Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour à tous.

La loi ALUR est désormais disséquée : la littérature commence à abonder. Et nous ne saurions vous recommander, si cela n’est déjà fait, de prendre connaissance du document rédigé par l’USH visant à vulgariser et à traduire les clauses de cette nouvelle loi.

Nous constatons cependant que de très nombreux bailleurs éprouvent des difficultés pour décliner de manière opérationnelle cette loi, au sein de leur organisme :

  • Quels arbitrages, relevant de la Direction Générale, faut-il prendre ?
  • Quelles sont les priorités à mettre en œuvre ? Quels points peuvent au contraire attendre ?
  • Comment faire évoluer pratiques et outils dans l’organisme ?

 

Nous menons actuellement des réflexions flash pour les bailleurs : 6 à 7 jours d’intervention suffisent à répondre aux points d’arbitrages qui se posent à vous et à établir le plan des actions opérationnelles à mettre en œuvre auprès de vos équipes.

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Selon notre analyse de la loi ALUR (et notamment des évolutions apportées à la loi de 89) et sur la base de nos missions actuelles auprès de certains d’entre vous, nos préconisations sont les suivantes (vous trouverez également des informations plus détaillées dans le document didactique que nous utilisons pour recentrer la réflexion chez nos clients en cliquant ici) :

Globalement, à ce stade et dans l’attente des décrets relatifs au dossier de demande de logement, les impacts sont moindres qu’estimés dans un premier temps : mais encore faut-il les traiter ☺.
 

Quels arbitrages clés doivent être pris par les Directions Générales ?
 

Malgré la densité et l’hétérogénéité de la loi ALUR, nous identifions uniquement 13 arbitrages ou grandes décisions à prendre par les Comités de Direction des organismes :
 
Arbitrages à prendre sur les impacts financiers générés par la loi ALUR …

  • Amiante : face à la probable extension des Diagnostics Amiante Partie Privative (DAPP) à la liste B, faut-il poursuivre les DAPP uniquement sur liste A (au risque de devoir procéder à une seconde itération) ? Ou bien faut-il réaliser dès à présent des diagnostics liste A + liste B, malgré le surcoût engendré (entre 180 et 230 k€ TTC pour 1.000 logements) ?
  • DAAF : vous devez désormais prendre en charge la fourniture des daaf. Allez-vous en plus choisir de lancer une campagne d’installation par vos soins (le surcoût est alors compris entre 10 k€ et 20 k€ pour 1.000 logements, en plus des 7 à 10 k€ TTC d’achats des daaf) ? Dans le cas contraire, comment s’assurer de la bonne installation par le locataire, et de l’impossibilité pour son assureur de se retourner contre vous en cas de sinistre incendie ?
  • SLS : vous allez devoir (même si ce point est moins urgent) valider en CA si le produit issu du SLS doit être affecté au financement de remise des loyers acquittés par les locataires connaissant des difficultés économiques et sociales (attention aux lourdes conséquences comptables et informatiques).

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Arbitrages à prendre sur les impacts opérationnels, …

 

  • Non-antériorité de la loi : L’article 14 de la loi ALUR cache une réelle difficulté opérationnelle pour vos équipes : ALUR créé des règles différentes selon que le bail a été signé avant ou à partir du 27 mars 2014 (durée des préavis de départ, état des lieux ...). Dans ces conditions, vous devez arbitrer si vos équipes vont appliquer deux règles différentes selon la date du bail ou si vos règles vont toutes être uniformisées sur la loi ALUR (même si elles sont moins favorables pour les bailleurs que la loi de 89) ?
  • TIC : Définir en interne ce que votre organisme considère comme entrant dans le champ sobrement intitulé «équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication». Ce point est à la fois 

   → essentiel : car la liste de ces équipements doit désormais faire partie des clauses du bail,

   → et urgent : car une campagne de recensement s’impose pour plupart des bailleurs.

  • Dépôt de garantie : la loi indique que le dépôt de garantie est restitué sous un mois, dans le cas où l’état des lieux de sortie est conforme avec l’état des lieux d’entrée. Vous devez donc définir comment vos équipes doivent interpréter cette notion plutôt floue de «conformité».
  • Solde de tout compte : Arbitrer entre les 2 modalités proposées par la loi : remboursement uniquement de 80% du dépôt de garantie (le solde étant dû après la régularisation suivante des charges) ou solde anticipé amiable.
  • Dématérialisation des quittances (arbitrage moins urgent) : Faut-il répondre favorablement aux sollicitations de certains locataires ? Faut-il généraliser le dispositif ?
  • Dématérialisation des CAL (arbitrage moins urgent) : Arbitrer sur l’opportunité d’y recourir (uniquement dans les communes non assujetties à la taxe vacance). La dématérialisation des CAL sur tout ou partie de vos territoires permettrait-elle d’augmenter la réactivité dans l’attribution de vos logements et de réduire les délais de vacance commerciale ?

 

Arbitrages à prendre sur le périmètre d’activité de votre organisme …

  • Assurances locatives : est-il opportun de souscrire une assurance pour le compte des locataires défaillants ? Quelles sont les opportunités et les risques ?
  • Politiques d’attribution : Les EPCI ont l’obligation de mettre en place un plan partenarial de gestion de la demande et un dispositif de gestion partagée des dossiers de demandes. Comment prendre les devants, pour éviter de vous voir imposer des dispositifs contraignants ? Comment anticiper pour continuer à maîtriser votre politique de peuplement ? Quelles actions peuvent être menées de manière collective au niveau de votre Association Régionale ?
  • Syndic (arbitrage moins urgent) : la possibilité étendue de gestion des syndics (les bailleurs peuvent désormais gérer des copropriétés pour du patrimoine non issu de leur propre production) peut-elle représenter une nouvelle source de revenus pour votre organisme ? Est-ce un métier à développer ?
  • Cession de patrimoine (arbitrage moins urgent) : ‘Ventes à rénover’ et ‘Vefa inversée’ constituent-ils des leviers attractifs pour vos marges de manœuvre financières ? Faut-il se lancer dans ces types de produit ?


Une fois ces 13 arbitrages levés (dont 9 doivent l’être à court terme), ALUR ne constitue alors globalement plus qu’un chantier technique.

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Quelles sont les actions les plus urgentes ?
 

Nous recommandons, si vous n’avez pas les ressources disponibles pour traiter l’ensemble des points, que vous priorisiez les travaux en fonction de leurs incidences pénales et financières pour votre organisme :

Les 4 actions à mener dans les plus brefs délais (avant l’été selon nous)

  • Modification du bail : Nous voyons encore très peu de bailleurs ayant fait évoluer leurs modèles de baux : il se signe tous les jours, dans les organismes, des baux comportant des conditions non conformes à la législation ! C’est plus que gênant, surtout pour des professionnels de la location dont le savoir-faire est justement reconnu et valorisé dans la loi ALUR. L’argument que nous entendons pour justifier cette position est l’attente des modèles de baux prévus par décret. Or :

      → Rien ne garantit que ce décret définisse un bail type pour le parc conventionné (il pourrait très bien ne porter que sur le parc à loyer libre),
      → La date de parution du décret n’est pas connue et pourrait aller jusqu’au 31/12/15. Peut-on décemment faire comme si la loi n’existait pas, sur une aussi longue période … ?

  • Etats de lieux : Ce point devient encore plus sujet à crispation entre bailleurs et locataires, puisque le caractère contradictoire disparaît ! Le locataire peut à présent compléter son état des lieux (notamment entrant) jusqu’à 10 jours après sa réalisation. Vous devez donc mettre en place les conditions internes pour traiter ces situations de conflit qui risquent de se multiplier.
  • Information des travaux : Ce troisième point doit selon nous être traité avant l’été car il relève du pénal : Le bailleur doit informer officiellement les locataires (par AR ou par remise en main propre) des travaux nécessitant d‘accéder chez eux, qu’il s’agisse de travaux en partie privative ou … en parties communes. Les sanctions pénales prévues dans le code de l’urbanisme sont : amende comprise entre 1,2 et 300 k€, puis emprisonnement de 6 mois en cas de récidive. Il convient donc de s’assurer que tous vos travaux concernés font l’objet depuis mars d’une telle information formelle.
  • Sensibilisation de vos équipes : A court terme, une brève présentation des modifications induites par la loi ALUR suffit pour vos équipes. De manière factuelle, certaines règles auxquelles nous étions habitués évoluent. Mais au final, à l’échelle de chaque profil de poste, il n’y a pas tant de changements que cela (hormis pour le contentieux et à un degré moindre pour les états des lieux).

 

Les actions qui peuvent attendre la rentrée

  • Délai d’impact des travaux : ce délai passe de 40 à 21 jours : il convient donc de vérifier l’ingénierie calendaire de vos prochaines opérations programmées pour éviter de devoir payer aux locataires des indemnités sous forme de réduction de loyer.
  • Evolutions du système d’information et évolution du paramétrage (en relation éventuellement avec votre éditeur).
  • Ajustement de vos référentiels de fonctionnement (procédures, modes opératoires, scripts de vos centres d’appels, informations sur votre site internet, plaquettes commerciales, …).
  • Refonte de vos processus d’attribution, si vous avez du patrimoine en zone tendue, pour faire face à la réduction du délai de préavis de départ à un mois.
  • Evolution du modèle d’état des lieux : nécessité de mentionner les index (souvent déjà pratiqué), l’adresse du locataire sortant (également), et les éléments liés au daaf.
  • Déplafonnement du SLS : sans que ce soit urgent, il convient de ne pas trop tarder à calculer les nouveaux montants dus pour éviter de créer une dette sur ces locataires.


Les actions qui peuvent attendre 2015

  • Dématérialisation des quittances et des régularisations de charges, validation de l’usage du produit issu du SLS, opportunité de recourir à des ‘Ventes à rénover’ et ‘Vefa inversée’, …

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Les réflexions que nous menons actuellement chez les bailleurs

Nous aidons les bailleurs sous forme d’accompagnement flash (6 à 7 jours) pour passer de la phase de réflexion à la phase d’action :

  • 1) Sensibilisation des membres du Comité de Direction aux impacts de la loi ALUR et aux 13 décisions qu’ils doivent prendre,
  • 2) Analyse selon votre contexte (organisation, pratiques, territoires d’implantation, …) des impacts de la loi ALUR pour votre organisme,
  • 3) Rédaction du plan d’action opérationnel déclinant, selon vos priorités, les travaux à mener à court, moyen et long termes pour :

      → Vous mettre en conformité avec la loi ALUR, ...
      → … sans pour autant agir par excès de zèle.

Pierre-Louis ROUSSELPLR 2
Sénior consultant
06 15 50 33 39