Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour,

Un grand flou accompagne, depuis 3 semaines, la réglementation actuelle autour de la loi MOLLE : les conditions de réalisation de la seconde CUS vont-elles être maintenues ? En effet, la loi Égalité et Citoyenneté, en cours d’élaboration, viendrait modifier radicalement le sens des actions déjà engagées par la plupart des bailleurs.

Flou autour duquel nous attendions, lors du Congrès il y 15 jours, des éclaircissements. Certes, le Président de la République a rappelé les dispositifs d’aides en cours (TVA à taux réduit, exonération allongée de la TFPB, baisse récente du taux du Livret A, …). Il a aussi annoncé de nouvelles dispositions (baisse de la rémunération des banques pour la gestion des dépôts du livret A, durcissement de l’article 55 de la loi SRU avec la nécessité pour les communes de disposer de 25% de logement sociaux, droit de préemption du Préfet pour les communes carencées, …). Et la Ministre du Logement a, quant à elle, confirmé dans son discours d’ouverture du Congrès, une nouvelle réforme des loyers confirmant l’intégration d’une plus grande mixité sociale.

Dans ces conditions, quelle attitude avoir ? Quelles sont les dispositions de cette nouvelle loi pressentie ? La ROL sera-t-elle supprimée ? Faut-il poursuivre la réflexion engagée ? Dans quel délai ? Selon quelles modalités ?


Rappelons, tout d’abord, que la loi actuelle reste applicable tant qu’il n’y a pas abrogation ou substitution par une autre loi


> La réglementation à ce jour (qui reste applicable tant que le Parlement n’en a pas décidé autrement)

Rappelons tout d’abord que ce qu’une loi définit, seule une autre loi peut le défaire. Autrement dit, à ce jour, la réglementation qui fait foi est la loi MOLLE. Vous devez la respecter. Elle prévoit notamment que :
=> Tous les organismes de logement social doivent rédiger une seconde CUS, pour la période 2017-2022.
=> Dans ce cadre, la remise en ordre des loyers est obligatoire : les organismes HLM doivent obligatoirement intégrer le volet mise en cohérence des loyers plafonds selon une logique de service rendu dans cette seconde convention (cf. Section 4 du Code de la Construction et de l’Habitat, intitulée Cahier des charges de gestion sociale et remise en ordre des loyers),
=> Au sein de cette convention, le passage à la surface utile reste optionnel. Il peut être mis en place totalement, partiellement (sur un échantillon d’immeubles), ou aucunement.
=> La convention doit être signée avant le 31/12/16. Les services de l’Etat demanderont vraisemblablement, comme il y a 6 ans, à disposer de vos CUS pour le 30/06/16 : c’est autour de ce jalon que tous les projets actuels s’organisaient.

> Loi ou projet de loi ?

Nous sommes loin à ce jour, techniquement d’une évolution de la loi. Le document qui circule actuellement (cf. pièce jointe) n’est PAS un projet de loi : c’est un document d’intention. Il est préparatoire à la rédaction d’un projet de loi, qui devra ensuite être soumis au Conseil des ministres, puis mis à l’ordre du jour de l’Assemblée Nationale, avant débats, votes, éventuels recours devant le Conseil Constitutionnel, …

Souvenez-vous de la loi Alur ; nous en avions vu passer, des versions projet. Il s’est déroulé presque un an entre la première version projet du texte et son adoption définitive.

> Quel calendrier législatif prévisionnel ?

=> Le document d'intention annonçant la nouvelle loi fait suite au Comité interministériel Égalité et Citoyenneté (CIEC) qui s’est tenu le 6 mars 2015 : il a donné lieu à 20 propositions de la Ministre du logement.
=> Selon l’annonce de Madame PINEL, Ministre du Logement, le projet de loi devrait être présenté en Conseil des Ministres ‘cet hiver’.
=> La loi serait discutée au Parlement au 1er semestre 2016.

Voilà un calendrier qui n’arrange guère le déroulement des réflexions PSP / CUS / ROL en cours : les bailleurs sont censés rédiger une CUS (avec un volet ROL obligatoire) pour la fin du 1er semestre. Et dans le même temps, une loi contradictoire pourrait paraître !


Quelles dispositions attendre du projet de loi ?


Si l’on se réfère à ce désormais fameux document en pièce jointe, que devrait comporter cette future loi Égalité et Citoyenneté ?

36 mesures sont prévues pour amender les règles actuelles de :
=> de production (communes soumises à la loi SRU),
=> d’attribution de logements sociaux,
=> de politique des loyers.

Nous allons ici nous focaliser sur ce dernier point qui impacte d’une part votre ROL (faut-il poursuivre votre réflexion ?) et d’autre part vos marges de manœuvre financières à long terme : 10 mesures concernent la réforme de la politique des loyers dans le parc social en vue de favoriser la mixité sociale.

> La ROL serait supprimée et remplacée par un nouveau dispositif de modulation des loyers

La mesure 31 prévoit la suppression de la ROL dès la seconde CUS des bailleurs sociaux (2017-2022). Elle lui substitue un nouveau dispositif de modulation de loyer dans le parc existant.

> Le nouveau dispositif de modulation des loyers répondrait aux principes suivants :

=> La création d’une offre de logements à très bas loyer (égal au montant du plafond de l’APL)
- Un objectif chiffré d’attributions serait défini par arrêté préfectoral pour chaque bailleur sur une période de 3 ans. Les logements à très bas loyer sont prévus au bénéfice de ménages sous le seuil des bas revenus (60% du revenu médian de référence).
=> La création d’un nouveau mode de calcul des revenus pour l’accès à ces logements à très bas loyers (on ne raisonnerait plus en typologie de ménages mais en ‘unité de consommation’, on ne s’appuierait plus sur les zonages traditionnels mais sur la richesse de l’aire urbaine).
=> Les quartiers concernés par ces logements à très bas loyers sont ceux où le nombre de ménages à bas revenus est insuffisant. La liste de ces quartiers sera fixée par l’ACI ou l’ACD (accord collectif intercommunal ou départemental), ou, en cas de carence, par arrêté préfectoral (objectifs d’attributions en dehors des QPV).
=> Pour compenser ces baisses de loyers consenties, la loi prévoit un dispositif de hausse de loyer avec déplafonnement possible.
- Dans la limite de 20% au-delà du plafond de convention,
- À l’occasion d’une relocation,
- À masse constante des loyers baissés chaque année pour atteindre les objectifs d’attribution aux ménages les plus modestes.


> Quels sont les impacts de ce nouveau dispositif envisagé sur la modulation des loyers ?

=> Tout d’abord, il y a une incertitude sur votre parc qui serait soumis à la baisse des loyers : quel volume de logements ? quelle localisation ?
=> Ensuite, vous ne pourrez plus connaître exactement vos loyers prévisionnels : pour votre offre à bas loyer, vos loyers dépendront de la catégorie de ménages de vos nouveaux locataires (et du plafond APL associé à cette catégorie de ménages), ainsi que de votre taux de rotation. Votre plan financier à 10 ans et vos projections Visial vont devoir intégrer cette incertitude.
=> Il va donc vous falloir, pour préserver vos marges de manœuvre financières :
- identifier votre parc où des hausses de loyers sont envisageables, afin de compenser les baisses,
- calculer chaque année ( !) les baisses consenties, pour moduler en conséquence vos loyers à la hausse dans le respect du principe d’une masse constante de chiffre d’affaires.

Autrement dit, même si la ROL est supprimée, nous vous suggérons très fortement de poursuivre vos réflexions sur votre politique des loyers cibles afin :
=> D’identifier les groupes où vos loyers vont devoir baisser pour favoriser une offre à bas prix et la mixité sociale,
=> D’estimer le manque à gagner par cette diminution de loyer (en fonction de vos taux de rotation, et des ménages cibles attendus),
=> D’identifier les groupes où vous pourriez augmenter les loyers au-delà des plafonds actuels
=> De calculer l’augmentation à appliquer sur le reste du patrimoine,
=> De vérifier que les grands équilibres financiers de votre organisme ne sont pas impactés.

Autant la ROL pouvait présenter, selon votre contexte patrimonial et territorial, une opportunité offensive d’augmenter votre assiette de quittancement. Autant la future loi Egalité et Citoyenneté vous place en situation défensive : vous devez désormais répondre au redoutable défi d’augmenter vos loyers sur du parc moins attractif, sans créer de vacance, uniquement pour compenser la baisse de vos loyers sur du parc attractif.


Quels travaux poursuivre dans vos organismes, d’ici au vote de la loi Egalité et Citoyenneté ?


Reprenons point à point le déroulement classique de votre projet CUS / ROL. Voyons comment le projet de loi impacte son déroulement. Voyons quelles tâches poursuivre, amender ou geler :

> 1) Identifier le patrimoine objet de la réflexion de modulation des loyers

Cette tâche doit être maintenue : dans la ROL, il faut recenser l’ensemble de votre patrimoine de logement et exclure le patrimoine conventionné depuis moins de 6 ans. Cela permet de bâtir votre fichier de simulation et d’aide à la décision quant à la politique cible des loyers. Dans la loi Egalité et Citoyenneté, il conviendra également de monter l’outil de simulation et d’identifier le périmètre de votre patrimoine concerné.

> 2) Qualifier le patrimoine et le segmenter en fonction de la qualité de service rendu

Cette tâche doit être maintenue : hors ROL, ce classement reste nécessaire et obligatoire dans le cadre de la CUS. Certains indicateurs de la CUS en dépendent.

> 3) Mener la concertation avec les locataires

Cette tâche doit être maintenue : Là aussi, l’abandon de la ROL ne remettrait pas en cause la nécessité de concertation. Rappelons que la seule concertation obligatoire est de faire valider le classement selon le service rendu auprès des associations de locataires, des représentants de locataires ayant obtenu plus de 10% des suffrages et des administrateurs élus représentant les locataires.

> 4) Calculer les plafonds maximaux réglementaires et calculer la masse constante des loyers

Cette tâche se transforme mais doit être maintenue : la ROL prévoyait des plafonds maximum qui dépendaient : du financement simplifié (PLAI, PLUS, PLS, PLI), du secteur géographique (Zone I, II, III, …) et du type de surface (SU, SC). La loi Egalité et Citoyenneté va nécessiter de prendre en compte :
=> Des plafonds planchers (pardonnez-nous cette expression) pour le parc à très bas loyer, fixé à équivalence de l’APL perçue,
=> Des nouveaux plafonds compensatoires, à calculer groupe par groupe, fixé à 20% au-dessus des plafonds de conventionnement actuels.

Seule incertitude à ce jour, les zones de patrimoine à bas loyer ne sont pas connues. Mais rien n’empêche de procéder à l’exercice.
=> Pourquoi ne pas mettre à profit le fichier RPLS pour localiser votre patrimoine dont le Préfet pourrait vous demander d’y pratiquer des bas loyers ?
=> Pourquoi ne pas analyser la position de vos loyers actuels pratiqués par rapport au montant plafond de l’APL ? Pour anticiper la mise en œuvre des objectifs d’attribution et la constitution d’une offre à très bas loyer, vous pouvez d’ores et déjà analyser la situation de vos loyers actuels par rapport au montant plafond de l’APL (via des hypothèses de ménages en occupation normale ou maximale).

> 5) Définir la politique des loyers cibles. Analyser l’impact sur votre quittancement prévisionnel. Mesurer l’impact sur le reste à vivre des locataires en cas d’augmentation

Cette tâche se complexifie mais doit être maintenue : la ROL prévoyait uniquement de faire bouger à la hausse ou à la baisse les loyers plafonds. Dans une logique de masse constante. A minima, une ROL pouvait très bien n’avoir aucun impact sur les loyers pratiqués. La loi Egalité et Citoyenneté impacte directement les loyers pratiqués, qui vont baisser sur le parc considéré comme devant faire partie de l’offre à très bas loyer.

Vous devez donc identifier votre patrimoine dont les loyers peuvent augmenter (en compensation des baisses inhérentes aux logements à très bas loyer). Il s’agit :
=> d’identifier les loyers qu’il est possible d’augmenter (dans le respect des prix du marché, afin de ne pas créer de vacance commerciale).
=> d’effectuer des projections d’évolution de loyer (dans une logique similaire à celle de la ROL), à la hausse et à la baisse. Cela vous permettra de rééquilibrer vos loyers pour amortir l’impact des futures dispositions réglementaires et pour préserver vos grands équilibres de quittancement.

> 6) Définir les modalités de passage des loyers pratiqués aux loyers cibles

Cette tâche est supprimée : la ROL ne fixait pas les modalités pour passer aux loyers cibles (dans les simulations nous pouvions l’appliquer aux locataires en place, ou uniquement aux nouveaux locataires. Nous pouvions aussi moduler dans le temps la rapidité d’atteinte des plafonds). Le texte du futur projet de loi simplifie cela en appliquant les nouveaux loyers uniquement à la relocation. De quoi déminer une communication bailleur – locataires ou bailleur – collectivités qui s’annonçaient passablement compliquée !

> 6b) Ajuster au fil de l’eau les flux de baisse et de hausse de loyer

Nouvelle tâche : La ROL était déterminée pour 6 ans. Autant dire qu’une fois validée, elle ne demandait que peu d’attention. Avec le projet de loi Egalité et Citoyenneté, il va vous falloir recalculer, presque au jour le jour (en tout cas, à chaque entrée d’un nouveau locataire dans votre parc à très bas loyer), l’écart de loyer par rapport à aujourd’hui. Afin d’impacter cet écart (à la hausse ou à la baisse) sur le reste de votre parc. Vos équipes vont donc devoir définir les règles et un outil de suivi des modulations pour le maintien du chiffre d’affaires.

> 7) Etudier la possibilité de descendre à l’échelle du logement

Nouvelle tâche : La modulation de loyer à l’échelle du logement était facultative à l’échelle de la ROL. Elle devient désormais obligatoire si le projet de loi est voté ainsi : car vos loyers appliqués, dans votre futur parc à très bas loyer, seront égaux au montant du plafond APL et seront donc différents logement par logement, en fonction de la catégorie de ménage qui les occupera.

> 8) Rédiger la CUS, notamment le cahier des charges de gestion sociale

Cette tâche s’enrichit mais doit être maintenue : la CUS doit être rédigée. Ne freinez donc pas l’ardeur de vos équipes sur le sujet. Elle n’est en rien remise en cause par le projet de loi. Il convient cependant de noter qu’un régime de contrainte complémentaire s’ajoute à votre CUS : la connaissance de l’occupation sociale est renforcée, avec la nécessité de réaliser une cartographie de votre patrimoine rapprochant occupation sociale / loyer / type de financement


En synthèse, dans le cadre de vos réflexions en cours

Si la loi était votée en l'état, il restera nécessaire de :
=> poursuivre le classement du parc en fonction du service rendu
=> mener la concertation dans les mêmes termes
=> rédiger la CUS
=> définir les loyers cibles (même si les plafonds et les conditions de la ROL ne seront plus valables : les conditions cibles se dessinent). Cela passe par :
- identifier quels groupes vont être assujettis aux très bas loyers
- mesurer la perte financière estimée
- identifier quels groupes peuvent être commercialement augmentés et de combien
- arriver malgré tout à un équilibre financier neutre sur le quittancement de votre organisme

Il conviendrait en complément de :
=> mener la réflexion à l’échelle du logement,
=> définir les règles et modalités de suivi au quotidien des modulations de loyer pour le maintien de votre chiffre d’affaires,
=> intégrer dans la CUS une cartographie de votre patrimoine rapprochant occupation sociale / loyer / type de financement,
=> être proactif auprès des services de l’Etat local pour leur présenter les enjeux de mixité sociale et ‘négocier’ avec eux le volume et la localisation de votre parc qui sera soumis à très bas loyer.

Il n’y aurait plus nécessité de :
=> définir les modalités de passage des loyers plafonds actuels aux loyers plafonds cibles


Cordialement,
Julien THEOLEYRE 
06.30.07.18.89
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