Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous,

PSP, ROL, CUS, … la plupart des bailleurs se trouvent actuellement face aux questionnements suivants :
⇒  1) Quand faut-il lancer la rédaction de la seconde CUS (sachant qu’elle doit être finalisée 6 ans après la signature de la première et au plus tard le 31/12/16) ?,
⇒  2) Comment anticiper les travaux techniques, pour garder le temps requis à une bonne concertation avec les parties prenantes (collectivités locales, EPCI, associations de locataires) ?
⇒  3) La remise en ordre des loyers ? Faut-il s’y engager résolument ou l’effectuer a minima ?
⇒  4) Dans quel ordre mener les travaux PSP / CUS / ROL (si vous en profitez pour actualiser votre PSP) ?
⇒  5) Faut-il réellement homogénéiser les surfaces de quittancement ?

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 Sur la base de notre retour d’expérience, dans quel ordre mener les travaux ?
 
1) Par quoi démarrer ? La segmentation ! C'est un travail indispensable aux trois volets, à lancer dès le début en intégrant les besoins parfois différents du PSP, de la CUS et de la ROL.

Le point commun entre tous vos chantiers est la fameuse « segmentation ». Cela concerne, sous des formes certes différentes les 3 volets : le PSP, la CUS et la ROL. C’est pourquoi nous vous suggérons d’initier de manière simultanée les 3 chantiers en actualisant vos données (et en ajoutant, si besoin était, des données complémentaires).
 
Pour la collecte et l’actualisation des données, en règle générale, vous ne rencontrez plus trop de difficultés : les méthodes sont à présent bien maîtrisées par les bailleurs sociaux (méthodes qui peuvent varier selon la nature de votre parc, son éclatement géographique, l’implication de votre personnel de proximité, …).
 
Le point dur vient ensuite, lorsqu’il s’agit de réellement exploiter ces données. Nous constatons chez les bailleurs que nous accompagnons, que les critères et les pondérations doivent diverger selon le chantier à traiter :
 
La segmentation PSP (nous parlons plutôt de familles de patrimoine lors de nos missions) : cette segmentation est connue des bailleurs, nous ne nous y attarderons pas ici.

Retour d’expériences : inutile de multiplier les critères, les sous-critères, … Multiplier les critères, assurément, alourdit la charge de travail de vos équipes et allonge les délais. Or, que cherchons-nous à travers cette étape ? C’est de disposer d’une vision objective et stratégique du parc. Et ce n’est pas en multipliant les critères que vous obtiendrez une meilleure vision de votre patrimoine : une douzaine de critères, bien choisis, suffisent à qualifier votre parc.

La segmentation ROL (nous parlons plutôt de standing immobilier lors nos missions) : cette segmentation est fixée par la réglementation (et notamment par le CCH : il emploie le terme de "catégories en fonction du service rendu aux locataires"). Elle fixe a minima les 4 critères à prendre en compte dans la segmentation : "L'appréciation du service rendu prend notamment en compte la qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l'environnement de l'immeuble". Cependant, la réglementation n’interdit pas d’ajouter des critères complémentaires, à partir du moment où les 4 critères réglementaires sont respectés.

Retour d’expériences : la ROL s’appuie sur la qualité du service rendu : nous suggérons donc de surpondérer les critères locatifs (vacance, attractivité du groupe, …) et de sous-pondérer les critères techniques (vétusté). A-t-on déjà vu beaucoup de demandeurs de logements inspecter la toiture ou la maintenance de l’ascenseur avant d’accepter leur logement ? Il convient donc d’être vigilant lorsque vous allez choisir vos critères. Ayez bien une vision locative. Sortons du cadre de la vision du propriétaire – bailleur : c’est la clé d’une segmentation ROL réussie.

La segmentation CUS (nous parlons plutôt d’indicateurs territorialisés) : cette segmentation s’appuie sur les mêmes critères que pour la première CUS. Au sens de la réglementation, vous pouvez selon votre choix retenir des segments répondant à des différentes logiques : géographique, territoriale, patrimoniale ou logique de gestion. Bref, vous avez l’embarras du choix. Cette segmentation est donc distincte du classement en service rendu (cf. circulaire du 12 avril 2010) : elle vise uniquement à décomposer les objectifs de 18 des 26 indicateurs exigés dans la convention.

Retour d’expérience : la CUS a, selon nous, une vocation d’échanges avec les collectivités, et non pas une vocation stratégique : c’est un document d’intentions. Par ailleurs, compte tenu de la nature (voire de la pertinence ?) de certains indicateurs, descendre à une maille très fine n’a pas d’intérêt opérationnel pour la plupart des bailleurs. Une maille départementale (en distinguant le parc traditionnel d'un côté, et les foyers de l'autre) sera largement suffisante.
 

Comme on peut donc le voir, ces 3 segmentations PSP / ROL / CUS s’appuient sur des données similaires, mais leurs objectifs sont différents et les résultats obtenus à travers ces segmentations ne sont pas identiques. Il serait vain que de vouloir coûte que coûte avoir des segments identiques. Vous perdriez alors l’intérêt respectif des 3 démarches : le PSP répond à une logique stratégique et patrimoniale, la ROL à une logique commerciale, la CUS à une logique de conventionnement territorial.
 

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2) Pourquoi réaliser la ROL en parallèle du PSP ?
 
Du point de vue réglementaire
Conformément à la Section 4 du Code de la Construction et de l’Habitat (intitulé Cahier des charges de gestion sociale et remise en ordre des loyers), les organismes HLM doivent intégrer le volet Remise en Ordre des Loyers dans leur prochaine Convention d’Utilité Sociale.
⇒  6 ans après la signature de la 1ère CUS
⇒  Et au plus tard le 31/12/16
Il n’y a donc pas de contrainte réglementaire à réaliser la ROL en 2015, c’est-à-dire de front avec votre réflexion PSP.
 
Du point de vue de la dynamique de votre projet et de l'implication motivée de vos équipes
Nous estimons souhaitable que vous puissiez disposer d’une cohérence calendaire pour votre projet. Il s’agit de fixer à vos équipes une durée :
⇒  suffisamment longue pour permettre la réalisation de qualité de l’ensemble des travaux,
⇒  mais assez courte pour que le jalon final soit perceptible et pour que les équipes ne risquent pas de repousser sans cesse ce projet derrière leurs autres projets et derrière leurs tâches quotidiennes,
⇒  qui ne donne pas le sentiment d’un projet à rallonge, et finalement d’un puit de réflexion sans fond : « nous avons fini le PSP, mais il faut encore passer à la ROL, puis à la CUS, puis à la concertation, … ».
 
 
3) Comment articuler vos réflexions sur la ROL et vos réflexions sur le PSP ?
 
Les deux chantiers sont étroitement imbriqués.
En amont de la ROL, la collecte des données :
⇒  Vos données d’appréciation et de qualification du patrimoine vont nourrir à la fois le PSP et la ROL. Il serait dommage de devoir lancer une campagne de collecte pour le PSP en 2015, puis de réitérer cette campagne en 2016 pour la réflexion ROL (ou vice-versa).
⇒  La ROL peut être lancée dès cette phase liminaire de collecte et de consolidation achevée, sans que les scénarii du PSP aient été finalisés et sans que le PSP final ait été formalisé. Les deux réflexions peuvent alors être menées en parallèle. Deux groupes de travail peuvent aisément être montés : l’un à vocation technico-patrimoniale (pour le PSP), l’autre à vocation commerciale et tarifaire (pour la ROL).
En aval de la ROL, l’impact financier de l’évolution des loyers :
⇒  La ROL a un impact sur le compte de résultat et sur les marges de manœuvre financières de votre organisme.
>  Impact à la hausse si vos loyers actuels sont loin des plafonds,
>  Ou impact à la baisse selon vos modalités retenues de passage des loyers actuels aux loyers cibles (pour les logements dont le loyer sera amené à diminuer).
⇒  Il n’est donc pas possible de prime abord, avant de mener des simulations approfondies, de mentionner si l’impact de la ROL sera positif ou négatif pour vos marges de manœuvre financières.
⇒  Or, comment prendre en compte ces éléments dans le PSP pour aboutir à un PSP équilibré si la ROL est réalisée après le PSP ? Cela conduirait alors mécaniquement à une révision en 2016 du PSP établi fin 2015. Cela ne nous semble guère souhaitable.
 
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4) Faut-il réellement passer en surface utile ? A quel moment de la réflexion ROL doit-on se poser la question ? A quel moment initier les travaux ?
 
De nombreux bailleurs penchent intuitivement pour un passage globalisé au plus tôt … Mais : ce n’est pas une obligation, c‘est un travail pouvant être fastidieux, et cela peut vous amener à réduire votre potentiel de facturation. Alors ? Le passage en surface utile est-il réellement opportun ?
 
De nombreux bailleurs nous indiquent, en début de projet, vouloir absolument homogénéiser les surfaces de quittancement. Ce pré-requis est fort pour certains bailleurs : Il s’agit de sortir de la logique prévalant depuis 1996 avec la cohabitation de 2 types de surfaces. Pourtant, à y regarder de plus près, l’opportunité est-elle aussi évidente que cela ?
⇒  La plupart des systèmes d’information savent très bien, au quotidien, gérer surface utile et surface corrigée : quels gains opérationnels aurions-nous à homogénéiser les surfaces ?
⇒  La concertation avec les associations de locataires s’avère sur le terrain particulièrement délicate à mener : pour présenter le champ des méthodes possibles, puis pour valider la méthode qui sera appliquée.
⇒  Surtout, le passage de la surface corrigée à la surface utile peut, pour certains groupes, dégrader vos loyers plafonds : Comment identifier les groupes concernés ? Nous n’avons à ce jour trouvé qu’une seule solution : Effectuer groupe par groupe des simulations en passant virtuellement les logements de surface corrigée en surface utile, en appliquant ensuite le fameux coefficient de structure, puis en comparant plafond SC / plafond SU. Ce n’est que comme cela que vous pourrez concrètement identifier quels groupes vont vous faire perdre de l’argent en cas de passage à la surface utile.
⇒  Enfin, la réglementation n’oblige pas au passage à la surface utile : au sein de votre prochaine convention, le passage à la surface utile reste optionnel, voire partiel : vous pouvez très bien appliquer cette possibilité à l’immeuble ou à l’ensemble immobilier, selon opportunité.

Retour d’expérience : Avant de se lancer à corps perdu dans une homogénéisation des surfaces, nous suggérons à nos clients de réaliser une simulation d’impacts financiers sur les loyers. Lors des ateliers ROL, nous effectuons une simulation sur les groupes en surface corrigée. Quel est le plafond réglementaire ROL applicable si on reste en surface corrigée ? Quel est le plafond réglementaire ROL applicable si on passe en surface utile (avec application du coefficient de structure) ? Quels sont les groupes où il n’y a pas opportunité d’abandonner la surface corrigée ? Faut-il alors réellement se lancer dans un chantier global d’homogénéisation des surfaces.
 


 5) Quand faut-il lancer le chantier CUS ?
 
Le chantier CUS est nettement moins mobilisateur (il fait moins rêver) et nettement moins chronophage (il implique moins de personnes) que les autres chantiers. Pour autant, il est obligatoire de formaliser cette convention de 2ème génération (quelques bailleurs parlent de … CUS 2.0).
 
Nous suggérons de démarrer dès à présent le chantier CUS, sans trop de pression, au sein d’un petit groupe de travail qui va :
⇒  Porter un regard critique sur la première CUS : quels sont les éléments qui se sont avérés au final inutiles, quels sont les points de dérogation à réintégrer ?
⇒  Etablir le sommaire de la CUS,
⇒  Identifier la provenance des indicateurs (du PSP ? du système d’information ? du terrain ?),
⇒  Définir la segmentation CUS réellement pertinente.
Ce n’est que dans un second temps qu’aura lieu le travail plus conséquent, consistant à éclater analytiquement les indicateurs et les objectifs. Ce travail pouvant alors être réalisé de manière relativement distincte du PSP et de la ROL.
 

Selon quel planning pouvez-vous raisonnablement espérer mener la réflexion … ?
 
 
Un bref schéma étant souvent plus clair, …
 

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Il nous semble opportun que les éléments clés de votre politique patrimoniale (PSP) et de votre politique de loyer (ROL) puissent être disponibles pour l’élaboration de votre budget 2016. Cela vous permet ainsi de mettre en application dès 2016 la stratégie patrimoniale qui sera finalisée par votre organisme à l’automne 2015.
 

Quelques nos missions en cours, sur lesquelles nous appuyons notre expérience
 
Parmi nos nouvelles missions, initiées depuis moins de 2 mois :
⇒  Logivam (5.900 logements) : PSP / CUS / ROL / surfaces
⇒  La Maison du Cil (22.000 logements) : PSP / CUS / ROL / surfaces
⇒  Arosh - USH Poitou Charentes (76.000 logements) : ROL / surfaces
⇒  Picardie Habitat (10.000 logements) : PSP / CUS / ROL / surfaces
⇒  Dôle du Jura Habitat (2.800 logements) : PSP
⇒  Joinville-le-Pont Habitat (1.500 logements) : PSP
⇒  Logéal Immobilière (10.400 logements) : ROL / surfaces
⇒  Erilia (55.000 logements) : PSP / CUS / ROL
⇒  Nantes Métropole (Direction de l’Habitat) ROL à l’échelle du territoire de l’agglomération
 

Comment progresser dans cette réflexion ?
 
Spécialisés dans l’accompagnement des bailleurs sociaux sur leur organisation et pratiques commerciales, animateurs des projets interorganismes de mise en place des fichiers partagés, gestionnaire départemental du SNE sur 15 départements, nous sommes à votre disposition pour :
Si vous souhaitez :
⇒  Disposer d’une veille réglementaire sur vos obligations et sur vos marges de manœuvre concernant le PSP, la CUS, la ROL et l’homogénéisation des surfaces,
⇒  Initier les travaux dès à présent au sein de votre organisme, pour pouvoir disposer ensuite d’un délai propice à une réelle concertation,
⇒  Assurer la cohérence entre eux de ces différents chantiers,
⇒  Disposer d’un retour d’expérience des autres bailleurs,
N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe. Nous serons ravis de comprendre vos enjeux spécifiques et de partager notre expérience sur ces volets clés de vos réflexions d’actualité.

Jean-Hervé DUCHESNEJHD 2
Associé
06 83 61 28 23