Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

Aujourd’hui, c’est sur un sujet d’avenir que nous souhaitons vous entraîner : le vieillissement !

Sortons des poncifs habituels (la France vieillit, … nos locataires aussi, ...). Et interrogeons-nous à titre collectif : quelle place, quels rôles souhaitons-nous réserver aux personnes âgées ? Comment, dans notre mission et dans notre vocation de logement social, pouvons-nous nous inscrire durablement dans cette perspective ?
Comment appréciez cette évolution sociologique, tour à tour présentée comme :
la « génération montante », fer de lance de la silver économie ?
ou au contraire comme la génération délaissée, subissant l’isolement des grandes villes ou … des campagnes ?

Parle-t-on donc bien des mêmes personnes ? Qui sont-ils, ces « vieux » dont nous serons demain - ou après-demain – les représentants ? Quels sont leurs besoins ? De quoi ont-ils envie ? Serons-nous en mesure de leur apporter des réponses ?

urgence

En matière d’accompagnement du vieillissement, à l’exception de certains bailleurs qui se sont véritablement mobilisés sur le sujet, que constatons-nous ? Dans la plupart des cas, les bailleurs mènent au mieux des actions ponctuelles à destination de leurs locataires âgés (sous forme d'actions de saupoudrage de leur parc avec adaptations des salles de bain, effectuées à la demande de certains locataires).

Mais est-ce suffisant ? Selon nous, accompagner le vieillissement des locataires du parc social, c’est pouvoir leur proposer une palette colorée d’options réfléchies et librement consenties. Cet objectif appelle des actions coordonnées, complémentaires, à la fois en interne sur votre parc et dans vos processus et en externe de manière partenariale sur vos territoires d’implantation.

Pourquoi l’accompagnement du vieillissement est-il un sujet si compliqué, dont la plupart des bailleurs sociaux peinent à se saisir ?


> L’adaptation du logement : certes mais encore ?

A l’égard des personnes âgées comme à l’égard de n’importe quel ménage, le bailleur social est avant tout un fournisseur de logements. Producteur et gestionnaire : c’est ainsi qu’il est perçu et c’est ainsi qu’il est (le plus souvent) organisé.

Les personnes âgées, en perdant en assurance et en autonomie, nous réinterrogent sur cette identité de « fournisseur de bâti » :
un jour, le commerce de quartier auquel tout résident peut se rendre d’un coup de pédale - de vélo ou de voiture - devient pour certains difficilement accessible,
le petit tour au café qui permettait de voir du monde et de faire le plein de commérages se transforme en heureux souvenir,
le son de la télé remplace ou couvre celui des cris d’enfants du dehors, devenus trop menaçants à force d’agitation, …

En tant que bailleur, vous ne valorisez pas encore ces « plus » et ces aménités sociales dont bénéficient vos locataires, comme une composante à part entière de votre « produit ». Au mieux, la proximité d’un commerce ou l’ambiance sur la résidence sont pour vous des facteurs d’attractivité de votre parc, des données de votre patrimoine et de son environnement.

Mais vos locataires, en vieillissant, remettent en cause cet état de fait : le bâti et l’environnement persistent, certes, mais leur usage évolue. Sans que rien ne change dans votre patrimoine, l’habitat de vos locataires vieillissants y perd de son attractivité. Et bien souvent, à travers nos missions PSP ou nos réflexions Seniors, nous constatons que vous ne l’avez pas anticipé.

La réponse apportée le plus souvent par le bailleur, à travers une adaptation du logement, n’est donc que partielle : elle permet certes de maintenir l’usage du logement … mais pas nécessairement celui de l’habitat, c’est-à-dire du logement dans son environnement de relations sociales.

vigilance

> Le déchiffrage du réseau des acteurs du vieillissement : une compétence à développer dans votre organisme ?

Les acteurs du secteur médico-social entrent alors en jeu. Ils se font les porte-paroles de vos locataires âgés et de leurs besoins : conseillers sociaux, en interne, mais aussi gestionnaires de vos foyers-logements, associations de services et de soins à domicile, interlocuteurs du conseil général, ergothérapeutes, ….

Accompagner le vieillissement de vos locataires, à domicile ou dans des structures qui leur sont dédiées, nécessite, pour les bailleurs, d’interagir avec ce système d’acteurs du médico-social et avec les contraintes réglementaires fortes qui le régissent. Une connaissance réciproque est à construire, comme préalable et comme ressort de vos actions à l’égard des personnes âgées. Des modalités de collaboration sont à définir. Un vrai défi ! Mais c'est un challenge excitant, non ?

> La compréhension et l’anticipation des besoins des personnes âgées : entre a priori et reconduction des schémas de pensées, l’innovation se meurt !

Si les acteurs du secteur médico-social peuvent constituer de précieux alliés dans l’accompagnement du vieillissement, ils sont aussi porteurs et relais d’une certaine vision des personnes âgées et de leurs besoins. Point n’est l’objet de notre propos de la contester en tant que telle. Quelques reformulations peuvent toutefois s’avérer nécessaires :
⇒ A titre d’exemple, exprimer le souhait de rester à domicile, est-ce vouloir continuer à vivre là où on a toujours vécu ? Est-ce craindre le déménagement ou le déracinement ? Est-ce rejeter les alternatives proposées ? Faut-il prendre au pied de la lettre ce souhait de ‘maintien à domicile’ ?

Et demain ? Les besoins des personnes âgées seront-ils sensiblement différents de ceux d’aujourd’hui ? Besoins de sécurité, de lien social, d’aide dans les gestes de la vie quotidienne et de soins perdureront. Ce sont probablement les modalités de réponse qui évolueront. Comment devez-vous positionner votre mission et votre engagement de bailleur social dans ce cadre ? Pourquoi différer la vraie réflexion ? Le saupoudrage et les réponses ponctuelles ne peuvent vous tenir lieu de stratégie.

> En bref, un chantier exigeant, stimulant et porteur !

Prendre en compte le vieillissement de vos locataires actuels, anticiper celui de vos futurs clients, suppose donc de relever une série de défis :
dialoguer avec des acteurs que vous connaissez globalement encore assez mal,
écouter et comprendre vos locataires âgés ou non,
inventer et créer des services, des processus, des pratiques pour faire évoluer les freins culturels … et réglementaires !

Un programme réjouissant, en réalité, pour mobiliser vos équipes autour d’un nouveau projet et pour vous positionner comme un acteur innovant ! On comprend souvent le parcours résidentiel dans son sens social. Il s'agit ici de lui adjoindre en plus une dimension temporelle.

L’élaboration d’une stratégie Senior partenariale : un levier pour dépasser ces difficultés et poser pierre après pierre les fondations de votre patrimoine et de vos services de demain

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> L’adaptation du logement ou le piège de l’action quasi-indolore ? --> La nécessité d’une stratégie d’adaptation du parc cohérente

Par le jeu des dégrèvements de TFPB, réaliser certaines adaptations dans le logement ne pèse pas sur les finances du bailleur. On assiste ainsi à des réponses ponctuelles apportées à des besoins ponctuels, et qui conduisent :
Non seulement à un éparpillement des logements adaptés,
mais aussi à des adaptations réalisées dans des logements dont l’environnement ne se prête pas à un maintien à domicile durable.

Cette dissémination des adaptations empêche de penser le développement de services à domicile ou « à la demande », qui permettraient de compenser un environnement a priori défavorable à un maintien à domicile pérenne.

Au-delà, l’impact quasi indolore de l’action d’adaptation n’incite pas les bailleurs à questionner la stratégie du maintien dans CE domicile. Elle ne pousse pas non plus à travailler sur une politique de mutation ambitieuse, incitative et préventive, complémentaire d’un portefeuille de produits et de services Seniors variés et souples.

> Le maintien à domicile comme finalité ultime ? --> Une illusion à dépasser pour construire un portefeuille de produits et de services variés et souples, accompagnant les parcours résidentiels singuliers de vos locataires âgés

Quel est le « chez soi » dans lequel les personnes âgées souhaitent rester ? Est-ce un choix régulièrement réaffirmé ou un non-choix induit par l’absence d’anticipation et de perspectives ?

Pourquoi les populations des pays du nord de l’Europe seraient-elles plus enclines que nous à se projeter en tant que personnes âgées et dépendantes et à anticiper naturellement cette situation ?

Les foyers logements sont-ils des produits obsolètes ou bien manquent-ils la cible initialement visée ?
> Aujourd’hui les foyers-logements accueillent essentiellement des personnes âgées de plus de 75 ans, en perte d’autonomie, qui ont fini par se résoudre à quitter leur logement.
> Doit-on pour autant considérer qu’un produit de logement social dédié aux personnes âgées ne pourrait pas attirer des seniors encore en pleine possession de leurs moyens, à un âge où ils ne craindraient pas le déménagement et la perte de leur réseau social ? A quelles conditions concevoir et mettre en place ce type de produits ?

Comment, en tant que bailleur social, pouvez-vous optimiser l’occupation du parc existant tout en répondant aux besoins des personnes âgées :
> A travers une politique de parcours résidentiel ciblant les personnes âgées, … ?
> … mais aussi, par l’expérimentation de solutions d’occupation innovantes reposant sur les besoins complémentaires de vos locataires : devenir famille d’accueil pour personne âgée, découvrir la colocation avec des jeunes ou des moins jeunes, … ?

Quelles solutions temporaires mettre en place pour accueillir les personnes âgées en sortie d’hospitalisation ? Leur réserver quelques places dans des structures dédiées aux seniors ne serait-il pas une belle opportunité de leur montrer qu’on peut s’y sentir aussi bien que chez soi ?

Le village senior ou la résidence senior-service sont-ils des concepts à réserver aux « américains » ou aux seniors aisés ? Qu’est-ce qui en constitue leur attrait ? La diversité des services et loisirs proposés ? La dimension collective de la vie quotidienne ? Le fait de pouvoir être « entre soi » ?

Il apparaît donc tentant, mais illusoire, de vouloir proposer un schéma d’habitat unique pour l’ensemble des personnes âgées éligibles au logement social ou non. Et sur ce point, les questionnements apparaissent parfois plus nombreux que les réponses. Ces dernières dépendent de l’ambition que vous souhaitez avoir en la matière.

Quelques exemples de missions que nous menons actuellement


Société immobilière de la Guadeloupe (18.000 logements) – Elaboration du Plan d’actions Seniors
> Etude d’adéquation entre les besoins des publics de personnes âgées et les réponses apportées dans le département de la Guadeloupe,
> Audit de l’accessibilité du parc de la SIG et segmentation des groupes selon les enjeux,
> Identification des pistes d’orientations stratégiques et d’actions,
> Etude de la faisabilité du développement de différentes offres de produits et de services spécifiques à destination des personnes âgées (sous forme de développement, d’internalisation ou de partenariats)
> Définition du bouquet de produits et de services, appuyé sur un modèle économique pérenne,
> Accompagnement des équipes de la SIG dans l’appropriation des enjeux de l’accompagnement du vieillissement.

Oph de la Haute Corse (3.100 logements) et DDCSPP de la Haute Corse – Optimisation et adaptation du parc pour l’occupation des personnes âgées
> Analyse des besoins des différents publics de personnes âgées,
> Recensement des dispositifs et de l’offre de produits et de services en Haute-Corse. Analyse de leur pertinence en regard des besoins,
> Organisation et animation de la concertation (locataires cibles, élus, responsables des structures œuvrant auprès de ces publics),
> Formalisation du projet d’établissement de l’OPH de la Haute-Corse à destination du public personnes âgées,
> Traduction du projet d’établissement en programme d’actions d’aménagement et de programmation cohérent avec les politiques publiques locales.

⇒ OPAC Saône-et-Loire (27.600 logements) – Réalisation du schéma directeur du développement de l’activité foyers de personnes âgées et/ou en situation de handicap
> Etude de la faisabilité du développement de différentes offres de produits et de services spécifiques à destination des personnes âgées et/ou en situation de handicap (sous forme de développement, d’internalisation ou de partenariats),
> Définition du bouquet de produits et de services, appuyé sur un modèle économique pérenne,
> Estimation du coût de ces offres de produits et de services,
> Détermination du modèle économique visant à assurer durablement leur pérennité et leur rentabilité.

Comment progresser dans cette réflexion ?

puzzle
Pour initier ce chantier de l’accompagnement des personnes vieillissantes et âgées dans votre parc, plusieurs possibilités sont envisageables :

Profiter de l’actualisation de votre PSP pour :
> dresser le portrait de l’accessibilité de votre parc, de la pertinence et de la facilité de l’adaptation,
> le croiser avec l’occupation de votre parc et identifier les groupes à enjeux,
> initier une réflexion sur les nouveaux produits et services à proposer dans le cadre de votre plan de développement.

Compléter votre enquête de satisfaction par un volet spécifique visant à mieux comprendre les besoins de vos locataires âgés ou vieillissants. Vous disposerez ainsi d’un socle de pistes d’actions à approfondir et à structurer.

Valoriser les efforts déjà entrepris dans le domaine de l’accompagnement du vieillissement en allant rechercher une labellisation Habitat senior service.

Ou, de manière plus ambitieuses, lancer une réelle démarche d’élaboration de stratégie Seniors, visant à :
> Appréhender l’accompagnement des personnes âgées et vieillissantes comme un enjeu socio-économique, source d’attractivité pour vos territoires d’implantation et de développement pour votre organisme, …
> … en concevant le développement de l’offre de logements intermédiaires à destination des personnes âgées et vieillissantes comme une offre intégrée qui nécessite d’être maîtrisée en interne par votre organisme, et animée sous forme de réseau partenarial structuré à l’échelle vos intercommunalités voire de vos départements,
> … dans une perspective financière visant à constituer une activité a minima autofinancée, voire rentable à moyen terme …
> … et articulée aux dynamiques territoriales.

Vous trouverez davantage d’informations sur le sujet en cliquant ici.

Pour plus de précisions sur nos projets et sur l’accompagnement que nous pouvons vous apporter, n’hésitez pas à nous contacter.

FAB

Fanny BARRAL
Manager
06 82 32 96 00