Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Bonjour.

On en a, déjà (!) beaucoup parlé. Et on en a vu passer, des versions projets. Cette fois, ça y est ! La loi dite ALUR a été promulguée le 24 mars dernier (avec son petit nom, loi n°2014-366, parue au journal officiel du 26 mars).
Cette loi, c’est :

  • Une phase de maturation très longue (version projet en juin 2013) pour arriver à la promulgation,
  • De nombreux aller-retour à l’Assemblée Nationale et au Sénat, puis un passage au Conseil Constitutionnel,
  • 169 pages et 177 articles.

 

Le contenu originel a été modifié à maintes reprises : il est parfois difficile de s’y retrouver dans ces différentes versions : la modification de quelques mots / phrases vient parfois supprimer ou ajouter de nouvelles obligations aux bailleurs. Après cette longue période d’incertitudes ou de rumeurs, la patience s’impose encore : au moins jusqu’à la publication des nombreux décrets d’application attendus … Une fois n’est pas coutume, ce n’est pas à une réflexion opérationnelle que nous vous invitons aujourd’hui : dressons plutôt ensemble une revue factuelle et objective de la loi ALUR sur le métier des bailleurs.
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‘L’esprit’ de la loi

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) est extrêmement riche (voire un peu fourre-tout sur certains aspects) : elle entend répondre à de nombreux enjeux, comme en témoignent ses 4 grands titres :

  • I/ Favoriser l’accès à un logement digne et abordable,
  • II/ Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées,
  • III/ Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques,
  • IV/ Moderniser les documents de planification et d‘urbanisme.

 

De prime abord, les articles semblent très divers et sans cohérence d’ensemble. Pourtant, nous identifions une structuration et un apport de réponses autour de 3 dénominateurs communs :

  • Moderniser l’action publique par plus de transparence et de territorialisation des politiques publiques,
  • Placer demandeurs et locataires au centre du jeu et leur accorder de nouveaux droits,
  • Préciser et cadrer les champs d’action des différents acteurs de l’habitat, et parfois en créant de nouveaux acteurs.

 

Ces 3 ambitions vont, sur certains de vos processus, modifier les pratiques et les habitudes actuelles de vos équipes. Vous allez devoir redéfinir localement votre rôle, par rapport à celui des collectivités locales par exemple. Quel doit être votre positionnement ?
 

De manière concrète, quels sont les impacts d’ALUR pour les bailleurs sociaux ?

  • De nouvelles obligations vous sont imposées : DAAF, amiante, entrée/sortie du locataire, impayés, … :

Au chapitre des impacts certains pour les bailleurs sociaux, une série de nouvelles obligations auxquelles il faudra ‘docilement’ se conformer, parmi lesquelles :

    • DAAF - Obligation faite au propriétaire (et non plus au locataire comme prévu dans la loi MORANGE) d’acheter et de fournir au locataire un Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée. Pour le parc vacant, l’obligation va jusqu’à l’installation de l’appareil.
    • Amiante – Obligation de fournir au locataire, en annexe au contrat de location, « un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Si le contenu de cet état reste à fixer par décret, on peut supposer qu’il ira au-delà du DAPP actuel (limité à la liste A) et inclura tout ou partie des matériaux de la liste B (les premières versions de la loi ALUR évoquaient un état similaire à l’actuel diagnostic avant-vente).
    • Entrée / sortie du locataire – De nouvelles dispositions viennent modifier les modalités d’entrée et de sortie du locataire : nouvelles informations à indiquer au contrat de location, nouvelles modalités de réalisation de l’état des lieux (à définir par décret), possibilité de prendre une assurance pour le compte du locataire et de la lui refacturer, définition des règles de vétusté dans un décret à venir, …
    • Evolution des loyers – Blocage des loyers hlm jusqu’au 31/12/2016.
    • Prévention des expulsions – Mesures visant à réduire les expulsions : allongement de la trêve hivernale, modification du délai de sursis à expulsion, sanctions pénales en cas d’expulsion forcée, renforcement du rôle de la CCAPEX, …



  • De nouvelles modalités de gestion de la demande de logement : les droits des demandeurs sont élargis et le rôle des EPCI est renforcé :

L’Article 97 de la loi ALUR (ex-article 47) est sans doute un des plus précis et un des plus aboutis … et c’est également l’un des plus impactants à court terme pour les bailleurs. Il fait directement suite à la « Concertation sur les attributions de logements sociaux » du printemps 2013.

    • Elargissement des droits des demandeurs de logements
      • Droit du demandeur à déposer, modifier et renouveler son « dossier unique de demande », incluant les pièces justificatives, sur internet,
      • Droit du demandeur à être informé sur les données qui figurent dans le SNE, les modalités de traitement de sa demande, les caractéristiques du parc social et le niveau de satisfaction des demandes sur un territoire donné.
    • Renforcement du rôle des EPCI (a minima les EPCI dotés d’un PLH)
      • Mise en place d’un dispositif de gestion partagée des dossiers de demandes, interconnecté avec le SNE ou tout dispositif départemental équivalent,
      • Elaboration d’un plan partenarial de gestion de la demande, avec les bailleurs, l’Etat et les réservataires, prévoyant notamment la création d’un service d’accueil et d’information des demandeurs,
      • Possibilité de créer une conférence intercommunale pouvant fixer les objectifs en matière d’attributions de logement et de mutations sur le patrimoine locatif social.


L’ensemble de ces dispositions (et notamment celles renforçant le rôle des EPCI) impacte votre politique de gestion de la demande et votre processus d’attribution : vous devez donc définir votre nouveau positionnement vis-à-vis de vos partenaires territoriaux et élaborer avec eux les solutions techniques à mettre en œuvre. A garder en tête : l’attente des décrets d’application, du positionnement des EPCI et des évolutions techniques du SNE rend délicate et prématurée toute prise de position à ce jour.

  • De nouvelles compétences accordées aux bailleurs

Le texte élargit les compétences des bailleurs sociaux. Pour chacune d’elles, nous estimons important que chaque bailleur engage une réflexion stratégique pour évaluer l’opportunité, ou non, de l’acquérir. Nous pouvons par exemple citer :

    • En matière d’achat de patrimoine, de vente et de construction : possibilité à présent pour les bailleurs de réaliser des opérations de ventes à rénover à des personnes physiques ou à d’autres bailleurs sociaux, de réaliser des VEFA ou des ventes à rénover à des personnes privées (‘vefa inversée’ permettant de construire des logements non sociaux), de construire des établissements d’hébergement, …
    • En matière de participation / fusion :
      • Possibilité d’acquérir des parts dans des sociétés d’habitat participatif, ou d’intervenir pour ces dernières en tant que prestataire de services,
      • Simplification des modalités de fusion entre SEM et SA d’Hlm. Sécurisation des conventions de mutualisation financière entre bailleurs,
      • Pour les OPH, possibilité d’acquérir des parts dans des SCI ou des organismes mutualistes.


Pour approfondir tous ces sujets, nous vous convions à prendre connaissance du document de l’USH (pertinent et très didactique, même si bon, nous l’échangerions volontiers contre un bon polar ), accessible ici Commentaire USH

Quelles actions à engager à court-terme ?

Ce rapide, et non-exhaustif, tour d’horizon des principales dispositions de la loi ALUR donne le vertige. Pour autant, nous vous suggérons :

  • de ne pas vous précipiter : pour la majorité de ces dispositions :
    • la loi doit être précisée par des décrets d’application (plus de 200 décrets attendus au total !),
    • et/ou leur mise en place ne dépend pas uniquement des bailleurs,

→  par exemple, dans le cas de la demande de logement, le positionnement des EPCI et les évolutions du SNE doivent être connus avant que les bailleurs puissent se positionner.

  • de rester vigilant et d’être ‘pro-actif’ : la loi ALUR est une mine partagée d’obligations renforcées et d’opportunités nouvelles sur les missions des bailleurs. Pour cela, nous vous suggérons d’engager dès à présent une veille sur les opportunités proposées : vous devez pouvoir anticiper au mieux les décrets à paraître pour tirer le meilleur parti de la loi ALUR.

→  par exemple, dans le cas de la demande de logement, il convient d’anticiper les nouvelles obligations des EPCI et de travailler à une réponse interbailleurs.
→  pourquoi ne pas monter temporairement, au sein de votre organisme ou au sein de votre AR, un ‘comité ALUR’ en charge de décliner opérationnellement les dispositions de la loi et de suivre leur mise en application ?

Pierre-Louis ROUSSELPLR.jpg
Sénior consultant
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