Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour,

Les dernières incertitudes réglementaires autour de la CUS se lèvent peu à peu. La loi « Egalité et Citoyenneté » a été validée ce 26 janvier par le Conseil constitutionnel. Aucune disposition concernant les parties attributions / loyers / CUS n’ayant été retoquée, elle a été promulguée dans la foulée. On parle donc maintenant de la « loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’Egalité et la Citoyenneté ». La ministre promet l’ensemble des décrets d’application avant la fin du quinquennat.
Votre CUS doit être déposée auprès des services de l’Etat avant le 31 décembre 2017. Il vous reste donc environ 10 mois pour la rédiger.

Elaborer une CUS, c’est avant tout devoir se plier à une contrainte réglementaire très formalisée (mais relativement simple), et donc obéir à un agenda contraint dont il est difficile de dévier. 

Pour cette 2nde génération de CUS, quelques nouveautés viennent légèrement bousculer et alourdir cet agenda :

> La nécessité de réaliser un état de l’occupation sociale,
> La possibilité d’intégrer une Nouvelle Politique de Loyers permettant d’atteindre les objectifs de mixité sociale (25% des attributions aux quartiles des demandeurs les plus pauvres à faire hors QPV – dont le décret d’application est attendu avant la fin du mois),
> La recommandation d’associer les EPCI à l’élaboration de la CUS (voire de réaliser une CUS par EPCI) et de l’utiliser comme support de sensibilisation des élus aux enjeux / réalités des bailleurs.

C’est pourquoi nous estimons qu’il est préférable d’attaquer l’élaboration de votre CUS 2.0 dès le 1er trimestre 2017. Voici, mois par mois, le planning que nous proposons aux bailleurs que nous accompagnons sur ce chantier.


Février
> Identifiez en interne le niveau de motivation et de disponibilité de vos équipes pour mener à bien ce chantier. Si ce niveau est faible, et bien, nous sommes à votre disposition : soit pour une mission complète d’accompagnement, soit pour des missions plus légères sous forme uniquement d’assistance, ou d’apport d’expertise, ou de copilotage,
> Validez que votre PSP est suffisamment récent pour que ses orientations soient intégrées dans votre CUS. Dans le cas contraire, actualisez votre PSP,
> Établissez le bilan de votre précédente CUS : a-t-elle été utile ? Vos engagements ont-ils été tenus ? Si tel n'est pas le cas, pourquoi ? Que faut-il conserver ou amender dans cette 2ème CUS ?
> Réalisez l’état des lieux de votre politique de loyer et de peuplement (marges de manœuvre tarifaires en fonction des marchés et du service rendu, niveau actuel d’attribution auprès des ménages les plus défavorisés),
> Définissez votre politique de concertation avec les territoires et avec les locataires.

Mars
> Transmettez au Préfet la délibération du Conseil d’Administration (ou du Directoire) qui approuve l’actualisation du PSP,
> Prenez en Conseil d’Administration (ou en Conseil de Direction) une délibération engageant la procédure d’élaboration de la nouvelle CUS. Transmettez cette délibération au Préfet, au Président de la collectivité de rattachement, aux EPCI et aux départements associés à l’élaboration (ouf !),
> Établissez le sommaire de votre CUS n° 2 (en repartant de votre CUS n°1 ou sous forme de benchmark avec des CUS rédigées par vos collègues),
> Complétez votre sommaire avec les nouvelles obligations réglementaires (nouveau volet de concertation locative, politique d’attribution et état de l’occupation sociale à ajouter dans le volet de politique sociale : ceci en cohérence avec les politiques locales en cours de définition par les EPCI sur lesquels votre organisme est implanté),
> Arbitrez sur le recours ou non (disposition facultative) par votre organisme à la NPL (nouvelle politique des loyers), venant remplacer la ROL (remise en ordre des loyers). Cet arbitrage ne pourra se faire que si votre EPCI a défini ses objectifs chiffrés d’attribution. Si ce n’est pas encore le cas (ce qui est fort probable), le recours à la NPL pourra être décidé ultérieurement et ajouté à votre CUS par voie d’avenant,
> Nommez en interne les rédacteurs / contributeurs de chacune des parties de la CUS (passage en mode projet).

Avril
> Fixez vos engagements de manière chiffrée en projetant quantitativement vos objectifs sur la période 2018 – 2023 :
         ⇒ La partie réglementaire du CCH concernant les indicateurs n’a pas encore été modifiée : il apparaît donc à ce jour une incertitude sur :
                       - les indicateurs devant figurer dans la CUS (l’USH souhaite supprimer certains indicateurs actuels jugés peu pertinents, l’esprit de la législature vise à rajouter des indicateurs sur la mixité sociale),
                       - le niveau de maille géographique (jusqu’à présent département / segment, aujourd’hui sûrement une maille orientée EPCI),
         ⇒ Compte-tenu des délais, nous vous suggérons de définir vos engagements sur les indicateurs de la première CUS : il sera toujours temps ensuite de les compléter / ajuster avec le décret d’application,

Quelles implications réglementaires des territoires ?
          Vous devez associer à la rédaction de la CUS les collectivités ou EPCI suivantes sur lesquels vous avez du patrimoine : EPCI, département, EPT parisiens, Ville de Paris, Métropole de Lyon
         
 Vous pouvez signer (même si l’absence de signature n’entraîne pas obstacle à la conclusion de la CUS) avec ces mêmes acteurs,
          Vous devez signer avec votre collectivité de rattachement (EPCI, ou département, ou l'un des 11 EPT parisiens, ou la Ville de Paris ou la Métropole de Lyon) : cela concerne donc exclusivement les OPH.

> Prévenez vos territoires d'implantation pour savoir s'ils veulent être associés à l'élaboration de votre CUS (en sachant qu'il n'y a aucune obligation de signer avec eux, sauf s'il s'agit de votre territoire de rattachement).

Mai et Juin
> Fin du quinquennat : Parution du décret d’application visant à préciser définitivement les indicateurs (et les éventuelles autres modalités d’application relatives à la CUS : limites du SLS, modalités de concertation, signataires de la CUS,
> Complétez les engagements chiffrés sur la base du décret d’application,

Notre boîte à outils pour vous faciliter le travail comporte notamment :
         ⇒ Notre benchmark de CUS de vos collègues qui vous facilite la rédaction,
          Notre matrice Excel qui vous permet de définir et de décomposer vos engagements :
                       
- Renseignée, sur la base de votre bilan de la CUS1,
                       
- Outil de définition de vos objectifs de la CUS2 et d’éclatement de ces objectifs par segment,
                       
- Outil de suivi de collecte de données et d’animation interne de vos équipes.
         ⇒ Pour les plus pressés d’entre vous, une CUS standard « à trous », à finir de remplir.

> Classez votre patrimoine selon l’état du service rendu aux locataires (ex-classement du service rendu : bien que la ROL ne soit plus obligatoire, le patrimoine doit quand même faire l’objet d’une classification. Nous vous laissons juge de l’intérêt de ce travail … mais c’est une obligation réglementaire. N’hésitez pas à vous appuyer sur les critères de PSP pour mener à bien cette tâche rapidement ),
> Rédigez littéralement le contenu de la CUS : volet « état des lieux », volet « orientations stratégiques », volet « programme d’action » et volet « réserves »,
> Définissez votre nouvelle politique des loyers (NPL) si cela permet à votre organisme de se mettre en conformité avec la loi Egalité et Citoyenneté sans perdre de marges de manœuvre financières (baisse des loyers requise pour accueillir hors QPV les 25% de ménages).

Juillet et août
> Repos bien mérité, cette période ne se prêtant guère à un travail en mode projet.

Septembre
> Mettez en place votre Comité de relecture interne, qui va, de manière itérative, peaufiner engagements et rédaction : cette étape demande traditionnellement un peu de temps. Car c’est l’attractivité et la pertinence de votre CUS qui est garante, aux yeux des EPCI, de votre engagement à leurs côtés pour mener à bien leurs politiques locales de l’habitat.
          N’oublions pas que la finalité est la signature de votre CUS par vos différents EPCI d’implantation (faute de la signature des EPCI, votre CUS est caduque) : nous vous suggérons donc d’établir une version de CUS adaptée à chaque EPCI. L’EPCI doit, en effet, vous percevoir comme son partenaire). Par exemple, pour un bailleur de 55.000 logements présents sur 38 départements et 128 EPCI : la CUS générale a été déclinée sous forme de document pédagogique pour les territoires clés sur lesquels le bailleur souhaitait maintenir ou renforcer son positionnement concurrentiel.)

dilbert 02052016


Octobre
> Validez votre CUS en Comité de Direction,
> Présentez votre CUS pour avis aux territoires que vous souhaitez séduire,
> Présentez votre Cahier des Charges de Gestion Sociale aux représentants des locataires,

Quelle concertation réglementaire avec les représentants des locataires ?
         ⇒ Les représentants des locataires sont associés pour établir :
                       
- le cahier des charges de gestion sociale (politique de loyer, SLS, politique d’attribution, politique de mutation et de parcours résidentiel) : les locataires doivent être associés mais ne sont pas signataires,
                       - l’état du service rendu aux locataires (ex-classement du service rendu : bien que la ROL ne soit plus obligatoire, le patrimoine doit quand même faire l’objet d’une classification).
         ⇒ Pour ces tâches, les locataires doivent être associés mais ne sont pas signataires.

Novembre
> Validez votre CUS en Conseil d’Administration,
> Organisez un petit pot pour fêter la fin du projet (on oublie trop souvent de se féliciter du travail accompli !).

Décembre
> Envoyez la CUS aux Services de l’Etat (la CUS devra être signée avec l’Etat avant le 30/06/2018, avec effet rétroactif au 01/01/2018),
> N’est-il pas temps de préparer 2018 ? 


Notre accompagnement sur la CUS (et plus largement sur la loi Egalité & Citoyenneté)
Nous pouvons vous accompagner sur tout ou partie de ces sujets, en nous adaptant à l’avancée de vos réflexions et travaux :
> Formation – action : présentation de la loi et définition de votre plan d’action de mise en conformité : 1 jour d’intervention
Nos dernières interventions : Alcéane, Club RACHEL réunissant l’ensemble des acteurs de l’habitat de Champagne-Ardenne, la Fédération des SEM, la Fédération des OPH de Nord-Pas-de-Calais – Picardie

> Construction de votre contribution en faveur de la mixité sociale et de la mise en œuvre de la loi E&C et présentation aux EPCI concernés (travail pouvant être réalisé en inter-bailleurs) : 3 à 5 jours d’intervention
Nos dernières interventions : USH Bourgogne, OPAC Saône-et-Loire, USH Franche-Comté, Le Mans Habitat… ainsi que l’ensemble de nos interventions auprès des EPCI (plus de 15 à ce jour), au cours desquelles nous veillons à ce que les enjeux et contraintes des bailleurs sociaux soient bien pris en compte dans la politique intercommunale d’attribution.

> Élaboration de votre CUS 2.0 : 5 à 15 jours d’intervention
Nos dernières interventions : Erilia, OPH du Jura, Ciliopée Habitat, Nouveau Logis de l’Est, Kremlin-Bicêtre Habitat, Codelog, Pôle Habitat Centre Alsace, Logis Social du Val d’Oise, Saiem de Chambéry, Chambéry Alpes Habitat, Logivam


Si vous avez des interrogations, n’hésitez pas à nous contacter. Nous aurons grand plaisir à échanger.

Bien cordialement,
Julien THEOLEYRE.
06 30 07 18 89