Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Face aux enjeux financiers, aux incitations règlementaires de l’Etat ainsi qu’à la volonté politique d’accompagner les populations dans leur parcours résidentiel, la vente HLM est devenue depuis environ 10 ans une activité clé pour les bailleurs sociaux. Par ailleurs, l’achat de patrimoine en VEFA s’est développé, notamment sur les agglomérations tendues ou en déficit de logements sociaux au regard des exigences SRU.

La conséquence du développement de ces deux pratiques a été l’émergence du métier de syndic, externalisé ou non, en partie ou totalement selon chacun d’entre vous. Quelle que soit la solution retenue, la gestion des copropriétés constitue une problématique nouvelle, soit au quotidien lorsque le bailleur est syndic en interne, soit pour l’entretien du patrimoine à long terme, lorsqu’un syndic externe est mandaté.


Bien sûr, comme toujours désormais, une nouvelle règlementation vient semer le doute et les difficultés : il s’agit de l’article 55 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Parmi les évolutions notables, se trouvent :
Le compte bancaire séparé,
Le nouveau contrat de syndic,


Mais pour une fois, ce n’est pas cette évolution règlementaire qui préoccupe les bailleurs avec lesquels nous avons échangé !

En pratique, la problématique de syndic se présente sous deux aspects :
 la gestion de syndic en interne,
 la représentation du bailleur en tant que propriétaire auprès d’un syndic externe.


La problématique du métier de syndic en interne
Au cours de l’ensemble de nos missions récentes en matière de syndic, nous avons observé les principales difficultés suivantes, qui semblent être généralisées :
Faible sensibilisation des équipes aux commandes de réparation en parties communes sur le budget copropriété et non pas bailleur,
Faible coordination des équipes en charge de la gérance, du syndic, de la comptabilité, …
Difficultés de gestion informatique : tous les ERP du logement social ne couvrent pas ou ne sont pas paramétrés pour la gestion en syndic, et lorsqu’ils le sont, les fonctionnalités présentes ne répondent pas nécessairement au besoin,
Difficulté de gestion logistique et RH : animation des AG en dehors des horaires de bureau, animation du conseil syndical, …


Pour aller plus loin, si cette mission de syndic interne n’est pas correctement structurée, le bailleur s’expose à quatre risques significatifs :
Le « mélange » des comptabilités, autrement dit l’abus de bien social avec, par exemple, l’imputation de dépenses d’une copropriété sur les comptes de l’entreprise,
Le défaut de contractualisation, avec des contrats censés couvrir le patrimoine en copropriété mais au nom du bailleur (et non pas du syndicat des copropriétaires) : quid du contrat d’assurance de l’immeuble, d’ascenseur, d’entretien de la chaufferie … en cas d’accident grave ?
 L’absence de réalisation de travaux essentiels de réparation pouvant engendrer des blessures : quid d’une cheminée qui s’écroule, de diagnostics amiante non réalisés, … ?
 Les contestations d’assemblée générale, qui peuvent paralyser une copropriété et engendrer des frais juridiques importants. Qui plus est, les copropriétaires s’appuient de plus en plus sur les associations, et notamment l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) pour alimenter le questionnement auprès du bailleur.

En réalité, se pose la question de la taille critique derrière les problématiques évoquées ci-dessus : l’activité de syndic se compose de deux métiers, celui de la gestion commerciale et technique en syndic, et celui de la gestion financière et comptable. Recruter un collaborateur compétent sur ces deux sujets s’avère « mission presque pas possible » (pour ne pas reprendre le titre d’une célèbre série).


La problématique du métier de syndic en externe
Sur ce volet, la difficulté réside principalement dans la représentation du bailleur en tant que propriétaire vis-à-vis du syndic tiers. Concrètement, les principales difficultés observées sont :
Les écarts entre la qualité de service délivrée à un locataire résidant au sein d’un immeuble en pleine propriété, et celle délivrée aux locataires résidant au sein d’un immeuble en copropriété, notamment sur l’entretien des parties communes, les exigences prescrites aux contrats (délai d’intervention, …), le niveau et le délai de régularisation des charges locatives, …
La consolidation du plan stratégique de patrimoine, avec des ordres du jour qui ne sont pas adaptés, des compétences techniques des syndics souvent moins développées que celles du bailleur, des votes en AG qui sont moins maîtrisés,
La présence d’un collaborateur représentant le bailleur au conseil syndical et aux AG,
La disponibilité du syndic pour gérer les réclamations courantes,
 …

Notre plus-value sur cette thématique du syndic
Nous pouvons vous aider à progresser sur :
 L’audit et l’état des lieux des immeubles en copropriété, afin de mesurer l’ampleur des progrès nécessaires et les pistes de travail,
 L’établissement d’un plan stratégique copropriété, qui fixe à court, moyen et long terme les ambitions du bailleur sur cette activité, ses enjeux au regard de la vente HLM et de la VEFA, sa stratégie de développement ou non, les moyens à y consacrer …
 L’organisation de l’activité de syndic en interne ou le pilotage du syndic externe,
 L’enquête de satisfaction auprès des copropriétaires,
 La formation de vos équipes aux nouvelles réglementations (nous sommes référencés organisme de formation).

Comment progresser dans cette réflexion ?

Si la thématique syndic / copropriété fait partie de vos axes de réflexion, n’hésitez pas à nous contacter. Nous aurons grand plaisir à échanger sur vos préoccupations.

Bien cordialement
Olivier PETRUCCI
Associé
06 72 12 93 87