Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Les contours de la loi Egalité et Citoyenneté sont maintenant connus… :

Le jeu du tricotage / détricotage du projet de loi entre l’Assemblée Nationale et le Sénat a maintenant pris fin, 
Le projet de loi a été voté en 2nde lecture par l’Assemblée Nationale le 23 novembre dernier (voir ici),
Un débat de forme aura lieu en plénière le 20 décembre avant un vote définitif de la loi,
Le temps des incertitudes et des débats dogmatiques sur la mixité sociale est terminé.

… place donc au pragmatisme : il est maintenant temps d’analyser sereinement les principales dispositions, d’étudier leurs éventuels impacts sur vos métiers et de se préparer à leur mise en place : implication des EPCI dans les attributions, quotas sur les attributions aux ménages à bas revenus, création d’une offre à bas loyers, nouvelle politique des loyers, CUS 2.0… autant d’obligations à venir qu’il est nécessaire d’anticiper plutôt que de subir.


La mise en place opérationnelle peut être plus ou moins bien faite, et par conséquent, son application au quotidien peut s’avérer plus ou moins contraignante / handicapante pour votre organisme…

C’est donc sur les modalités de mise en place de la loi, plus que sur la loi en elle-même, qu’il faut se préparer et faire-valoir vos intérêts. Pour cela :
> nous joignons à ce mail notre support d’analyse détaillé du projet de loi Egalité & Citoyenneté et de ses impacts sur vos métiers (intégrant en annexe les extraits marquants du nouveau CCH),
> nous vous présentons ci-dessous les travaux que vous pouvez d’ores et déjà engager pour envisager sereinement la mise en place de la loi.



Les principales dispositions et jalons
En quelques mots, le projet de loi E&C prévoit :


Sur le volet intercommunal : gestion des attributions et mixité sociale
Petit rappel : l’analyse qui fonde et structure le projet de loi est que la vague d’attentats de 2015 est en partie liée à la « l’apartheid territorial, social et ethnique » qui s’est installé dans nos quartiers et donc à une absence de mixité sociale. Dès lors, le projet de loi Egalité et Citoyenneté s’attache à mettre en place les dispositifs permettant :
> de loger les ménages les plus fragiles (garantir le droit au logement),
> de favoriser l’équilibre de territoire (ne pas concentrer ces ménages sur un même territoire).

Pour ce faire, le projet de loi E&C s’appuie sur la loi ALUR, qui fixe un cadre intercommunal à la politique de gestion de la demande et des attributions, et s’attache à remplir (à votre place) ce cadre. Ainsi, le projet de loi E&C comporte 3 évolutions majeures :

1/ Une évolution (voire une simplification ?) des documents intercommunaux cadrant la politique de gestion de la demande et des attributions

              ⇒ Création de la Convention Intercommunale d’Attribution (CIA), fusionnant l’Accord Collectif Intercommunal (ACI) et la Convention Intercommunale d’Equilibre Territorial (CIET) et aux contenus relativement similaires.

2/ Un renforcement du rôle de l’EPCI dans les attributions, au détriment des communes (voire des bailleurs ?) et en faveur de la mixité
           
 ⇒ Impossibilité de déléguer la gestion du contingent préfectoral aux communes,
             
En cas d’égalité des voix, le maire perd sa voix prépondérante à la CAL au profit de l’EPCI,
             
Création d’une commission partenariale de désignation des candidats pour les attributions en QPV,
           
 ⇒ Création d’une commission de coordination en charge d’examiner les dossiers des demandeurs de logement social concernés par la CIA.

3/ Des objectifs chiffrés et contraignants d’attribution fixés par la loi, pour les publics prioritaires et pour les plus pauvres
          
 ⇒ 25% des attributions hors des QPV aux demandeurs les plus pauvres ou à des relogements PRU,
          
 ⇒ 50% des attributions dans les QPV pour les ménages qui n’appartiennent pas au premier quartile des demandeurs les plus pauvres,
           
Au moins 25 % des attributions annuelles non réservées (ou pour lesquelles l’attribution à un candidat présenté par le réservataire a échoué) pour les demandeurs DALO ou à défaut aux publics prioritaires,
          
 ⇒ 25 % des attributions réservées aux demandeurs DALO ou à défaut aux publics prioritaires sur les contingents des collectivités (Action Logement n'est finalement plus concerné).

Sur le volet interne : politique de loyer et CUS
Pour tenir compte des évolutions présentées plus haut, le projet de loi E&C prévoit :
1/ La mise en place facultative de la Nouvelle Politique des loyers ou « NPL » 
           
Suppression de la remise en ordre des loyers selon le service rendu,
           
Possibilité d’ajuster les loyers à la hausse ou à la baisse entre les immeubles ou au sein d’un même immeuble, dans les conditions suivantes :
                          
tenir compte de l’état de l’occupation sociale et des objectifs de mixité sociale des CIA,
                          
ne pas augmenter la masse globale des loyers plafonds déjà existante,
                          
rester sous des plafonds de ressources et des montants de loyers plafonds moyens fixés par l’organisme dans ses ensembles immobiliers, dans la limite du PLS,
                          
appliquer les nouveaux loyers pour les nouveaux baux uniquement.

2/ L’ajustement du contenu et du planning de la CUS 2.0
         
 ⇒ Ajout d‘un état de l’occupation sociale (le classement en fonction du service rendu est finalement maintenu),
           
Remise du projet de CUS aux services de l’Etat au 01/01/18, pour une signature avant le 01/07/18 et une prise d’effet …rétroactive au 01/01/18,
           
Aucun changement sur les indicateurs par rapport à la CUS 1.0 (sous réserve des décrets d’application !).

Comment avancer sur ces sujets ?

A la lecture de ces nouvelles dispositions, les travaux que vous devez mener doivent permettre de répondre à 3 objectifs :


Objectif n°1 : accompagner vos EPCI et faire valoir vos intérêts
La loi ALUR, et demain la loi E&C, est d’abord une formidable opportunité pour travailler de manière constructive avec vos EPCI, les faire monter en compétence sur ces sujets nouveaux et complexes et partager vos préoccupations. Les EPCI tiennent aujourd’hui la plume et doivent, avec cette nouvelle réglementation, se positionner et assumer leurs choix. C’est un changement majeur par rapport à des EPCI en retrait, parfois méfiants ou accusateurs vis-à-vis du rôle et de la responsabilité des bailleurs dans les difficultés d’un territoire.

Il est donc à nos yeux essentiel de s’investir pleinement dans la construction d’une relation de confiance avec les EPCI, permettant :

> De faire de la pédagogie sur le fonctionnement des attributions et de sensibiliser les EPCI à votre métier quotidien et à vos contraintes : vous n’avez pas attendu la loi pour vous préoccuper d’équilibre de peuplement et de bien-vivre ensemble et il faut le montrer !
> De partager vos préoccupations et vos enjeux afin qu’ils soient bien pris en compte par vos EPCI : votre mission de maître d’ouvrage social ne vous dispense pas de vos contraintes économiques de maîtrise de la vacance, des impayés et du quittancement !
> De formaliser une contribution écrite à l’élaboration des documents réglementaires, et particulièrement de la Convention Intercommunale d’Attribution, qui devra fixer des objectifs chiffrés d’attributions par bailleur et par zone géographique,
> De défendre vos intérêts et de peser dans la CIL : n’oublions pas que les objectifs chiffrés d’attributions (25% hors QPV aux ménages précaires, …) peuvent être adaptés par les CIL en fonction de la situation locale.

A noter que ce travail peut parfaitement être mené par un bailleur ou en inter-bailleurs.



Objectif n°2 : garder la maîtrise de votre politique de loyer et préserver votre quittancement
Le projet de loi E&C vous donne plus de liberté dans votre politique de loyer (dans la limite du loyer maximal PLS et à condition de respecter les objectifs chiffrés d’attribution fixés par la CIL). Le projet de loi est donc aussi une opportunité pour ajuster votre politique de loyer à la hausse (en fonction du service rendu) ou à la baisse (en fonction des objectifs de mixité sociale).

Pour cela, il est nécessaire de sortir des idées reçues et de mener un travail d’état des lieux et d’analyse précis :

> De votre occupation sociale -> Où sont les logés les ménages les plus pauvres (1er quartile des demandeurs avec les ressources les plus faibles) ?
> De vos attributions récentes -> Comment vous situez-vous face à l’objectif de « 25% d’attributions hors QPV» ?  
> De votre parc social -> Quel est le volume de logements concernés ? Quelle est sa localisation ?
> De votre politique de loyer -> Y a-t-il des logements qui auraient pu être attribués à des « 1ers quartiles » sans toucher au loyer ? Existe-t-il des marges de manœuvre à la baisse pour accueillir ces publics précaires hors QPV ? A la hausse pour mettre en adéquation loyer et service rendu ?

Une fois ce travail réalisé, il sera possible :

> De mesurer précisément l’effort à fournir et votre marge de manœuvre pour y parvenir.
> D’appuyer un argumentaire auprès de votre EPCI pour ajuster ces quotas d’attribution à la baisse et/ou définir des objectifs réalistes.
> D’adapter votre dispositif de mesure et de maîtrise des loyers : les évolutions de loyers doivent en effet se faire au cas par cas, à la relocation et à masse constante ! Il ne sera donc plus possible de connaître exactement vos loyers prévisionnels : votre plan financier à 10 ans et vos projections Visial vont devoir intégrer cette incertitude.

Objectif n°3 : élaborer votre CUS 2.0 avant le 31/12/2017 !
En dehors du changement de calendrier et de la nécessité de réaliser un classement du parc en fonction de l’occupation (en plus de la fonction du service rendu), le projet de loi E&C ne bouleverse pas le contenu et les modalités d’élaboration de votre CUS.

Les chantiers à engager sont les suivants :

> Chantier n°1 (Prérequis) : Etablir un Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) couvrant la période de la nouvelle CUS (2018-2023). Ce PSP est le socle de votre convention d’utilité sociale, et notamment de l’énoncé de la politique patrimoniale et d’investissement,
> Chantier n°2 : Faire le bilan de la première CUS. Il est nécessaire de faire le point sur l’atteinte ou non des objectifs fixés dans votre CUS1. Les écarts doivent faire émerger les causes (internes et/ou externes) qui ont contribué à faire respecter (dépasser ?) ou non les engagements initialement prévus,
> Chantier n°3 : Etablir (ou actualiser) le classement selon le service rendu (comme dans la CUS n°1),
> Chantier n°3 bis : Etablir l’état de l’occupation sociale,
> Chantier n°4 : Définir les engagements / objectifs / indicateurs pour 2018-2023 en cohérence avec les politiques publiques :
           
Votre politique patrimoniale et d’investissement : c’est la traduction littérale de votre PSP : un état des lieux du patrimoine actuel, la stratégie patrimoniale et son programme d’actions, et le report pur et simple de vos objectifs de développement de l’offre nouvelle, d’intervention sur le parc existant et de mise en vente de logements aux locataires,
           
Votre politique de gestion sociale : La politique de peuplement (à travers un état des lieux de l’occupation sociale) et la politique des loyers,
           
Votre politique en matière de qualité de service rendu aux locataires : Cette section est simplement la mise par écrit des actions que vous menez au quotidien pour satisfaire les attentes de vos locataires,
           
Vos objectifs complémentaires en matière d’amélioration de la performance de la gestion, et concernant les logements-foyers le cas échéant,
           
Votre politique en matière de concertation locative : Les modalités de la concertation locative avec les locataires, et les engagements pris par l’organisme en faveur d’une concertation avec les locataires, notamment en termes de politique sociale et environnementale.
> Chantier transversal : Mener la concertation avec les parties prenantes.


Notre accompagnement

Nous pouvons vous accompagner sur tout ou partie de ces sujets, en nous adaptant à l’avancée de vos réflexions et travaux :

> Formation – action : présentation de la loi et définition de votre plan d’action de mise en conformité (1 jour d’intervention).
Nos dernières interventions :
Club RACHEL réunissant l’ensemble des acteurs de l’habitat de Champagne-Ardenne, la fédération des SEM, la fédération des OPH de Nord-Pas-de-Calais – Picardie

> Construction de votre contribution en faveur de la mixité sociale et de la mise en œuvre de la loi E&C et présentation aux EPCI concernés (travail pouvant être réalisé en inter-bailleurs) (3 à 5 jours d’intervention).
Nos dernières interventions  : 
USH Bourgogne, OPAC Saône-et-Loire, USH Franche-Comté, Le Mans Habitatainsi que l’ensemble de nos interventions auprès des EPCI (plus de 15 à ce jour), pendant lesquelles nous veillons à ce que les enjeux et contraintes des bailleurs sociaux soient bien pris en compte dans la politique intercommunale d’attribution.

> Audit flash E&C (5 à 10 jours d’intervention)
          
Mesure de votre niveau de respect des objectifs d’attribution E&C,
          
Analyse de votre parc social (attribution, occupation, loyer),
          
Définition des marges de manœuvre de votre politique de loyer et des actions à mener pour préserver votre base de quittancement.
Nos dernières interventions :
vous semblez attendre le vote formel de la loi pour avancer sur ce sujet !

> Elaboration de votre CUS 2.0 (5 à 15 jours d’intervention)
Nos dernières interventions :
Erilia, OPH du Jura, Ciliopée Habitat, Nouveau Logis de l’Est, Kremlin-Bicêtre Habitat, Codelog, Pôle Habitat Centre Alsace, Logis Social du Val d’Oise, Saiem de Chambéry, Chambéry Alpes Habitat, Logivam

N’hésitez pas à nous joindre, nous aurons grand plaisir à réfléchir ensemble sur vos ambitions et projets liés à la réforme des attributions, la maîtrise de votre politique de loyers, la CUS… 

Cordialement
Julien THEOLEYRE, Senior-Consultant
06 30 07 18 89