’intervention Erilia, OPH du Jura, Ciliopée Habitat, Nouveau Logis de l’Est, Kremlin-Bicêtre Habitat, Codelog, Pôle Habitat Centre Alsace, Logis Social du Val d’Oise, Saiem de Chambéry, Chambéry Alpes Habitat, Logivam

Si vous avez des interrogations, n’hésitez pas à nous contacter. Nous aurons grand plaisir à échanger.
Bien cordialement,
Julien THEOLEYRE.
06 30 07 18 89