Nos offres d'actualités

Sur la base de nos missions réalisées, nous avons développé des modes de réflexion globaux basés sur:

  • Une connaissance et une appréhension approfondies de vos métiers immobiliers
  • Des convictions fortes inhérentes à notre expérience acquise au travers de nos nombreuses missions déjà menées
  • Des points clé de réflexion vous permettant d'atteindre les objectifs de vos projets

Nous avons illustré nos savoir-faire, autour de certaines de nos offres d'actualité, afin de vous permettre de juger de la pertinence et de l'originalité de nos approches.

Nos convictions acquises ... autour des processus d'attribution de logements dans l'habitat social

Les facteurs génériques de dégradation des indicateurs de la vacance
La gestion des processus d’attribution est fortement corrélée avec le marché. Les zones tendues ne posent pas de problèmes significatifs, excepté sur des poches localisées de vacance en raison d’un problème d’urbanisme (ZUS), de l’image de marque d’un groupe (à mauvaise réputation), ou de la présence d’une famille à problèmes «polluant» une cage d’escalier.

En revanche, les zones détendues ont vu l’apparition d’une vacance chronique. Cette vacance s’est renforcée avec l’apparition de 3 facteurs :

  • La baisse des prix de l’immobilier depuis 2007 a entraîné un alignement progressif des prix du privé vers le bas, rattrapant presque les prix du logement social. La politique des bailleurs sociaux de maximiser les provisions (afin d’éviter de forte régularisation) a parfois même conduit à faire apparaître des prix complets à la location (loyers et charges) supérieurs pour les bailleurs sociaux que pour les bailleurs privés !
  • Les projets ANRU, notamment sur des zones détendues, ont amené une auto concurrence des bailleurs, les locataires quittant leur ancien logement au bénéfice d’un nouveau logement. Malgré les forts investissements, les projets ANRU ont parfois ainsi conduit à un déplacement des poches de vacance. Le neuf n’a pas attiré de nouveaux locataires, seul un transfert s’est opéré.
  • Les difficultés de dialogue et les objectifs antagonistes des bailleurs et des collectivités locales dans le cadre de la programmation entraînent la mise en route d’opérations politiques mais non équilibrées : il n’est pas rare d’identifier des opérations de construction neuve ou d’acquisition amélioration dont on sait pertinemment à l’avance que l’opération n’est pas réaliste eu égard à la réalité du marché.


image53
Notre vision des difficultés opérationnelles de bailleurs pour lutter contre la vacance
Sur la base des très nombreuses missions déjà menées personnellement par nos consultants sur les processus de gestion locative, nous identifions les grandes caractéristiques suivantes sur les processus de commercialisation et d’attribution des logements au sein de nombreux bailleurs sociaux :

  • Les bailleurs éprouvent de grandes difficultés à maîtriser les délais de remise en état des logements. Face aux impondérables (des régies internes ou des prestataires externes), les bailleurs ont un sentiment de manque de garantie en amont sur la date prévisible de disponibilité au plus court. Il s’ensuit donc à la fois:
    • Des délais de ‘précautions’, qui entraînent de fait une vacance financière
    • Des échanges administratifs nombreux et chronophages entre agent d’état des lieux, commercial, gestionnaire, gardien, … pour tenter de partager l’information
  • Le marketing n’est pas encore une activité très pratiquée par les bailleurs sociaux :
    • Les bailleurs nous apparaissent comme encore trop peu actifs en matière de conquête de nouveaux clients. Ils sont souvent en situation de réception de dossiers et non pas en situation de recherche de clients. Même si des exceptions sont à noter (mise en place d’agences commerciales, évolution des sites web, recours aux petites annonces).
    • La mise en place de fichiers partagés de la demande pourrait même avoir un effet anti-marketing, les bailleurs n’étant plus inciter à se démarquer de manière positive pour capter de nouveaux dossiers de demandes de logement
    • Il est également encore assez rare d’identifier des politiques volontaristes d’implication des parties prenantes (collecteurs, collectivités locales, réservataires) dans les processus d’attribution par les bailleurs.
    • Un symbole fort de ce décalage marketing se trouve en terme de vocabulaire : les bailleurs parlent de logements alors que les locataires cherchent des appartements. Ce type de test met souvent en évidence les difficultés de référencement des sites internet des bailleurs par les demandeurs de logement.
  • Les processus d’attribution restent encore très administratifs. Selon nos observations, environ trois quart des bailleurs ne rencontrent pas systématiquement le demandeur et ne lui font pas visiter le parc disponible. Le processus d’attribution consiste donc à ‘monter des dossiers’, et à les présenter en CAL. Ce n’est qu’à ce moment là que le demandeur est mis en présence du bien. D’où un taux de refus du demandeur important (taux de 3 refus pour 1 attribution parfois constaté). Quelle débauche d’énergie pour un résultat médiocre !
  • Nous sentons cependant un frémissement autour d’une refonte des processus, à travers les fichiers partagés de la demande (et donc la mise en concurrence de fait) qui va obliger les organismes à devoir faire preuve de d’avantage de réactivité pour séduire les demandeurs.

Image17
Quelques idées forces pour lutter contre la vacance
Toutes les idées ne sont pas directement applicables dans tous les organismes et dans tous les contextes du marché de l’habitat, mais elles témoignent des champs du possible offerts aux bailleurs.

  • Travail de maîtrise de l’ensemble des éléments de la quittance : trop longtemps, les charges récupérables (n’impactant pas directement le compte de résultat de l’organisme) n’ont pas été étudiées ou maîtrisées par les bailleurs. Or, à l’entrée, la concurrence avec le privé est réalisée par le demandeur sur le montant global mensuel. Des travaux de maîtrise des charges (dans un but commercial ou dans un but de lutte contre la précarité énergétique) peuvent être engagés pour retrouver des prix plus attractifs, sans toucher aux loyers qui correspondent à des ressources à long terme des bailleurs.
  • Fidélisation des locataires en place par l’attribution de points «fidélité» (donnant droit à papier peint, à service personnalisés, à réduction temporaire de loyer). Un moindre taux de rotation entraîne une moindre vacance (même si cela peut être contradictoire avec certains engagements CUS pris par le bailleurs).


Comment progresser dans cette réflexion ? N’hésitez pas à nous joindre, nous aurons grand plaisir à évoquer ces aspects en votre compagnie.

Jean-Hervé DUCHESNEJHD - 1211
Associé
06 83 61 28 23