Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous.

La remise en ordre des loyers : contrainte ou opportunité ?

Levons le suspens tout de suite, la ROL, c’est une réelle contrainte (sauf cas très particuliers). Mais, c’est aussi … une obligation. Alors essayons de voir comment la traiter au mieux  .

S’il s’agissait réellement d’une opportunité, davantage d’organismes y auraient eu recours lors de la première CUS. Or, d’après notre Observatoire Aatiko Lab’, seuls 17 bailleurs ont effectivement mené une remise en ordre complète de leurs loyers à cette époque.

  • Opportunité financière ? Cela supposerait de ne pas déjà être aux loyers plafonds. Et si les bailleurs n’y sont pas déjà, c’est souvent tout simplement parce que le marché ne le permet pas. La ROL ne changera pas, sauf exceptions, cet état de fait. Pire, en fonction du scénario retenu par le bailleur pour passer des loyers actuels aux loyers cibles, la ROL peut se traduire par une dégradation du compte d’exploitation les premières années.
  • Opportunité sociale ? Peu probable : les inégalités de loyers à qualité de service identique, induites par les financements d’origine, peuvent être gommées en partie par la ROL. Mais cela ne se fait-il alors pas au détriment de l’existence d’une gamme de loyers rendant possible les stratégies de peuplement et de mixité sociale ? Cela suppose un travail de concertation important avec les associations de locataires (souvent peu favorables à une ROL ambitieuse), et avec les EPCI (qui pourraient avoir tendance à préserver le fruit de leur niveau de subventionnement pour chaque financement initial).
  • Opportunité territoriale ? Certes. Mais cet intérêt de la ROL est surtout au bénéfice des EPCI qui y voient un levier complémentaire au service de leur PLH. Certains EPCI (Nantes Métropole, Carène Saint-Nazaire, …) ont d’ailleurs lancé des réflexions internes pour affiner leur négociation avec les bailleurs implantés localement, ...
  • Opportunité commerciale ? C’est surtout selon cet angle que nous axons notre accompagnement auprès des bailleurs : il s’agit notamment de tirer parti des anciens groupes attractifs avec des financements très contraignants, et de donner des marges de manœuvre pour les constructions les plus récentes souvent très attractives.

 

Que votre organisme ait un intérêt ou non à mener une ROL, c’est de toute façon une obligation reglementaire. Comment dans ce cadre mener à bien votre réflexion ?
 
gestion loc

Pour mémoire, les principales obligations

La ROL est obligatoire dans le cadre de la seconde CUS. Elle doit donc figurer dans votre prochaine convention, 6 ans après la date de signature de votre première CUS, et au plus tard avant le 31/12/16. Les principales règles restent inchangées :

  • La Convention d’Utilité sociale, avec son volet ROL, se substitue à toutes les autres conventions de loyers.
  • Les plafonds de vos loyers :
    • étaient jusqu’à présent déterminés par la loi, en fonction du financement d’origine de la construction, à l’échelle du groupe,
    • sont désormais déterminés par chaque bailleur dans sa CUS (potentiellement à l’échelle du logement), selon la fameuse règle du respect de la masse constante des loyers plafonds.
  • Des garde-fous perdurent, avec l’apparition d’un plafond maximal réglementaire ROL, défini par décret en fonction de la zone et du financement.
  • A noter (puisque que c’est une question qui nous revient souvent) : le passage à la surface utile n’est pas obligatoire. Et il peut être mené seulement sur une fraction de votre patrimoine.

 

Quelle démarche mettons-nous en œuvre auprès des organismes ?
 
Nos interventions actuelles concernent à la fois des réflexions auprès de bailleurs sociaux (Erilia, Logeal, …), auprès de collectivités locales (Nantes Métropole, …) ou auprès d’institutionnels (Caisse des Dépôts Haute-Normandie, …)

Sur la base de ces expériences actuelles, nous vous proposons d’articuler vos démarches autour des 10 chantiers successifs suivants :

puzzle
Chantier n°1 : Objectivez vos enjeux territoriaux → chantier plutôt délicat
La remise en ordre des loyers doit être réalisée en fonction de la « qualité de service » (pour reprendre le vocable réglementaire). Mais selon nous, cette qualité de service ne peut être déconnectée de vos marchés territoriaux de l’habitat. Car la qualité est une notion théorique, si on ne la rapproche pas du prix du marché. Ce premier chantier va donc :

  • Objectiver la nature du marché sur vos territoires d’implantation,
  • Expliciter les enjeux particuliers des EPCI dotés d’un PLH, où vous êtes présent,
  • Anticiper les mouvements de la concurrence sociale dans le cadre de la ROL : les positions globalement figées entre bailleurs risquent de bouger. Anticipons-les dans le cadre de votre réflexion.


>  Chantier n°2 : Identifier votre périmètre patrimonial objet de la ROL → chantier relativement aisé

  • Doit figurer dans la ROL tout votre patrimoine conventionné depuis plus de 6 ans, à la date de la signature de la CUS (ex : si votre CUS est signée au 01/01/17 → le patrimoine objet de la ROL est celui conventionné au 01/01/11).
  • Nous suggérons aussi, dans le cadre de ce chantier, que vous arbitriez au cas par cas sur l’opportunité d’intégrer le patrimoine nouvellement conventionné (neuf ou acquisition-amélioration de moins de 6 ans) : vous avez deux possibilités : soit les intégrer dans la ROL (la date d’effet sera alors le 6ème anniversaire de leur convention), soit les geler et ne les prendre en compte que pour votre 3ème CUS.
  • Vos prochains projets de réhabilitation doivent aussi être précisés dans ce cadre : leurs loyers pouvant être augmentés (par dérogation) suite à la réhabilitation, il est judicieux de le diminuer dans la ROL au bénéfice d’autres groupes.


>  Chantier n°3 : Qualifier le patrimoine et le segmenter en fonction de la qualité de service rendu → chantier plutôt délicat
La loi prévoit des critères minimaux classés en 4 catégories (Qualité de la construction, Environnement, Prestations Techniques, Localisation). Pour autant :

  • D’une part, ces critères ne sont pas limitatifs.
  • D’autre part, nous estimons qu’il s’agit-là de sémantique.

Dans le cadre de vos réflexions, nous suggérons d’annihiler les critères classiques PSP, surtout les critères trop techniques (ex : vétusté toiture), pour surpondérer la vision locataire (réputation du quartier, tranquillité sociale, propreté des abords et des parties communes, taux de vacance, ...). Quel locataire choisit son logement en fonction de la réfaction de la toiture ou de la modernité de la chaudière ? Par qualité de service, il faut selon nous entendre, qualité de service perçue par le locataire, et non pas qualité de service au sens du bailleur.

>  Chantier n°4 : Calculer les plafonds maximaux réglementaires ROL → chantier relativement aisé
Ce chantier (pas le plus complexe), vise à :

  • Identifier, pour chacun de vos groupes, les zonages du logement locatif social (Zone I, II, III pour les PLAI/PLUS / A, B, C pour le PLS et PLI) et les financements d’origine,
  • Calculer les coefficients de structure (pour les groupes en surface utile),
  • Calculer les plafonds maximaux réglementaires ROL.


>  Chantier n°5 : Définir la politique de loyer cible → chantier complexe
Pour cela, nous accompagnons nos clients dans le cadre de simulations itératives, lors de réunions de travail où nous faisons varier en séance les loyers en fonction des hypothèses émises par vos équipes. Nos réflexions sont guidées par les étapes logiques suivantes :

  • Positionner les groupes les mieux classés (en terme de qualité de service rendu) au plafond maximal réglementaire ROL,
  • Positionner les groupes les moins bien classés aux prix du marché (ce qui suppose de les connaître, cf. chantier n°1),
  • Positionner les groupes intermédiaires par itération en visant au respect de la règle des constantes des plafonds (avant / après ROL),
  • Identifier les groupes où les plafonds ne pourront être atteints en raison du marché et/ou de la qualité de service,
  • Mesurer l’opportunité d’effectuer un changement de surfaces (SC → SU) : pour nous, le changement de surface ne doit pas être systématique. C’est un levier technique : il n’y a d’opportunité à passer à la surface utile que pour les groupes de très bonne qualité de service ET dont le passage SC → SU (avec calcul du coefficient de structure) permet d’augmenter le plafond. Nous étudions donc cette opportunité groupe par groupe, ce qui évite à nos clients de se lancer dans une campagne générale de passage à la surface utile.


>  Chantier n°6 : Définir les modalités de passage des loyers pratiqués aux loyers cibles → chantier complexe
Pour élaborer les modalités de passage des loyers pratiqués actuels aux loyers cibles, nous définissons tout d’abord les scénarii applicables aux immeubles dont les loyers vont baisser. Nous proposons à nos clients 3 scénarii majeurs :

  • Baisser immédiatement les loyers pratiqués au niveau du ‘plafond’ cible CUS,
  • OU Geler les loyers pratiqués et attendre que le ‘plafond’ cible CUS rattrape les loyers pratiqués (via l’IRL),
  • OU Ajuster les loyers uniquement lors de la rotation des locataires.

A partir du scénario retenu pour les loyers à la baisse, les modalités de passage pour les loyers à la hausse se déduisent mécaniquement.

>  Chantier n°7 : Analyser l’impact des loyers cibles chantier plutôt délicat
Il s’agit de mesurer les impacts des premières hypothèses posées en matière de remise en ordre des loyers :

  • Impact social pour les locataires : taux d’effort, mixité sociale, …
  • Impact financier pour l’organisme : montant prévisionnel de quittancement, impact sur votre autofinancement, taux de couverture APL, …

Les hypothèses de la ROL peuvent alors être ajustées.

>  Chantier n°8 : Etudier la possibilité de descendre à l’échelle du logement → chantier relativement aisé
Ce chantier est souvent écarté par les bailleurs mais la question mérite cependant d’être posée. C’est notre rôle que d’être l’aiguillon sur un tel sujet.

>  Chantier n°9 : Mener la concertation → chantier complexe
C’est LE chantier chronophage, qui nécessite un travail de longue haleine, des présentations pédagogiques et des supports didactiques. Nous mettons ici en œuvre nos méthodes de négociation raisonnée pour amener les parties prenantes (EPCI dotés d’un PLH, associations de locataires, collectivités locales, …) à adhérer progressivement à la réflexion : c’est par une démarche comprise que va naître l’adhésion et que vont se gommer, pour partie, des postures parfois dogmatiques.

>  Chantier n°10 : Etablir le cahier des charges de gestion sociale, pièce partie prenante de la CUS → chantier relativement aisé
Cette étape, purement administrative et interne, est la traduction de votre ROL dans votre CUS. Ne pas oublier, en filigrane, le volet système d’information : vos progiciels ne sont pour le moment pas conçus pour gérer des loyers supérieurs à leur plafond ! Compte-tenu des délais de développement informatique, il est temps de commencer à saisir vos Clubs Utilisateurs sur le sujet smiley .

Image43

Pour en savoir plus, les textes de référence

La littérature officielle consacrée au sujet est la suivante :

  • Décret R445 du 3 décembre 2009 → document, bien que censé préciser la loi, peu compréhensible,
  • CCH, article L.445 modifié par le LOI du n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur) → document globalement peu clair et sujet à interprétation,
  • Arrêté du 03 juin 2010 qui fixe les plafonds réglementaires ROL (en €/m²),
  • Fiche circulaire annuelle qui actualise les montants des nouveaux plafonds réglementaires ROL,
  • Fiche thématique n°3 de la DHUP validée le 5 mars 2012, qui précise comment réaliser la ROL → Modes opératoires très clairs,
  • Hors réglementation : les Cahiers de l’USH n°155 - la remise en ordre des loyers (septembre 2013) : → Document pragmatique, les retours d’expérience mentionnés y sont remarquables de qualité.

 

Jean-Hervé DUCHESNEJHD 2
Associé
06 83 61 28 23