Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Vos organisations et directions métiers gagnent en efficience et en qualité au fil des (r)évolutions technologiques : la gestion locative avec la dématérialisation du compte locataire et l’extranet client ; la chaîne de facturation avec la lecture automatique de document et à terme la suppression de la facture papier ; l’état des lieux avec la possibilité de les réaliser sur tablette ; le recouvrement des impayés et la lutte contre la vacance, avec des tableaux de bord de suivi en temps réel et par bâtiment…

Dans ce mouvement de modernisation lent mais inévitable, la chaîne de construction et d’exploitation des bâtiments a longtemps fait preuve de résistance à la culture numérique et de fidélité à la bonne vieille gestion papier. Ce temps est maintenant bel et bien révolu !

La maquette numérique du bâtiment (ou BIM - Building Information Modeling), dont nous entendons tous parler régulièrement, est arrivée à maturité et son utilisation à grande échelle par l’ensemble des acteurs du bâtiment n’est plus une folie avant-gardiste mais bien une obligation stratégique.
   


Il s’agit là d’un sujet qui fait beaucoup parler (on ne compte plus le nombre de rapports stratégiques publiés ces 10 dernières années) mais qui ne reste véritablement maîtrisé que par une minorité. 
Nous vous proposons donc dans ce billet de vous présenter la maquette numérique pour les nuls, en répondant à 4 questions simples :
> De quoi s’agit-il ?
> A quoi ça sert ?
> Combien ça coûte ? Combien ça rapporte ?
> Comment s’y prendre ?

 

La maquette numérique, de quoi s’agit-il ?

Le Plan Transition numérique dans le Bâtiment (remis au ministère du logement fin 2014) le définit comme suit « Le BIM n'est pas un outil ou un logiciel mais c'est l'ensemble des processus collaboratifs qui alimentent la maquette numérique tout au long du cycle de vie des ouvrages […] La maquette numérique constitue une base de données techniques, standardisées, partagées. Elle contient les objets composant le bâtiment, leurs caractéristiques physiques, techniques et fonctionnelles et les relations entre ces objets comme la composition détaillée d'un mur ou la localisation d'un équipement dans une pièce ».

Avec nos mots, la maquette numérique est une démarche qui permet à tous les acteurs du bâtiment de travailler de façon collaborative, dématérialisée et durable autour d’un langage commun, qu’il s’agisse des exploitants (bailleurs sociaux, foncières) ou des prestataires (architectes, ingénieurs, thermiciens, bureaux d’études, diagnostiqueurs). 
Pour vous bailleurs sociaux, il s’agit d’abord et avant tout d’un projet d’informatisation de votre patrimoine, vous permettant de faciliter et d’optimiser l’exploitation et l’entretien de celui-ci. Le BIM vient ajouter 2 nouveaux aspects : la visualisation sur plan (3D ou 2D) et le travail collaboratif avec vos partenaires. Rien ne vous oblige d’ailleurs, dans un premier temps, à les mettre en place. Le tout est d’informatiser son patrimoine en utilisant un seul et même langage.

Ce langage commun est normé autour des deux formats suivants :

> La géométrie 3D (formalisée par les IFC)
          ⇒ Les IFC (Industry Foundation Classes) désignent un format de fichier standardisé. C’est l’équivalent du format txt pour le traitement de texte. C’est un format ouvert qui permet d’être lu sur n’importe quel logiciel, dont certains sont gratuits (openoffice pour le traitement de texte ; Tekla BIMsight, Solibri, ou EveBIM pour la maquette numérique).

> La classification des bases de données non géométriques (classification Uniformat, Uniclass 2, Omniclass)
          ⇒ Ce sont des nomenclatures de décomposition du bâtiment. Ces nomenclatures s’appuient sur une décomposition fonctionnelle, dite d’usage. Les usages désignent un zoom sur plusieurs niveaux (souvent 5 ou 6) permettant de décrire le bâtiment depuis sa superstructure jusqu’à ses poignées de portes (si tant est que cela ait un sens).
          ⇒ Cette décomposition d’usage permet de donner une dimension spatiale ou fonctionnelle à un objet et change donc radicalement la décomposition habituelle des bailleurs basée sur les corps d’état. Par exemple, une porte cochère n’appartiendra pas à une famille « menuiserie », mais à une famille « porte extérieure » : il s’agit bien là d’une logique fonctionnelle (Enveloppe extérieure) et non plus d’une logique de corps de métier (une porte en bois a un usage de porte, et non un usage de menuiserie).

Il est enfin commun de distinguer 2 usages distincts de la maquette numérique et du BIM, qui peuvent être mis en place et utilisés indépendamment : 
> BIM construction / rénovation : utilisation de la maquette numérique pour la conception puis la construction d’un bâtiment. En facilitant les travaux entre acteurs et en modélisant précisément le programme, cela génère des économies significatives sur les coûts, les délais et les matériaux utilisés. 
> BIM gestion : une fois la base de données constituée, cela permet de gérer au quotidien son parc en optimisant et en anticipant les dépenses d’entretien mais aussi en améliorant significativement l’ensemble des processus de gestion des bailleurs (gestion locative, état des lieux, commercialisation, charges…).

Mais quoi que veuille signifier le BIM, il faut d’abord et avant tout garder à l’esprit que le BIM doit rester un moyen et non une finalité.


La maquette numérique pour les bailleurs sociaux, à quoi ça sert ?

Avant de prendre la décision d’adopter ou non la technologie BIM, il est primordial de définir clairement ses objectifs :

1) Objectifs stratégiques

> Réduire les coûts de construction et de maintenance 
          Conception / construction / rénovation
Une solution BIM va permettre de réduire significativement les coûts de conception. La vision 3D permet en effet au concepteur de mettre en évidence les « clash detections » ou « détections de conflits ». Il s’agit d’identifier les interférences entre les composants, par exemple des matériaux qui ne peuvent être au même endroit (un tuyau passant dans une poutre). Il faut savoir que 75% des désordres qui surviennent sur un chantier sont liés à la conception (sources statistiques de l’IRC, Laboratoire de la Constructibilité de l’ESTP).
          ⇒ Gestion
Le BIM permet de réduire les coûts de maintenance, car il offre une visibilité accrue entre les métiers de conception/construction et d'exploitation/maintenance et assure donc une continuité des informations (on évite ainsi les écueils de la vision en silos). Les exploitants accèdent facilement à la phase amont des projets, ce qui leur permet d’optimiser la conception en intégrant leurs points de vue (accès aux équipements, données utiles à la maintenance préventive, ...).

> Améliorer la performance énergétique de vos bâtiments
          ⇒ Etude thermique
Une solution BIM offre la possibilité d’extraire le bâtiment et ses éléments d’enveloppe pour les exporter vers un progiciel d’études thermiques dynamiques, afin de pouvoir réduire, et ce dès la conception, les consommations énergétiques et/ou de revoir les systèmes de chauffage.
          ⇒ Etude ENR et cycle de vie du bâtiment
De même, les études ENR et cycle de vie du bâtiment permettent d'étudier rapidement les potentiels offerts par le bâtiment, en termes de sources d'énergie renouvelable, mais aussi d’en connaître l'impact global sur la planète. 

> Optimiser la performance économique
          ⇒ La maquette BIM permet également d’extraire des données quantitatives, et ainsi de consulter les entreprises de manière plus précise et plus rapide. Celles-ci pourront ainsi chiffrer les matériaux et les temps de travail plus précisément en réduisant les marges d’erreur (marges qui vous sont refacturées).
          ⇒ Une solution BIM permet, dès la phase d’esquisse, de modéliser les structures : les architectes gagnent ainsi du temps entre les différentes phases du projet (esquisse, APS, APD, …).

2) Objectifs propres à la gestion du patrimoine

> Le BIM va permettre de définir les données à partager tout au long du cycle de vie du bâtiment
          Pour la maintenance et l’exploitation, on estime qu’un bailleur sans maquette numérique consacre plus de 2,33€ HT / m² / an pour rechercher des informations et documents techniques mal rangés (plan, contrat, bons de commande…).
          Pour la construction, ce ratio monte à 35 € HT / m² construit (source : étude FFB décembre 2009).

> L’objectif est donc la création d’une base de données patrimoniales fiable et facile d’utilisation, assurant son exploitation dans l’ensemble des usages et métiers visés par l’organisation.

3) Objectifs pour l’ensemble de vos services

Les utilisations du BIM peuvent profiter directement à l’ensemble de vos collaborateurs
> Gestion stratégique de son patrimoine
> Gestion locative (état des lieux, visite virtuelle …)
> Reporting (Plan pluriannuel de travaux)
> Gestion des stocks
> Coût de remplacement des équipements
> Entretien courant et maintenance préventive
> Connaissance de la surface carrez pour la vente
> Gestion comptable des index d’eau et des consommations d’énergie
> Rédaction d’un bail avec les métrés
> Repérage amiante exploitable lors des bons de commande
> Suivi et gestion de projet des constructions neuves et des réhabilitations
> Contrôle et suivi des obligations réglementaires de vos bâtiments
>

4) A l’inverse, quelles sont les limites du BIM ?

> Le risque serait de partir sur un projet BIM sans appréhender toutes les dimensions de l’usage que l’on veut en faire, ainsi que les finalités recherchées. On peut alors se heurter à certaines difficultés, telles que :
          Se retrouver avec une nomenclature de composants statique, trop décomposée, et pas intégrée.
          Croire que les opérateurs vont pallier le manque d’interopérabilité : risque de rupture de chaîne entre la conception et la maîtrise ouvrage d’une part et/ou la gestion technique et la maintenance d’autre part.
> Dans ce type de projet, le challenge est d’aligner votre projet BIM avec vos usages attendus et d’adapter votre organisation en conséquence. En effet, réduire le BIM à la seule vision 3D du bâtiment est certes très séduisant mais également dangereux : avec le BIM, c’est une transformation numérique de vos métiers et de vos processus de gestion qui s’engage et à laquelle vous devez vous préparer.

Ce n’est qu’une fois ces objectifs clairement posés que l’on est en mesure d’en définir les coûts.


La maquette numérique, combien ça coûte ? combien ça rapporte ?
 dilbert 02052016
Source : Patrick MacLeamy - HOK


Au global, on considère que pour 1 € investi dans le BIM en conception, 20 € peuvent être économisés en Construction et 60 € en Exploitation / Maintenance. 

Sur le volet conception / construction, le surcoût lié à l’utilisation du BIM est directement chiffré par la maîtrise d’œuvre / l’architecte. Il est cependant encore difficile d’estimer un ratio générique de surcoût car les acteurs ne sont pas tous matures et les plus expérimentés se vendent cher. L’appui d’une assistance à maîtrise d’ouvrage BIM permet de mieux adapter votre cahier des charges en fonction des capacités de la maîtrise d’œuvre et surtout de veiller à la mise en œuvre du BIM selon vos attentes et enjeux, et donc à garantir un retour sur investissement plus tard.

Sur le volet exploitation / maintenance, le BIM change les pratiques et les organisations, permet d’être plus précis et plus rapide et va ainsi générer des économies bien plus significatives sur des « coûts cachés » à tous les stades de vie d’un bâtiment et pour de nombreux métiers.
Pour mettre en œuvre le BIM Gestion il faut compter entre 65 et 80€ HT par logement (ou 1/30ème des dépenses techniques sur une année) comprenant l’appel d’offre, les licences, l’intégration et la saisie des plans en maquette numérique sur la base de plans existants. De plus, ce type de projet stratégique nécessite la mise en place d’un COPIL, un investissement de la direction et 1 ETP en moyenne en charge interne pour le projet sur 1 à 3 ans de mise en œuvre.


La maquette numérique, comment s’y prendre ?

En association avec un bureau d’étude spécialisé, nous accompagnons plusieurs bailleurs dans la définition et le déploiement de solution BIM. Notre expertise nous permet de vous proposer nos savoir-faire dans toutes les dimensions de votre projet :
> Journée de formation et sensibilisation de vos équipes,
> Définition de votre stratégie d’informatisation du patrimoine : usages attendus, stratégie de direction, enjeux et attentes fonctionnelles des directions métiers,
> Définition des modes de structuration de vos données et composants techniques du patrimoine,
> Rédaction de votre cahier des charges BIM de la Gestion du Patrimoine (usages attendus, clauses de contenu, clauses techniques, documents à intégrer…),
> Définition des éléments de collaboration entre la MOA et la MOE : mise à jour de vos maquettes et intégration dans les ERP (depuis le nommage des fichiers jusqu’à l’organisation et la planification des livrables),
> Accompagnement sur vos projets d’envergure de construction neuve ou de réhabilitation,
> Réception, validation et intégration de vos maquettes (correspondant au DOE avec extension IFC) pour intégration dans Abyla, Active 3D ou autre,
> Formation de vos équipes aux principes du BIM et à la prise en main des maquettes fournies pour exploiter les données.

N’hésitez pas à nous joindre, nous aurons grand plaisir à réfléchir ensemble sur vos ambitions et projets d’informatisation du patrimoine et de maquette numérique. Vous trouverez également davantage d’informations sur notre site .

Cordialement
Pierre-Louis ROUSSEL, Associé-Manager
06 15 50 33 39