Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour,

La CUS ? Est-ce toujours d’actualité ?

Eh oui … elle reste obligatoire (conformément à la loi MOLLE, décret du 03 décembre 2009) ! Future loi Egalité & Citoyenneté ou pas, vous devez rédiger votre seconde CUS : il ne sert donc pas à grand-chose de temporiser sur ce point J.

Comment aborder la rédaction de votre CUS de la manière la plus efficiente, en fonction de vos enjeux ?

compte a rebourg

Quels éléments de motivation pour rédiger la CUS ?


> Pourquoi est-ce intéressant ? Parce que ...
⇒  …  la CUS permet de valoriser vos différents métiers et vos savoir-faire : il s’agit de passer de l’implicite (« vous le faites tous les jours ») à l’explicite (« comment le valorisons-nous : auprès de nos clients, de nos partenaires, des médias ... ? »),
⇒  … la CUS est l’occasion de se poser, de faire le point avec chaque service : quels résultats obtenus ? avec quels moyens ? et quelles compétences ? quelles perspectives de progression avons-nous ? ... Certes, vous pouvez procéder à cet inventaire sans la CUS. Mais puisque la CUS est obligatoire, il serait dommage de s’en priver, non ?
⇒  … la CUS permet de mener un projet d’entreprise, impliquant les équipes, pour redonner à chacun du sens collectif à leur travail individuel,
⇒  … la CUS est un document cadre chapeautant vos enjeux : territoriaux, patrimoniaux (issus du PSP), clientèles (plan qualité, traitement des réclamations),
⇒  … la CUS trace votre feuille de route consolidée sur les prochaines années : utile pour communiquer auprès de vos administrateurs, de vos équipes, de vos collectivités locales.

> Pourquoi est-ce pénible ?
⇒  Parce qu’il n’est nul besoin d’une CUS pour réfléchir à vos enjeux et à votre stratégie,
⇒  Parce que le document CUS proprement dit :
     o est un copié / collé issu notamment de vos autres documents stratégiques (votre PSP ou votre plan de développement),
     o aborde des thématiques qui sont vos préoccupations quotidiennes depuis au moins deux décennies (la maîtrise des impayés, les processus d’attribution),
     o comporte des indicateurs sur des sujets qui n'en nécessitent pas (« les ascenseurs fonctionnent-il ? » « les chaudières chauffent-elles ? » « traitez-vous les réclamations ? »).
⇒  Parce que les contraintes (règles de segmentation, indicateurs à renseigner) ne sont pas forcément des plus pertinentes à notre sens : la créativité n’est pas de mise sur ce volet des engagements,
⇒  Parce que vous avez déjà produit une CUS il y a 6 ans, et que vous avez parfois le sentiment que cela ne vous a globalement pas servi à grand-chose,
⇒  Parce qu’il y a cette incertitude sur le volet ROL / modulation des loyers en raison de l’annonce de la future loi Egalité & Citoyenneté : cela n'incite guère à se lancer face à une perspective encore floue.

> Pourquoi faut-il le faire ?
⇒  Parce que c’est … obligatoire : la loi Egalité & Citoyenneté impacterait la réglementation au niveau de la ROL (qui sera vraisemblablement transformée en modulation de loyer), mais pas celle au niveau de la CUS ! Les jalons initiaux (signature pour le 31/12/16) sont inchangés,
⇒  Parce que les EPCI les plus dynamiques souhaitent, en plus de leurs nouveaux droits conférés sur les politiques du logement, développer leur leadership sur les stratégies du logement social : autant inscrire au plus tôt votre organisme comme un bailleur partenaire et impliqué dans les enjeux territoriaux.


Quelles évolutions depuis près de 6 ans ?

 

> Ce qui ne change pas :
⇒  Le plan et les thématiques à aborder restent les mêmes,
⇒  Les indicateurs sont inchangés.

> Les changements certains :
⇒  Les EPCI sont davantage associés à la définition des engagements et à la validation des CUS (cf. article 122 de la loi ALUR),
⇒  Il y aura une nécessaire modulation de loyers, même si nous n’en connaissons pas encore toutes les modalités : dans quelle mesure la ROL sera-t-elle maintenue dans une logique de qualité de service ? Quelle sera la part induite de construction d’une offre à bas loyer dans les zones qui en sont dépourvues ?
⇒  La CUS devra être enrichie d’une cartographie de votre patrimoine rapprochant occupation sociale / loyer / type de financement : les modalités et le contenu précis ne sont, là également, pas encore connus.

> Les incertitudes :
⇒  A quelle date la CUS doit-elle être rédigée ? En l’état actuel de la réglementation (rappelons que la loi actuelle reste applicable tant qu’il n’y a pas abrogation ou substitution par une autre loi), la CUS doit être signée 6 ans après votre première CUS et au plus tard le 31/12/16. Dans les faits, nous constatons que les bailleurs s’alignent en grande majorité sur cette date, et se mettent en ordre de marche pour diffuser une version projet aux services de l’Etat et aux EPCI pour le 30/06/16.
⇒  Quelles seront les contraintes de modulation de loyers ? Nos différentes missions auprès des acteurs locaux de l’Etat et des EPCI nous font entendre différents sons de cloche. Nous n’alimenterons donc pas ici les rumeurs. Ce qu'il semble cependant se confirmer (cf. compte-rendu de la réunion du 10 décembre 2015 du Club des acteurs de la réforme), c’est la nécessité de créer une offre à très bas loyer dans le parc attractif existant, financée par la possibilité, pour les bailleurs, de pouvoir facturer au-delà des plafonds de conventionnement actuels sur le reste du parc. Mais encore faut-il que les prix du marché et la solvabilité de vos locataires le permettent !
⇒  Peut-on toujours procéder au passage à la surface utile (partiellement ou totalement) ? Ce point ne figure dans aucune des sources d’information que nous avons pu nous procurer. Nous ignorons s’il sera toujours possible de passer à la surface utile dans le cas où la ROL serait supprimée.

 

Dans ces conditions, comment mener la démarche la plus adaptée à vos enjeux et à la disponibilité de vos équipes ?

 

A partir du retour d’expérience des bailleurs que nous accompagnons sur ces sujets (32 organismes à ce jour), nous identifions 3 philosophies potentielles pour la rédaction de vos CUS :
⇒  Une orientation « pragmatique »,
⇒  Une orientation « dynamique collective de vos salariés »,
⇒  Une orientation « partenariale ».

> une orientation « pragmatique »
Cette orientation concerne les bailleurs qui ne souhaitent pas investir trop de temps, ni mobiliser les équipes dans la rédaction de la CUS.
Dans ce cas :
⇒  Nous parcourons avec votre chef de projet votre première CUS pour identifier les objectifs atteints et non atteints,
⇒  Nous conservons le canevas initial de votre convention initiale,
⇒  Nous constituons avec vous les segments de patrimoine (qui s’inscrivent souvent dans la continuité des segments de la première CUS). Vous nous transmettez les données, nous les éclatons par segment dans Excel (nous mettons à votre disposition une matrice pré-établie de consolidation), nous alimentons vos objectifs de CUS et … c’est fini.
⇒  La matrice que nous vous fournissons vous permettra à la fois de définir vos objectifs 2017-2022, puis, sur la période, de mesurer l’atteinte ou non de ces objectifs.

> Une orientation « dynamique collective de vos salariés »
Cette orientation s’adresse aux bailleurs qui souhaitent ré-enchanter la vie professionnelle de l’ensemble de leurs salariés, au-delà de leurs tâches quotidiennes, parfois répétitives. La CUS recouvre en effet les différents métiers des bailleurs : développement, entretien, qualité de service, suivi social, accession à la propriété … mieux que ne le ferait un projet qualité par exemple.
Dans ce cas :
⇒  Nous identifions les valeurs fondamentales de votre organisme : quelle est notre raison d’être ? Que voulons-nous faire ensemble ? Quel rôle souhaitons-nous jouer dans les politiques locales ? Quelle vocation sociale avons-nous ?
⇒  Nous permettons à vos équipes d’exprimer leurs sujets de fierté (sur l’accompagnement social, sur la maîtrise de l’énergie, sur la concertation locative, sur la relation clients ...)
⇒  Après définition des indicateurs (il faut quand même en passer par là …), nous rédigeons votre CUS en démontrant la contribution de chaque service et de chaque profil de poste aux objectifs définis. Il s’agit ainsi d’inscrire chacun de vos salariés dans une logique de contribution aux objectifs de la CUS. Cela va fédérer et redonner un nouveau souffle collectif. Ce dernier s’enrichit de la somme de ses individualités, il ne les fait plus uniquement coexister.

> Une orientation « partenariale »
Cette orientation s’adresse aux bailleurs qui souhaitent développer ou renforcer leurs liens avec les collectivités locales et les EPCI. Il s’agit de présenter à l’EPCI vos ambitions et vos moyens pour y parvenir : rester (ou devenir) l’acteur incontournable en raison du volume de votre parc, être l’acteur de référence quant à l’excellence de vos pratiques, être un acteur innovant, être présent sur les projets complexes (aménagement, quartiers à énergie positive…), être l’expert du logement thématique (hébergement temporaire, personnes âgées, familles monoparentale…), être un généraliste couvrant tout le continuum de l’habitat … A vous de choisir. Et de l'affirmer !
⇒  Pour attaquer des territoires sur lesquels vous souhaitez vous développer : la CUS représente un réel vecteur de communication pour ouvrir un espace de dialogue direct avec les territoires. Elle est l’occasion de promouvoir vos savoir-faire et de montrer l’étendue de vos compétences. Le dialogue ne porte pas uniquement sur des enjeux patrimoniaux (volume de construction, de réhabilitation, de vente) : il permet de valoriser votre professionnalisme sur les enjeux sociaux (politique de peuplement, politique de loyer, mixité sociale, maitrise des charges, projets de quartier), les enjeux urbanistiques et les enjeux ruraux. La CUS devient alors un acte de séduction, une profession de foi.
⇒  Pour consolider vos parts de marchés sur des territoires où vous êtes déjà fortement présents : la CUS permet de montrer que votre organisme est à l’écoute de l’EPCI et comment il contribue aux enjeux des élus, sous des angles variés : politiques locales, image de la commune et des quartiers, aptitude à loger des salariés et à accompagner le développement économique, … Vous pouvez alors inscrire le projet de votre organisme dans les projets politiques portés par les territoires,
⇒  Pour les bailleurs intercommunaux : la CUS est l’occasion, suite aux élections de 2015, de se positionner comme acteur chef de file du PLH, comme le bras opérationnel des politiques de votre EPCI de rattachement. Il s’agit de vous positionner comme acteur de référence sur votre territoire. Pas uniquement parce que l’EPCI est dans votre gouvernance. Mais parce que vous êtes l’organisme ancré dans la réalité locale, fort d’une légitimité sans pareil, mais qu’il convient d’affirmer et surtout de démontrer sans cesse. C’est le moment de nouer des liens privilégiés pour aider votre EPCI à renforcer son leadership sur les politiques de l’habitat.


Comment progresser dans cette réflexion ?


Vous n’avez pas encore commencé la rédaction de votre CUS ? Ou bien celle-ci est en cours mais ne suscite pas l’enthousiasme ? Vous hésitez encore sur la façon dont vous allez vous saisir du sujet ?

N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe. Nous serons ravis de comprendre vos enjeux spécifiques, de partager notre expérience sur ce point réglementaire et de réfléchir avec vous sur le moyen de tirer le meilleur parti de ce travail.


Pour plus de précisions sur nos projets :

Julien THEOLEYREJUT

Sénior consultant
06 30 07 18 89